房地產(chǎn)企業(yè)非財務高管的財務管理

  培訓講師：胡冬梅

講師背景：
胡冬梅老師——企業(yè)稅收籌劃賦能實戰(zhàn)專家★原恒大控股地產(chǎn)分公司（03333）項目財務總監(jiān)★和潤科技（837746）掛牌審計負責人★河北滄州佰瑞會計師事務所合伙人★原河北方德實業(yè)集團有限公司財務總監(jiān)★財稅實戰(zhàn)專家注冊會計師注冊稅務師★中國社科院 詳細>>

胡冬梅
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房地產(chǎn)企業(yè)非財務高管的財務管理詳細內(nèi)容

房地產(chǎn)企業(yè)非財務高管的財務管理

【課程大綱】

一、財務報表的分析與業(yè)務決策

1、從讀懂財務報表入手，了解報表基本含義

1）財務核算的基礎

2）利潤表的構成與解讀

3）資產(chǎn)負債表的構成與解讀

4）現(xiàn)金流量的構成與解讀

2?、財務比率反應了管理中的哪些問題

1）財務報表指標分析

2）財務比率與管理短板對接

二、資本市場如何進行業(yè)績評價

1.?會計利潤存在的主要問題

（1）從銷售收入、資產(chǎn)和資本的維度看現(xiàn)金利潤

（2）從市場增加值和經(jīng)濟增加值維度看經(jīng)濟利潤

（3）有效控制經(jīng)營風險和財務風險

（4）實現(xiàn)可持續(xù)的穩(wěn)定增長（營業(yè)收入增長、經(jīng)營凈現(xiàn)金增長和凈利潤的協(xié)調增長）

2、財務報表的舞弊分析

1）報表透視與舞弊識別

2）從實務案例找報表項目異常

三、房企經(jīng)營模式和年度經(jīng)營計劃的核心指標

1.?杜邦公式的主要應用

2.?從運營的維度進行綜合算賬--算好賬、管好事

1）營運資金效率分析

2）存貨分析

3.?現(xiàn)金流型經(jīng)營模式的關鍵要求

4.?利潤型經(jīng)營模式的關鍵要求

5.?均衡型經(jīng)營模式的主要特征

四、房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)金流

1.?當期經(jīng)營性現(xiàn)金流（流出、流入）

2.?累計經(jīng)營性現(xiàn)金流

3.?資金需求峰值

4.?現(xiàn)金流貢獻峰值

5.?地貨比

6.?資金需求峰值比

7.?不同現(xiàn)金流策略對經(jīng)營、投資和融資活動的配置要求

五、現(xiàn)金流回正的主要影響因素

1.?不同的復合增長率對現(xiàn)金流回正的要求

2.?加速開工、搶開盤時間

3.?經(jīng)營性回正的因素分解（地貨比、開盤前支付比、資金峰值比、現(xiàn)金流產(chǎn)品占比、總貨值、首開貨量比、去化率、回款率）

4.?首開現(xiàn)金流回正與資金需求峰值的關系

5.?現(xiàn)金流回正如何確定供貨率

6?土儲比、在途比和存銷比在貨值管理中的重要作用

7.?儲備分析、供貨分析、斷貨分析、存貨分析和現(xiàn)貨分析

六、項目開發(fā)利潤和現(xiàn)金流的管理要點

1.?會計口徑的項目開發(fā)收入—成本—費用—稅金—利潤的測算規(guī)則

2.?管理口徑的項目開發(fā)收入、成本、費用和稅金的測算規(guī)則

3.?如何構建以利潤和現(xiàn)金流為主的經(jīng)營監(jiān)控體系（節(jié)點跟蹤、定期跟蹤和時間跟蹤）

4.?現(xiàn)金流型項目的管控要點

5.?現(xiàn)金流回正周期的監(jiān)控分解路徑

6.?以現(xiàn)金流為核心的關鍵指標運營月報

七、利潤型項目的管控要點

1.?凈利潤的監(jiān)控分解路徑

2.?基于全階段的利潤管控地圖

3.?目標責任書的經(jīng)營測算重點（會填表、懂測算）

4.?操盤階段的經(jīng)營監(jiān)控重點

5.?利潤的經(jīng)營分析邏輯：利潤=收入—成本—費用—稅金

八、項目開發(fā)的稅收管控重點

1.?構建以實際綜合稅負率為目標的稅收風險控制體系

2.?提高項目的進項稅綜合扣除率，實現(xiàn)3%目標增值稅稅負的招采和成本管理重點

3.?提高項目的進項稅得票率的管理重點措施

4.?項目土體增值稅籌劃的重點方法（定位階段、施工階段、租售階段、融資階段）

5.?項目企業(yè)所得稅籌劃的重點方法（定位階段、施工階段、租售階段、融資階段）

6.?項目跟投的個人所得稅籌劃（真股模式、真?zhèn)Ｊ健⒚鞴蓪崅Ｊ剑?/p>

九、地產(chǎn)融資的管控重點

1.?降低自有資金峰值比例的重要意義

2.?資管新規(guī)對融資渠道和融資方式額影響

3.?地產(chǎn)融資創(chuàng)新的主要方式

4.?合作開發(fā)項目的管控技巧

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