與近20年我國房地產業(yè)總體上的蓬勃發(fā)展相比，國內在房地產金融方面的實踐和研究都顯得較緩慢，譬如許多專業(yè)人士對房地產投資信托基金、房地產投資基金、房地產私募基金、夾層融資和住房抵押貸款證券化等概念還是模糊不清，而隨著我國房地產業(yè)和金融業(yè)的發(fā)展及許多方面問題的暴露，包括當前我國房地產企業(yè)融資困境和美國次貸危機引起的全球金融危機和實體經濟危機等，許多工作和知識都顯得較迫切。

    當前我國房地產金融方面面臨的主要問題，已不僅僅是房地產信貸問題，也是房地產投資和融資渠道寬窄的問題，多元化房地產投資和融資創(chuàng)新是國家宏觀調控背景下的必然選擇。而有多種跡象表明我國房地產金融創(chuàng)新正在加快，并會在今明兩年有較大突破。

我國和發(fā)達國家房地產金融市場比較

    由于美國次貸危機的在2008年9月大規(guī)模爆發(fā)，僅僅華爾街五大投資銀行的命運在短短半年內終結，其中前四大投資銀行更是在7天時間里完結；這使得美國和西方的金融體系受到了很大的挑戰(zhàn)；但不能否認半個多世紀以來在許多西方發(fā)達國家，房地產金融有很多年的發(fā)展和創(chuàng)新，已經摸索出了較成熟的方法。譬如它的具體內容有：房地產公司貸款、房地產股票與債券、房地產投資基金（包括上市的和私募房地產投資信托基金及其它私募房地產投資基金）、房地產夾層融資、股權轉讓和其它各種基金(包括退休基金和保險基金)等。

    需要指出的是任何一樣房地產融資產品的創(chuàng)新也是房地產投資產品的創(chuàng)新，反之亦然。我們通過對中國和發(fā)達國家房地產金融市場比較，發(fā)現(xiàn)：

● 我國上市股權和上市債權比例極低；

● 上市股權中的房地產投資信托基金在我國還沒有；

● 上市債權中的房地產抵押證券產品在我國也幾乎沒有；

● 我國私募股權的組成部分內容不明確。譬如退休基金,保險基金和私募基金在我國還不允許直接投資房地產；

● 發(fā)達國家的房地產公司債券和資產證券化產品占了房地產資本市場很大的比例；；

● 我國私募債權占的比例較高，同時它幾乎純粹依賴商業(yè)銀行，國外私募債權很大部分已證券化；

● 我國房地產企業(yè)往往存在短貸較多，長貸缺乏，甚至短貸長投現(xiàn)象，融資結構非常不合理。

    長期以來，我國的資本市場一直在以一種不太協(xié)調的結構發(fā)展。譬如，一般來說，較好的公司的資本結構中，債務首先占有一定的比例，其次要有短、中和長期債務。債務過高會增加公司的流動性和破產風險；債務過低則表明資金運用效率偏低；而在債務中，短、中和長期債務也要有個適合的比例。相對而言股權資金過高資金運用效率偏低，股權資金過低存在破產風險。因此，在保證公司財務穩(wěn)健的情況下，根據(jù)公司的類型選擇不同比例的股權和債權，有利于公司財務杠桿的良好運用，從而能為公司股東謀求收益最大化。

    譬如我國上市房地產企業(yè)平均負債率較高，接近60%，且具體負債率水平差別較大。個別公司負債率超過100的公司有1家，多家公司負債率低于100%但超過80%；這些高負債公司存在很高和相當高的破產風險。

我國房地產企業(yè)融資創(chuàng)新的幾個方面

    我國房地產金融市場結構單一，沒有形成完整的房地產金融體系有密切聯(lián)系。而完整的房地產金融體系，應包括多元化、規(guī)范化的房地產金融產品和市場并應該會對整個房地產和金融市場起到積極正面的作用。

    值得欣慰的是，政府也意識到和重視發(fā)展確實需要多元化和多層次的資本市場的融資渠道的重要性；僅從2006年以來，我國已陸續(xù)開展了房地產金融創(chuàng)新的立法和試點。特別在當前國際和國內經濟包括房地產市場形勢嚴峻的情況下，2008年底國家陸續(xù)出臺了一些重要政策措施。譬如2008年12月３日由國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議上研究確定了金融促進經濟發(fā)展的政策措施，其中第五條是“創(chuàng)新融資方式，通過并購貸款、房地產信托投資基金、股權投資基金和規(guī)范發(fā)展民間融資等多種形式，拓寬企業(yè)融資渠道”。

