控制銷(xiāo)售順序及進(jìn)度：銷(xiāo)售順序及進(jìn)度控制包括小區(qū)各組團(tuán)、單體樓銷(xiāo)售順序、銷(xiāo)售周期各個(gè)階段銷(xiāo)售重點(diǎn)等方面，一般以快速完成銷(xiāo)售任務(wù)為根本出發(fā)點(diǎn)。銷(xiāo)售順序是一條主線(xiàn)，更是一種銷(xiāo)售思路，是銷(xiāo)控的一項(xiàng)最基本工作。

控制銷(xiāo)售價(jià)格：一般而言，中低檔物業(yè)采取“低開(kāi)高走”的價(jià)格策略，而高檔一些物業(yè)則可能采取“高開(kāi)低走”的價(jià)格策略，價(jià)格走勢(shì)一定要迎合買(mǎi)家的消費(fèi)心理，如“追求升值”、“和高層次人群居住”等等。

控制銷(xiāo)售人員：主要是對(duì)銷(xiāo)售人員的管理職能，防止銷(xiāo)售人員越權(quán)私做主張定房、一房多售、不執(zhí)行銷(xiāo)售策略等現(xiàn)象，這一點(diǎn)難度很大，但必須把主關(guān)口。

控制目標(biāo)客戶(hù)：客戶(hù)可以分為幾個(gè)等級(jí)：無(wú)效客戶(hù)、有效客戶(hù)、重點(diǎn)客戶(hù)。重點(diǎn)客戶(hù)經(jīng)過(guò)銷(xiāo)售人員溝通，可進(jìn)行小定、大定和簽約。要通過(guò)定金（小定、大定）、合同形成對(duì)買(mǎi)家的約束，對(duì)買(mǎi)家換戶(hù)或退戶(hù)行為加以控制。如果不加以控制，出現(xiàn)較高的退戶(hù)率恐怕會(huì)再所難免，也容易出現(xiàn)不良口碑。

    二、要讓銷(xiāo)控更具銷(xiāo)售力

    實(shí)施有效銷(xiāo)控需要具備一些基本條件，只有這些基本條件得以整合，并且需要多方面工作的配合，銷(xiāo)控策略才會(huì)發(fā)揮最大效力。一般而言，所需條件與配合主要如下：

項(xiàng)目子產(chǎn)品間具有差異性。如果子產(chǎn)品綜合質(zhì)素都一樣，那就沒(méi)有必要考慮先銷(xiāo)售哪棟樓了。事實(shí)上，除了別墅等高檔物業(yè)，子產(chǎn)品之間的綜合質(zhì)素都是有差別的，因此必須考慮推售順序，以確保最大限度地消化現(xiàn)有房源。應(yīng)澄清的是子產(chǎn)品間差異性過(guò)大，對(duì)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)未必是好事，那樣“好房源”會(huì)與“差房源”形成過(guò)大差距。

項(xiàng)目允許銷(xiāo)售的周期具備合理性。筆者曾經(jīng)接觸過(guò)一個(gè)項(xiàng)目，近500套房子，項(xiàng)目總價(jià)近億元。作為與他們合作的策劃代理公司，深感操作項(xiàng)目的壓力，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商留給我們的銷(xiāo)售時(shí)間僅有5個(gè)月，這在東北來(lái)說(shuō)想全額完成銷(xiāo)售指標(biāo)是極其困難的。在這種情況下，就不能再執(zhí)行常規(guī)的銷(xiāo)控流程，只能采取一些非常的“銷(xiāo)售手段”。因此，一個(gè)合理的銷(xiāo)售周期，才能使銷(xiāo)控策略得以完美施展，也更利于項(xiàng)目全盤(pán)銷(xiāo)售。

銷(xiāo)售隊(duì)伍高素質(zhì)，良好的說(shuō)辭技巧。銷(xiāo)售人員應(yīng)該懂得銷(xiāo)控的意圖，否則容易影響士氣：為什么先賣(mài)差房源？為什么拿出這么少的房源推售？同時(shí)，銷(xiāo)售員對(duì)銷(xiāo)控板就更應(yīng)能有個(gè)深入理解，并巧妙回答或避過(guò)客戶(hù)提問(wèn)，最終說(shuō)服客戶(hù)或使客戶(hù)對(duì)解釋深信不疑。

能夠得到廣告的有效配合。廣告?zhèn)鬟_(dá)基本信息告知，如“某月某日開(kāi)盤(pán)”、“加推某號(hào)樓”等，以此聚焦買(mǎi)家的眼球，不斷形成新的關(guān)注熱點(diǎn)。如果僅僅依靠自然來(lái)訪(fǎng)（主要周邊區(qū)域居民）或親戚朋友介紹來(lái)訪(fǎng)，信息傳播范圍就很有限，就會(huì)使銷(xiāo)控的作用得以減弱。

銷(xiāo)售控制靈活應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化。“計(jì)劃沒(méi)有變化快”，在市場(chǎng)上總會(huì)出現(xiàn)預(yù)先沒(méi)有預(yù)料到的情況，因此對(duì)銷(xiāo)控也要根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)變化及時(shí)調(diào)整。在這里，尤其需要強(qiáng)調(diào)的是當(dāng)項(xiàng)目銷(xiāo)售情況很好時(shí)，要及時(shí)調(diào)整銷(xiāo)控，確保房源足量，同時(shí)可以把價(jià)格向上調(diào)整以增加利潤(rùn)空間等等。

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