順應(yīng)大勢放棄銷控營銷
無需諱言，現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)市場形勢是，“限貸”、“限購”等調(diào)控政策，已經(jīng)逼走了大量的投資投機(jī)性需求，自住性需求者往往繼續(xù)觀望乃至棄購，有效需求不足，市勢持續(xù)低迷，成交量持續(xù)大幅下跌，在一些地區(qū)階段性、結(jié)構(gòu)性供大于求已成不爭事實(shí)，有些地區(qū)的房價也真實(shí)性下降，房地產(chǎn)市場已步入了向下回調(diào)的調(diào)整周期。
今年以來，在“限貸”、“限購”等房地調(diào)控政策和金融調(diào)控的綜合作用下，全國性市場，房地產(chǎn)成交量一直在持續(xù)大幅度下降。傳統(tǒng)“金九銀十”，今年一開局，其夢想就已破滅，已被凄冷的市場現(xiàn)實(shí)粉碎。剛剛結(jié)束的中秋小長假，房地產(chǎn)市場迎來的是比之前的冷清更為冷清，不少城市的成交量普遍出現(xiàn)了比之前更大的幅度下跌，更強(qiáng)化了房價回調(diào)、市場向下調(diào)整的趨勢。
基于目前房地產(chǎn)調(diào)控形勢、房地產(chǎn)市場整體氛圍和整體市場大勢來看，種種跡象顯示，如不出意外，接下來一段時期，包括十月分在內(nèi)，房地產(chǎn)市場或?qū)⒗^續(xù)低迷，成交或?qū)⒗^續(xù)清淡。在“金九”夢想已破滅之后，接下來的“銀十”或也將泡湯。
總之，目前，持續(xù)已久的房地產(chǎn)調(diào)控已開始見效，投資投機(jī)者基本已離場，自住需求者紛紛觀望，樓盤銷售普遍預(yù)冷，成交持續(xù)大降，房價下調(diào)市勢已經(jīng)形成，房地產(chǎn)預(yù)期已經(jīng)異變，房地產(chǎn)市場已步入調(diào)整周期。
在調(diào)整周期的前期，房價高價位下的小幅降價，未必能刺激買方的需求，吸引買方出手購房，消費(fèi)者或會選擇繼續(xù)觀望乃至棄購。目前，市場已逐漸形成了房價將有比較大幅度下降的共識，尤其消費(fèi)者已逐漸接受了房價將有比較大幅度下降的預(yù)期。因此，雖然部分樓盤已經(jīng)開始了有限促銷式的小幅降價，但不在多數(shù)消費(fèi)者認(rèn)可的范圍內(nèi)，離多數(shù)消費(fèi)者的心理期望還相差很遠(yuǎn)，因此，多數(shù)消費(fèi)者繼續(xù)選擇觀望乃至棄購。這種情緒或還將蔓延，無疑將使目前冷清市場雪上加霜，開發(fā)商難以通過銷售回籠資金，資金壓力、銷售壓力持續(xù)加大。
而且，基于種種跡象來看，可以預(yù)期，短期內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控難以松動，房地產(chǎn)調(diào)控將來還將繼續(xù)加碼，尤其在強(qiáng)化政策落實(shí)方面還將繼續(xù)發(fā)力。8月25日，國家發(fā)改委主任張平在向十一屆全國人大常委會第二十二次會議報(bào)告今年以來國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展計(jì)劃執(zhí)行情況時強(qiáng)調(diào)說，要進(jìn)一步強(qiáng)化地方政府穩(wěn)定房價和住房保障責(zé)任，嚴(yán)格實(shí)施抑制投機(jī)投資性購房需求的政策措施，堅(jiān)持房地產(chǎn)市場調(diào)控決心不動搖、方向不改變、力度不放松，不折不扣地將各項(xiàng)調(diào)控政策落到實(shí)處。在9月1日出版的《求是》雜志，刊發(fā)了溫家寶總理文章。文章強(qiáng)調(diào)，要按照年初的部署，全面抓好今年的各項(xiàng)工作，突出以下重點(diǎn)：保持物價總水平基本穩(wěn)定，堅(jiān)定不移地把房地產(chǎn)市場調(diào)控政策落到實(shí)處、確保見到實(shí)效等。這些意味著，接下來，中央政府不但將強(qiáng)化房地產(chǎn)調(diào)控，還將進(jìn)一步采取措施，采取加息、回收市場流動性、緊縮貸款以及行政調(diào)控等手段來調(diào)控物價，打擊通貨膨脹，擠壓資產(chǎn)價格泡沫。本文作者陳真誠認(rèn)為，這些肯定會與房地產(chǎn)調(diào)控政策產(chǎn)生功能疊加效果，對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生進(jìn)一步影響，意味著短期內(nèi)市場大勢難以扭轉(zhuǎn)。

應(yīng)該說，接下來，隨著調(diào)控繼續(xù)深入推進(jìn)，不少開發(fā)商還將進(jìn)一步面臨存貨增加、供應(yīng)增加、資金壓力加大的考驗(yàn)，部分開發(fā)商面臨可能被洗牌淘汰的威脅。為促進(jìn)銷售，更為了防止被洗牌，或?yàn)榱双@取更大的競爭優(yōu)勢，面臨去庫存壓力和資金壓力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)順應(yīng)市場大勢，放棄銷控營銷，甚至采取降價或加大降價促銷力度等務(wù)實(shí)策略，以促進(jìn)銷售。

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