項目整體銷售存在的可能性分析

　　1、121號文出臺后，在銀根收緊的情況下，房地產開發(fā)商絞盡腦汁，想方設法尋找資金渠道，信托融資和國外地產基金等似乎成了開發(fā)商的“夢中財爺”，但從萬科東海岸項目和中廈建業(yè)安陽項目的信托產品來看，其規(guī)模相當有限，而香港精瑞基金等地產基金要真正進入項目實施階段則有待時日。在這種情況下，國外投資機構整體接盤MALL的可能性是存在的。

　　2、商業(yè)地產的大量涌出以及營銷手法的單一性和開發(fā)商經營缺乏經驗，使商業(yè)地產銷售情況越來越不理想。

　　大量的商業(yè)地產投資產品的推出，使投資客有了更高的預期收益值，而目前大多數(shù)回報形式均處于惡性競爭和非理性狀態(tài)當中，這也加大了項目的開發(fā)經營風險。九十年代中期的商業(yè)地產項目的失敗教訓更使部分投資客認為商業(yè)地產的商鋪銷售是一種非法融資騙局，這些情況均使開發(fā)商面臨難以順利對物業(yè)進行分割銷售的局面。

　　3、國外地產投資機構在國外具有多年的商業(yè)地產投資經驗，隨著商業(yè)地產在國內的興起，這些機構正在高度關注市場和政策，隨時下注亦成可能。

摩根士丹利是近年來國內最活躍的國際投資銀行之一，2003年7月，其房地產基金投資上海錦麟天地雅苑，2004年初又投資了復地雅園。雖然這二個項目的投資額不大，但可顯示出其在國內房地產市場的“試水”心理。

　　筆者相信，未來的三年內，將會有更多的國外投資機構入市。

哪些項目更容易受國外投資機構的青睞呢？

　　具備如下條件越多的項目，越容易得到投資機構的關注：

　　1、相對發(fā)達的大中城市

一是城市人口數(shù)量，二是人均GDP。人口數(shù)超過500萬、人均GDP超過3000美元的大城市，比如一線城市上海、北京、廣州等，二線城市有深圳、蘇州、無錫、杭州等城市。

　　2、項目位于核心商業(yè)區(qū)

　　項目位于核心商業(yè)區(qū)，具有人氣絕對足夠的優(yōu)勢，雖然經營成本相對高，但經營的成功率也高一些。比如深圳的萬象城、廣州的光明廣場等。

　　3、商業(yè)定位具有國際性的項目

　　有些項目通過國際化的商業(yè)策劃和招商，可以帶來國際化的戰(zhàn)略定位、市場定位和功能定位，通過全球性招商，可使項目整體經營檔次較高。當然，體量大的MALL也只能是用小部分的高檔商品和服務來帶動大量的中檔商品，但是這些國際品牌的存在，也加強了國外投資者的投資信心。

　　4、具備獨立產權或某獨立產權經營區(qū)具備獨立經營條件的項目

　　一般情況下，國外投資機構要求項目具備獨立的產權，但由于國內較多的商業(yè)項目需要出售部分商鋪，這就要求在MALL規(guī)劃時，需考慮出租部分的可獨立經營原則，避免出租部分的經營受到已出售物業(yè)的制約。

　　5、成功整體招商并開始正常營業(yè)的項目

　　成功的整體招商是MALL盈利的根源，不管是出租的，還是出售的物業(yè)，歸根到底是通過招商來產生效益。開始營業(yè)則是MALL走向正常盈利的第一步，對國外投資者來講，正常開始營業(yè)具有無比的利潤想象空間。

　　6、具備國際管理團隊的項目

　　管理團隊是決定項目能否盈利的重要因素。國際組合的具備豐富策劃、管理的管理團隊無疑為項目的日后盈利添加砝碼。

　　7、總投資額超過一億美元的項目

　　高于一億美元投資額的商業(yè)地產項目更易取得有實力國外投資機構的關注。

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