國有資產(chǎn)“三資三化”背景下的存量資產(chǎn)盤活與資本化運(yùn)營實(shí)戰(zhàn)

《國有資產(chǎn)“三資三化”背景下的存量資產(chǎn)盤活與資本化運(yùn)營實(shí)戰(zhàn)》
助力國有企業(yè)將“存量資產(chǎn)”變成“增量資金”
主講：王瀚霆老師
【課程背景】
當(dāng)前國企改革進(jìn)入深化階段，國家大力推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 常態(tài)化擴(kuò)募、國有 “三資”（資源、資產(chǎn)、資本）改革，鼓勵(lì) “資源資產(chǎn)化、資產(chǎn)資本化、資本杠桿化” 轉(zhuǎn)型。央國企作為穩(wěn)投資核心領(lǐng)域，既面臨綠色融資政策紅利等機(jī)遇，也遭遇傳統(tǒng)融資渠道收緊、資產(chǎn)運(yùn)營效率偏低、同質(zhì)化競爭加劇等挑戰(zhàn)。大部分國企雖通過收購迅速做大了資產(chǎn)規(guī)模，卻陷入了“投后失管”“退出無門”的運(yùn)營困境。比如，大量物流倉儲(chǔ)、充電樁、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等多元化資產(chǎn)入庫后，因缺乏全生命周期管理意識(shí)與專業(yè)化運(yùn)營能力，普遍面臨業(yè)態(tài)融合度低、現(xiàn)金流產(chǎn)出不穩(wěn)、價(jià)值提升路徑模糊等挑戰(zhàn)。資產(chǎn)“睡”在賬面上，不僅難以產(chǎn)生穩(wěn)定收益覆蓋資金成本，更可能因維護(hù)投入不足、業(yè)態(tài)錯(cuò)配而加速價(jià)值損耗，最終從“優(yōu)質(zhì)標(biāo)的”演變?yōu)椤皹I(yè)績包袱”。
本課程直面“盤活存量、做優(yōu)增量”的核心命題，聚焦資產(chǎn)收購后的精細(xì)化運(yùn)營與資本化退出全流程。通過引入上海等先進(jìn)地區(qū)國企的資產(chǎn)組合管理模型與REITs實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，系統(tǒng)傳授多元化資產(chǎn)的業(yè)態(tài)提升策略、現(xiàn)金流優(yōu)化方法與證券化路徑設(shè)計(jì)，助力企業(yè)打通“投、融、管、退”閉環(huán)，推動(dòng)資產(chǎn)管理角色從“被動(dòng)持有者”向“主動(dòng)運(yùn)營商”升級(jí)，真正實(shí)現(xiàn)國有資產(chǎn)從“規(guī)模擴(kuò)張”到“價(jià)值躍升”的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。
【課程收益】
掌握方法論：系統(tǒng)掌握多元化資產(chǎn)從收購整合、精細(xì)化運(yùn)營到證券化盤活、變現(xiàn)退出的全生命周期管理方法論，能夠針對不同資產(chǎn)制定差異化的運(yùn)營策略。
解鎖新工具：深度理解公募REITs等資產(chǎn)證券化工具的核心邏輯、發(fā)行要求與市場規(guī)則，學(xué)會(huì)以其為標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)化前端運(yùn)營，并評(píng)估自身資產(chǎn)證券化的可行性路徑，開辟權(quán)益型融資新渠道。
對標(biāo)最佳實(shí)踐：借鑒上海等先進(jìn)地區(qū)國企在資產(chǎn)盤活、資本運(yùn)作及管理模式上的成功經(jīng)驗(yàn)與常見陷阱，避免“從零摸索”，為自身資產(chǎn)管理體系的升級(jí)提供清晰的對標(biāo)樣板和實(shí)施思路。
產(chǎn)出行動(dòng)方案：通過實(shí)戰(zhàn)研討，結(jié)合企業(yè)實(shí)際資產(chǎn)，初步形成具可行性的價(jià)值提升與資本化行動(dòng)規(guī)劃，將培訓(xùn)所學(xué)直接轉(zhuǎn)化為推動(dòng)具體項(xiàng)目落地、實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值的路線圖。
【課程特色】
極強(qiáng)的針對性：緊扣區(qū)屬國企和多元化資產(chǎn)的實(shí)際場景。
前沿的實(shí)操性：深度聚焦REITs等創(chuàng)新工具，并貫穿“運(yùn)營為王”的理念。
先進(jìn)的借鑒性：以上海等地的成熟經(jīng)驗(yàn)為鏡，避免閉門造車。
高度的互動(dòng)性：通過案例研討確保學(xué)以致用。
【課程對象】
資產(chǎn)運(yùn)營、投資部門負(fù)責(zé)人、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人、財(cái)務(wù)總監(jiān)等人員
【課程時(shí)間】
1天（6小時(shí)/天）
【課程大綱】
一：樹立以高效盤活與高效運(yùn)營為導(dǎo)向的資產(chǎn)全生命周期管理觀??
1、以上海國企為例的資產(chǎn)管理范式轉(zhuǎn)型??
