《標桿企業(yè)全過程開發(fā)流程》

【主講內(nèi)容】
一、深度解析標桿企業(yè)營銷管理及其流程
1. 項目可行性研究與立項如何決定項目成敗
案例：萬達重慶大渡口項目前期調(diào)研
2、新項目產(chǎn)品如何定價與考慮因素
差異化定價使項目利潤最大化及都有哪些策略和做法保證利潤最大化
案例解析
3、開盤、推盤及銷售策略與清盤
標桿企業(yè)如何進行營銷管控
重點營銷節(jié)點管控
什么條件下采用分期開發(fā)和分期開盤
蓄客秘籍
項目提價策略
案例解析
4、預售許可證辦理
如何快速取得預售許可證
辦理流程與重點問題解決方案
案例解析
5、認籌與回款管控
認籌管理
回款：如何做到100%回款，都有哪些核心策略和操作方式
7、營銷團隊管理
團隊管理與考核
什么樣的績效激勵更適合你的項目

二、深度解析標桿企業(yè)工程計劃管理及其流程
項目開發(fā)節(jié)點管控的核心意義和概念
項目啟動會怎么開
案例
項目管理班子搭建與職責職能劃分
開發(fā)流程核心管控策略
重要開發(fā)節(jié)點管控：土方工程、基坑支護、降水與樁基
地下及地上結構，外裝
為什么消防工程是工程及計劃管控的核心內(nèi)容，都有哪些重點管控動作
案例

住宅交房管理

三、解析標桿企業(yè)設計管理及其流程
規(guī)劃設計階段詳解
總規(guī)：城市在一定時期內(nèi)的總體規(guī)劃（一般是10-20年，例如青島市城市總體規(guī)劃2006-
2020）。
控制性詳細規(guī)劃（控規(guī)）：政府規(guī)劃部門必須先規(guī)劃好土地用途即“控規(guī)”后，才能掛牌
出讓拍賣，不會讓開發(fā)商任意發(fā)揮，不然建個化工廠天天污染怎么辦。
修建性詳細規(guī)劃（詳規(guī)）：開發(fā)商在控規(guī)的基礎上做修建性詳規(guī)，然后報政府規(guī)劃部門
審批，審批通過后就可以進行施工圖設計了。


建筑設計階段詳細解析
該階段共分四步：
概念設計核心管控節(jié)點解析
方案圖重點管控內(nèi)容：建筑方案（包括平面方案，單體方案）后，必須報各政府部門審
查，不行的地方必須修改。
初步設計圖：通過方案審查后進行初步設計。
施工圖：初步設計后再施工圖設計，并做施工圖審查，通過后方可施工。
如何完成各類設計審查：
1.
出圖后送具有審圖資質的設計院做“施工圖審查”（審查內(nèi)容：地質勘探報告、全套施工
圖）
2. 防雷圖紙一般是在建筑的設計階段就得報審審核
3. 消防：
第一步消防性能化：在辦理四證的時候完成。
在做性能化設計之前，建筑設計圖及建筑使用功能已經(jīng)完成初步設計，可以看到建筑
布局，使用功能，防火分區(qū)，排煙疏散走道樓梯設置，消防通道，消防出口寬度等建
筑設計，但消防施工圖無法出圖，因為不知道該采取何種設計方法來彌補突破消防規(guī)
范，所以消防施工圖沒有，必須等待消防局對性能化設計的批復意見后才能著手按此
設計。
：找性能化設計單位出設計報告。
：消防局組織專家開一個評審論證會，帶著報告，跟專家和消防局的人開性能化專家
評審會，可能有答辯，通過。
第二步消防施工圖報審：根據(jù)設計方案和會議紀要和消防局意見綜合后，進行涉及消
防方面的建筑圖修改和消防機電施工圖設計，并報審。


法律依據(jù)：公安部下發(fā)的《建筑性能化防火設計評估管理暫行規(guī)定》

法律依據(jù)：根據(jù)《建設工程消防監(jiān)督管理規(guī)定》第十三、十四條規(guī)定的建筑物，建設單
位應向當?shù)叵罊C構提交消防設計審核，這就是報審。在工程竣工驗收后必須向出具
消防審核意見的消防機構申請消防驗收，這就是報審驗收。


如何從設計角度最大化項目利潤
設計管控增加品質與營銷的關系
案例
四、深度解析標桿企業(yè)成本及招標采購管理及其流程
如何編制項目目標成本
目標成本與項目總投資的關系
動態(tài)成本管控
結算管理
成本優(yōu)化五大方案
新項目如何制定招標采購策略與架構
合同模式選擇
甲供材與合約規(guī)劃
如何降低采購成本


五、全面總結項目操盤管控核心要點解析
建委招標及備案

項目稅收籌劃方案

報批報建全流程解析
立項、可研、環(huán)評、交評、五證辦理（土地證、建設用地規(guī)劃許可證、工程規(guī)劃許可證
、施工許可證、預售許可證）等
案例分析:《重慶當?shù)匦姓聵I(yè)性收費基礎資料匯總》
見附件

項目獎金與考核該如何設置

考核分為獎金考核和績效考核：獎金由集團對項目公司進行銷售、計劃、安全及成本等
全面指標考核，集團各業(yè)務口對項目公司的各業(yè)務部門進行績效考核。

目標管理責任獎金：按持有物業(yè)的面積和不同業(yè)態(tài)計算。
獎金公式

政府驗收與項目竣工備案
案例分析

六、住宅地產(chǎn)如何實現(xiàn)利潤最大化
為什么說成本利潤率是各部門考核重點
成本管控的目標不是降低造價，而是把有限成本投入到產(chǎn)出比最大的地方
成本利潤率最大化案例：成本+設計+營銷解決方案



現(xiàn)場討論及答疑時間（15-30分鐘）




課程收獲：
1) 全面解析標桿房企新項目開發(fā)全流程管理核心內(nèi)容
2) 從項目營銷利潤最大化角度分析項目開發(fā)策略
3)
重慶當?shù)匦姓聵I(yè)性收費基礎資料匯總，各類政府行政機構現(xiàn)行辦理規(guī)定資料拷貝（電
子版）
4) 所有案例均為標桿房企案例（萬科、萬達及龍湖）
萬達重慶巴南和永川項目復牌分析案例
5)
萬達項目開盤分析報告，總結營銷全流程工作，如何定價、如何調(diào)價，如何制定價格策
略

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