土地增值稅清算技巧
土地增值稅清算技巧詳細內(nèi)容
土地增值稅清算技巧
【課程背景】
土增清算就是房企財務(wù)一項實務(wù)處理的綜合技能,是房企避風(fēng)險、降稅負以及財務(wù)升職加薪的利器,而這個利器,并不難掌握,只要系統(tǒng)學(xué)習(xí),完全可以在短時間內(nèi)學(xué)會!如果做好前期土地增值稅相關(guān)業(yè)務(wù)處理和后期清算的方法和策略,從節(jié)稅來講,少則幾萬,多則能省上千萬的稅。
【課程時長】
2天
【課程大綱】
- 土增清算相關(guān)基礎(chǔ)知識
1、清算條件、清算對象與分期
2、增值額與增值率
3、扣除項目基本原則
4、稅率與扣除率
5、預(yù)征稅款計算
6、清算流程
7、應(yīng)納稅額計算與清算抵減
8、關(guān)于核定征收
9、清算結(jié)束后轉(zhuǎn)讓未售產(chǎn)品申報
10、清算結(jié)束后續(xù)支出
二、土地增值稅清算的成本分攤方法
1、建筑面積法
(1)建筑面積法的含義
(2)建筑面積法分攤成本的步驟
?①第一步:歸集開發(fā)成本合計數(shù)。
?②?第二步:利息單獨列示
③?第三步:匯總銷售面積
?一是實際銷售面積+?二是自用面積+?三是出租面積。
?④第四步:計算單位成本
- 案例
- 預(yù)算造價法
- 預(yù)算造價法的含義
- 預(yù)算造價法的適用范圍
- 案例
- 占地面積法
(1)什么是占地面積法?
(2)占地面積法的適用范圍
①一次性開發(fā)的
②分期開發(fā)的
- 共同負擔(dān)的占地面積的成本對象確認
- 直接成本法
- 直接成本的判定依據(jù)
- 直接歸屬的成本辨認案例
- 層高系數(shù)法
- 層高系數(shù)法含義
- 層高系數(shù)法應(yīng)用限制
- 層高系數(shù)法步驟
①第一步:計算層高系數(shù)
②第二步:計算層高系數(shù)下的“層高系數(shù)面積”
③第三步:計算層高系數(shù)法下的單位成本
④第四步:計算商業(yè)的總成本
- 案例解析
- 其他方法
- 銀川(銀地稅發(fā)[2007]214號)--成本加成方法
- 安徽(皖地稅函[2007]311號)--實際合理方法
- 江西(贛地稅發(fā)[2008]76號)--銷售收入比例法
- 南通(通地稅函[2008]100號)--售價系數(shù)法
- 各種分攤方法的綜合運用
二.清算收入的確定
1.簡易計稅項目
2.一般計稅項目三大稅種收入差異
3.營改增前老項目
4.價外費用
5.代收款項
6.跨越營改增項目清算收入
7.面積差異補退房款
8.售價偏低與正當(dāng)理由
三.稅金及附加
1.預(yù)交環(huán)節(jié)
2.稅金扣除范圍
3.清算扣除
4.跨越營改增項目稅金扣除額
5.會計與稅法口徑差異
四.土地成本
1.出讓金與返還
2.稅費與規(guī)費
3.土地抵減增值稅對土增清算影響4.拍賣傭金
5.紅線外支出
6.土地閑置費
7.延期支付地價款產(chǎn)生的利息
8.土地成本分攤方法
五.開發(fā)成本
1.拆遷補償(貨幣+實物)
2.前期工程
3.基礎(chǔ)設(shè)施
4.公共配套
5.建筑安裝
(1)建筑工程發(fā)票備注欄特別要求
(2)連體樓層高系數(shù)法的運用
(3)?直接成本
(4)實際發(fā)生如何把握
(5)質(zhì)保金
6.裝修(硬裝,軟裝)
7.開發(fā)間接費
(1)開發(fā)間接費與期間費用范圍
(2)利息支出稅務(wù)處理差異
8.資本化利息
9.營銷設(shè)施
- 成本分攤方法
六.車位與儲藏室
1.合同簽訂
2.車位分類與產(chǎn)權(quán)歸屬
3.增值稅
4.所得稅
5.土增
6.房產(chǎn)稅
七.連體樓
1.收入分類
2.成本分攤方法
3.增值額與增值率計算
4.直接成本單獨歸集
5.普通住宅臨界點運用
八.轉(zhuǎn)讓舊房
1.能提供發(fā)票的
2.有評估值的
3.核定征收
九.轉(zhuǎn)讓股權(quán)與重組
1.轉(zhuǎn)讓100%股權(quán)征土增稅嗎
2.轉(zhuǎn)讓股權(quán)與稅負轉(zhuǎn)嫁
3.土地溢價買方無法扣除
4.或有風(fēng)險
十.土增與所得稅口徑差異
1.土地成本
2.一般計稅項目收入
3.土地成本抵減增值稅
4.公共配套
5.預(yù)提與加計扣除
6.后續(xù)支出
7.臨時營銷設(shè)施
8.無產(chǎn)權(quán)車位
9.開發(fā)費
10.資本化利息
11.稅金附加
12.征管
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