從“房東”到“運(yùn)營方”再到“資本操盤手”的角色演進(jìn)。
資產(chǎn)全生命周期管理理念：投、融、管、退各環(huán)節(jié)的核心任務(wù)。
案例：上海臨港集團(tuán)、城投集團(tuán)等在產(chǎn)業(yè)園區(qū)、租賃住房等領(lǐng)域的資產(chǎn)運(yùn)營模式。
2、區(qū)屬國企的戰(zhàn)略定位與資產(chǎn)管理目標(biāo)：如何在服務(wù)區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)國有資產(chǎn)的保值增值。
3、小組案例研討：本企業(yè)多元化資產(chǎn)盤點(diǎn)和診斷??
梳理已持有的物流倉儲(chǔ)、充電樁、產(chǎn)業(yè)園、商場等資產(chǎn)的關(guān)鍵特性。
識(shí)別當(dāng)前管理痛點(diǎn)，嘗試以下角度：是否缺乏專業(yè)團(tuán)隊(duì)、運(yùn)營體系不健全、信息化水平低、考核機(jī)制與價(jià)值創(chuàng)造脫節(jié)等。
二：資產(chǎn)高效運(yùn)營實(shí)戰(zhàn)：資產(chǎn)證券化要求的不同資產(chǎn)精細(xì)化運(yùn)營策略??
1、產(chǎn)業(yè)園：如何從“物業(yè)管理”升級(jí)為“產(chǎn)業(yè)服務(wù)”，通過產(chǎn)業(yè)孵化、政策對接、配套商業(yè)、數(shù)據(jù)服務(wù)等提升園區(qū)粘性和附加值。
2、物流倉儲(chǔ)資產(chǎn)：如何通過高標(biāo)倉升級(jí)、智慧倉儲(chǔ)系統(tǒng)、租戶結(jié)構(gòu)優(yōu)化、冷鏈服務(wù)延伸等提升出租率與租金水平。
3、商場資產(chǎn)：如何通過精準(zhǔn)定位、主題化改造、數(shù)字化營銷、體驗(yàn)式業(yè)態(tài)引入提升客流量和銷售額（從而提升租金收益）。
4、充電樁資產(chǎn)：如何通過選址優(yōu)化、平臺(tái)運(yùn)營、光儲(chǔ)充一體化、與商場/園區(qū)業(yè)態(tài)聯(lián)動(dòng)提高利用率與單樁收益。
5、共性運(yùn)營基石：建立標(biāo)準(zhǔn)化的運(yùn)營流程、成本管控體系、客戶服務(wù)體系和安全風(fēng)控體系。
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三：創(chuàng)新融資與資本運(yùn)作：REITs與資產(chǎn)證券化打通“投、融、管、退”閉環(huán)??
1、資產(chǎn)證券化入門：為何說它是盤活存量資產(chǎn)的“金鑰匙”？對國企降負(fù)債、促投資的意義。
2、公募REITs深度解析：??
本質(zhì)與價(jià)值：什么是REITs？它如何為基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)提供“上市”通道，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值重估和資本金回收？
發(fā)行條件與流程：深入解讀國家發(fā)改委1014號(hào)文、958號(hào)文等核心政策，分析項(xiàng)目合規(guī)性、收益要求等關(guān)鍵發(fā)行門檻。
上海經(jīng)驗(yàn)借鑒：以上海張江REIT、臨港REIT等為例，剖析其資產(chǎn)遴選、重組、運(yùn)營安排和申報(bào)經(jīng)驗(yàn)。
3、REITs對前端運(yùn)營的“倒逼”作用：為何REITs市場更青睞運(yùn)營高效、現(xiàn)金流穩(wěn)定的資產(chǎn)？如何以REITs發(fā)行標(biāo)準(zhǔn)來指導(dǎo)和優(yōu)化現(xiàn)有資產(chǎn)的運(yùn)營管理。
4、其他證券化工具：私募REITs、類REITs、CMBS、ABS在不同階段的應(yīng)用場景。
四：對標(biāo)先進(jìn)與行動(dòng)規(guī)劃：構(gòu)建適合國企的資產(chǎn)管理體系??
1、組織與人才保障：是設(shè)立專業(yè)的資產(chǎn)管理公司，還是強(qiáng)化現(xiàn)有部門職能？如何引進(jìn)和培養(yǎng)復(fù)合型資產(chǎn)管理人才？
2、考核激勵(lì)機(jī)制改革：如何建立與資產(chǎn)運(yùn)營效率（如出租率、NOI增長率）和資本化成果掛鉤的考核與激勵(lì)辦法，打破“大鍋飯”？
3、數(shù)字化轉(zhuǎn)型：引入資產(chǎn)管理系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)數(shù)據(jù)可視化、運(yùn)營監(jiān)控實(shí)時(shí)化，為決策提供支持。
4、制定行動(dòng)路線圖：結(jié)合區(qū)情與企業(yè)實(shí)際，明確未來5年資產(chǎn)管理工作的重要節(jié)點(diǎn)、任務(wù)分工與預(yù)期成果。

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