房地產(chǎn)拿地環(huán)節(jié)稅收籌劃與風(fēng)險規(guī)避
房地產(chǎn)拿地環(huán)節(jié)稅收籌劃與風(fēng)險規(guī)避詳細(xì)內(nèi)容
房地產(chǎn)拿地環(huán)節(jié)稅收籌劃與風(fēng)險規(guī)避
【課程背景】
房地產(chǎn)開發(fā)周期較長，主要包括立項環(huán)節(jié)、規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)、融資環(huán)節(jié)、土地取得環(huán)節(jié)、拆遷安環(huán)節(jié)、工程建設(shè)環(huán)節(jié)、預(yù)售環(huán)節(jié)、銷售環(huán)節(jié)、出租環(huán)節(jié)，項目清算環(huán)節(jié)等，各環(huán)節(jié)涉及的稅種主要有增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅、印花稅、契稅、城建及附加等稅種，由于項目的稅收成本會影響項目的投資回報，而稅務(wù)事項始終貫穿其中，因此合理控制稅收成本是降低企業(yè)運營成本的重要一環(huán)，有必要對房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)涉及的業(yè)務(wù)模式進(jìn)行剖析，全方位的系統(tǒng)解決企業(yè)架構(gòu)模式的稅負(fù)問題，讓企業(yè)用好各項稅收政策。
本課程將房地產(chǎn)開發(fā)流程分為前期開發(fā)階段、建設(shè)及銷售階段、交付及清算階段三大模塊，對涉及的一些稅務(wù)問題及改善和籌劃機(jī)會進(jìn)行總結(jié)，抓住業(yè)務(wù)模式的稅收籌劃機(jī)會，更好地為房地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊發(fā)展制定戰(zhàn)略性規(guī)劃。
【課程大綱】
模塊一? 前期開發(fā)階段的稅收籌劃
- 房地產(chǎn)行業(yè)的當(dāng)前外部環(huán)境分析
- 貿(mào)易戰(zhàn)影響
- 融資成本影響
- 稅制改革影響
- 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)模式
- 招拍掛方式取得開發(fā)土地（一級市場）
- 招拍掛方式簡介
- 招標(biāo)投標(biāo)流程
- 競拍保證金
- 拍賣競得土地手續(xù)
- 誰做拿地主體？誰做投資主體？集團(tuán)拿地，子公司開發(fā)，誰付款，誰簽合同，誰開發(fā)票？
- 、土地出讓合同簽訂及變更
- 、業(yè)務(wù)三流一致的稅前列支限制
- 拿新地的類型
- 、凈地？毛地？
- 、生地？熟地?
- 耕地占用稅由誰承擔(dān)？
- 、土地出讓金中是否包含耕地占用稅
- 、出讓宗地的耕地占用稅由受讓方繳納
- 、核算科目--應(yīng)交稅費？
- 招拍掛環(huán)節(jié)幾種稅？交稅時點？計算方法及會計處理
- 、增值稅
- 、契稅
- 、印花稅
- 、房產(chǎn)稅
- 、土地使用稅
- 、拆遷安置、棚戶區(qū)改造優(yōu)惠? 財稅（2013） 101號土地使用稅、印花稅
- 土地取得成本的確定
- 、土地成本確定
- 、土地成本的分?jǐn)?/li>
- 買地開發(fā)房地產(chǎn)項目與拿地自建自用的土地財稅處理差異
- 、入賬成本差異
- 、稅款抵扣差異
- 劃撥方式取得土地
- 二級市場取得土地開發(fā)模式
- 單獨從二級市場買地
- 、買入老項目土地
- 、買入新項目土地
- 、買入帶地上物的土地
- 、以物換地 以地?fù)Q房、以房換地如何確定計稅依據(jù)
（四）收購爛尾樓模式取得土地
1）、通過收購其他股權(quán)獲取該公司開發(fā)的在建項目。
2）、土地或在建項目轉(zhuǎn)讓。
3）、取得爛尾樓土地的成本及票據(jù)
4）、取得破產(chǎn)清算項目土地的成本及入賬票據(jù)
5）、營改增前土地成本均怎么算？抵扣？差額？
（四）合作建房模式：
1、一方出地、一方出資，共同立項開發(fā)。
1）、代建代售模式
2）、合作雙方的名義辦理審批及許可
2、一方以土地投資，一方以貨幣投資，設(shè)立公司共同開發(fā)
3、獲得以土地使用權(quán)出資的投資
4、整體產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移
（五）特殊拿地：拆遷還建、產(chǎn)權(quán)式酒店、還本銷售模式的差異？
1、拆遷還建
- 土地取得成本的確定
- 土地成本可否以還建面積扣除舊房評估價差額列支？
- 拆遷舊房的土地價款可否抵扣，準(zhǔn)予扣除時間，怎么抵？
- 拆舊換新過程中的更名行為
5）土地取得階段涉及的發(fā)票及憑證，三流一致？
2、不同形式的土地返還款如何進(jìn)行稅收處理？
- 、沖減開發(fā)成本的情況
- 、計入補(bǔ)貼收入的情況
- 、計入營業(yè)收入的情況
- 新老項目土地的劃分
1、新老項目并行，取得土地款項處理
- 、新、老項目的增值稅計稅方式
- 、同一個項目可否同時采用簡易計稅和一般計稅
- 、新老項目并行時的不可抵扣部分
2、進(jìn)項稅額抵扣限制
1）、拿地時稅率/交房時稅率抵樓面價進(jìn)項？
2）、老項目新項目的土地同時存在如何把握不得抵扣進(jìn)項？
- 、增值稅新老項目劃分與土增劃分有何不同？
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