    2008年12月8日國務院辦公廳《關于當前金融促進經濟發(fā)展的若干意見》（國辦發(fā)〔2008〕126號）中第五點“創(chuàng)新融資方式，拓寬企業(yè)融資渠道”的內容包括以下（十八）和（十九）：

    （十八）開展房地產信托投資基金試點，拓寬房地產企業(yè)融資渠道。發(fā)揮債券市場避險功能，穩(wěn)步推進債券市場交易工具和相關金融產品創(chuàng)新。開展項目收益?zhèn)圏c。

    （十九）加強對社會資金的鼓勵和引導。拓寬民間投資領域，吸引更多社會資金參與政府鼓勵項目，特別是災后基礎設施重建項目。出臺股權投資基金管理辦法，完善工商登記、機構投資者投資、證券登記和稅收等相關政策，促進股權投資基金行業(yè)規(guī)范健康發(fā)展。按照中小企業(yè)促進法關于鼓勵創(chuàng)業(yè)投資機構增加對中小企業(yè)投資的規(guī)定，落實和完善促進創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)發(fā)展的稅收優(yōu)惠政策。

    2008年12月17日由溫家寶主持召開國務院常務會議，研究部署促進房地產市場健康發(fā)展的政策措施，其中第三條包括“引導房地產開發(fā)企業(yè)積極應對市場變化，促進商品住房銷售。支持合理融資需求，加大對中低價位、中小套型普通商品住房建設特別是在建項目的信貸支持，對有實力有信譽的房地產開發(fā)企業(yè)兼并重組提供融資和相關金融服務”。

以下我們列出我國房地產企業(yè)融資創(chuàng)新的幾個方面，它們包括：

    產業(yè)基金：于2007年6月1日開始實施的合伙企業(yè)法，里面專門增加有限合伙條款，同時允許法人合伙，這樣為風險投資、私募股權投資（包括房地產私募股權投資）創(chuàng)造了一種新的渠道。

    房地產公司債券融資：中國證監(jiān)會2007年8月14日頒布實施《公司債券發(fā)行試點辦法 》，這標志著我國醞釀多年的公司債券發(fā)行正式啟航。部分大型公司已獲得發(fā)行公司債券，由于房地產是很需要公司債券的行業(yè)，預計房地產公司債券市場在近幾年內會加速發(fā)展。

    房地產投資信托基金：2008年4月10日中國人民銀行在其發(fā)布的《2007年中國金融市場發(fā)展報告》中表示的將擇機推出房地產投資信托基金(REITS)產品，估計2009年內開展試點。

    房地產保險：2008年8月，十一屆全國人大常委會第四次會議對《中華人民共和國保險法修訂（草案）》進行了初次審議，目前在向社會公開征集意見。在保險公司的資金運用限于形式中包括了投資不動產；因此我們可以說保險公司進行房地產投資已原則上獲批準，保險資金投資房地產領域已無政策障礙，只是保監(jiān)會還需要制定相關實施細則和具體時間問題。

    并購貸款：2008年12月6日，銀監(jiān)會出臺了《商業(yè)銀行并購貸款風險管理指引》（以下簡稱《指引》），明確規(guī)定符合條件的商業(yè)銀行可以開展并購貸款業(yè)務?！吨敢窂恼吆捅O(jiān)管規(guī)定層面突破了《貸款通則》中有關“不得用貸款從事股本權益性投資”的限制性規(guī)定，標志著商業(yè)銀行并購貸款業(yè)務的正式開閘。

    僅僅從此文中，我們可以對2009年和今后幾年房地產信托投資基金、公司債券和和股權投資基金等方面充滿期待，并做好具體準備及時跟上市場發(fā)展的趨勢；因為不但每一個房地產金融創(chuàng)新產品本身針對的房地產企業(yè)有不同，而且他們在試點階段和將來全面展開針對的房地產企業(yè)也會有不同，譬如房地產信托投資基金較適合大型商業(yè)類的房地產，而公司債券目前針對適合大型房地產上市公司等。

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