房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略管理的五個前沿問題

 作者：宋延慶    808

４、項目組合——既要利潤，又要現(xiàn)金流

多項目同時開發(fā)階段，企業(yè)一定要做好平衡和組合工作。所謂平衡，就是要協(xié)調(diào)好不同項目的比例：一是長線項目和短線項目的比例，二是本地項目和異地項目的比例，三是銷售項目和持有性項目的比例。所謂組合，就是要匹配好不同項目的現(xiàn)金流，既要有長線、高利潤項目，也要有短線、以供應(yīng)現(xiàn)金流為主的項目。

現(xiàn)今還有很多企業(yè)沒有意識到項目組合的重要性。例如有的企業(yè)只做短平快項目，結(jié)果是雖然越做越多，但也越來越累；有的企業(yè)抓住一個項目，就要利潤最大化，結(jié)果是開發(fā)銷售周期太長，反而平均年利率很少。

中型房地產(chǎn)企業(yè)最好對兩類項目進行組合，我們稱之為M N組合模式：M是指長線、大盤項目，如一二三級聯(lián)動項目，開發(fā)周期可能5-10年，前提需要大量投入，但隨著地價和房價的上漲，項目利潤十分可觀；N是指以貢獻現(xiàn)金流為主的短平快項目，即獲得熟地后，開發(fā)暢銷產(chǎn)品（未必是領(lǐng)先的創(chuàng)新產(chǎn)品），2-4年就能結(jié)案的項目。至于兩類項目的具體數(shù)量，要根據(jù)企業(yè)資源和能力狀況。例如，M類項目有一兩個，N類項目有五六個，要能夠支撐M類項目的前期投入。如果N類項目屬于標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線，能夠?qū)崿F(xiàn)復(fù)制、連鎖開發(fā)，就更好了。據(jù)測算，標(biāo)準(zhǔn)化開發(fā)至少可以縮短10%的開發(fā)周期，開發(fā)成本、管理費用、財務(wù)費用等會大幅度下降，項目凈利率會提高5％左右。

目前，一線企業(yè)大都有成熟的產(chǎn)品線，項目組合方式也比較合理。例如，萬科有比較成熟的四個標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線，另外還有一些特色、創(chuàng)新項目。綠城的產(chǎn)品線更是做到了全業(yè)態(tài)覆蓋，在開發(fā)銷售短線項目的同時，也開發(fā)、持有了大量的酒店、寫字樓物業(yè)。萬達有兩條產(chǎn)品線，一類是第三代商業(yè)物業(yè)項目，一類是高檔住區(qū)項目。這些企業(yè)的項目組合方式具有共同的特點：多條標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線＋多個試點性創(chuàng)新項目。

５、把握規(guī)律——要優(yōu)雅，不要擰巴

宋延慶
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