商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查，正如這個(gè)行業(yè)先天性的炒作背景一樣，為業(yè)界所熟悉，甚至許多人已經(jīng)做過很多次，但殊不知，許多領(lǐng)域所做的市場(chǎng)調(diào)查，其實(shí)只不過是一般性的經(jīng)濟(jì)學(xué)研究或者說確實(shí)點(diǎn)是一些主觀性的宏觀經(jīng)濟(jì)分析+規(guī)劃概念的解說而已。與真正的市場(chǎng)研究、市場(chǎng)調(diào)查工作是根本不同的。

市場(chǎng)調(diào)查的本質(zhì)，是實(shí)證主義，是一切依賴于對(duì)可驗(yàn)證信息和數(shù)據(jù)的分析解釋，產(chǎn)生具有營(yíng)銷操作價(jià)值的指導(dǎo)建議。

但實(shí)際上，我們的許多市場(chǎng)調(diào)查根本不是那回事，個(gè)人主觀的觀點(diǎn)、甚至經(jīng)營(yíng)者的愿景，都可能成為國(guó)人市場(chǎng)調(diào)查的結(jié)果，甚至閃爍其詞的形容概念也常常被這些人用在調(diào)查報(bào)告里。

市場(chǎng)調(diào)查是看到什么、知道什么、是什么，到揭示為什么、會(huì)怎樣，進(jìn)而挖掘人的感知價(jià)值趨向的科學(xué)實(shí)證過程，我時(shí)常與同事說：市場(chǎng)調(diào)查最忌諱用形容詞的，你的文件、報(bào)告最好刪掉所有的形容詞。就是這個(gè)道理。

回到本文的主題來，商業(yè)地產(chǎn)，其市場(chǎng)調(diào)查探測(cè)的本質(zhì)是商業(yè)，而不是地產(chǎn)本身。商業(yè)這個(gè)概念扯開來就是機(jī)會(huì)+業(yè)態(tài)的意思，所以，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的真正營(yíng)銷學(xué)含義就是：對(duì)于這個(gè)地產(chǎn)、地塊的機(jī)會(huì)和業(yè)態(tài)進(jìn)行科學(xué)研究、界定的工作。

機(jī)會(huì)：在營(yíng)銷學(xué)知識(shí)下，機(jī)會(huì)就是可能創(chuàng)造、增值經(jīng)濟(jì)財(cái)富的需求，也就是市場(chǎng)。對(duì)這個(gè)機(jī)會(huì)、需求的市場(chǎng)研究，就是進(jìn)行市場(chǎng)定位以及定位概念的建立過程。

業(yè)態(tài)：一定區(qū)域的業(yè)種的經(jīng)營(yíng)狀態(tài)。實(shí)際上，與商業(yè)做對(duì)照看，這里業(yè)態(tài)的含義又衍生為對(duì)業(yè)種總體的識(shí)別和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)本身的評(píng)估，包括現(xiàn)在怎樣、過去怎樣，以及未來怎樣。實(shí)際上是對(duì)機(jī)會(huì)概念的檢測(cè)。

就是說，機(jī)會(huì)的研究是定位，業(yè)態(tài)的研究是概念的測(cè)試、概念的識(shí)別與建立。所以，我們一般所做的商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查其實(shí)就兩種模式：一種是定位研究，另一種則就是概念的測(cè)試。

定位就是這個(gè)地塊、建筑為誰服務(wù)？服務(wù)什么？業(yè)態(tài)研究就是這個(gè)概念、產(chǎn)品是否符合市場(chǎng)的選擇？怎樣滿足、適應(yīng)消費(fèi)者的需求。

即使是沃爾瑪、KFC，商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)調(diào)查就是這樣，關(guān)鍵是完成其市場(chǎng)的識(shí)別與定位，而不是上至蒼天下至海底的空談！

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