恒生大廈
第一部分 市場(chǎng)分析 1. 貴陽(yáng)宏觀市場(chǎng)分析 (一) 2000年貴陽(yáng)房地產(chǎn)整體分析： 2000年貴陽(yáng)房地產(chǎn)面臨前所未有的發(fā)展良機(jī)，與全國(guó)許多城市相比，貴陽(yáng)房地產(chǎn)業(yè)形勢(shì) 較好，前幾年空置房比例在15%左右，近幾年空置率一直較低，這與國(guó)家支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā) 展的政策逐步完善有關(guān)，也與百姓住房消費(fèi)觀念的加強(qiáng)和房改的深入，住房信貸投入增 加，開(kāi)放住房二級(jí)市場(chǎng)，減免部分稅費(fèi)等有很大關(guān)系。貴陽(yáng)市的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格近年來(lái) 呈穩(wěn)中有升趨勢(shì)，尤其是中心區(qū)房?jī)r(jià)，高層多層升幅不同，多層升幅更大，究其原因， 由于市區(qū)土地供應(yīng)減少而使市區(qū)商品房（尤其多層）供應(yīng)相對(duì)減少，因而市區(qū)房?jī)r(jià)上揚(yáng) 在所難免。市民也會(huì)改變過(guò)去那種不愿離開(kāi)中心區(qū)居住的觀念，目光朝城郊結(jié)合部環(huán)境 好配套設(shè)施齊全的住宅小區(qū)轉(zhuǎn)移。烏當(dāng)、白云、小河地區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)潛力很大，現(xiàn)在 交通道路又有了很大改觀，老百姓住房投資升值保值的觀念加強(qiáng)，會(huì)有更多的市民將余 錢投向房地產(chǎn)，這從2000年貴陽(yáng)房地產(chǎn)商品房成交量高達(dá)200萬(wàn)M2可以看出。 2. 2000年貴陽(yáng)高層住宅市場(chǎng)分析 貴陽(yáng)系貴州省省會(huì)，是全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化的中心，是我國(guó)西南地區(qū)重要的交通 樞紐。新中國(guó)成立以來(lái)，尤其是改革開(kāi)放20年來(lái)，貴陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)建設(shè)取得了巨大成就，人 民的物質(zhì)文化生活水平得到了很大的提高，同時(shí)也造就了一大批個(gè)體經(jīng)營(yíng)者，在物質(zhì)上 率先進(jìn)入小康。他們開(kāi)始追求較高的物質(zhì)生活和自身高貴身份的象征。在有需求必有供 應(yīng)的客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律條件下，高層物業(yè)就成為了先富起來(lái)的這部分人的消費(fèi)對(duì)象，高層住 宅市場(chǎng)從而產(chǎn)生。 2000年是貴陽(yáng)高層樓盤飛速發(fā)展時(shí)期，其主要特點(diǎn)是以人性化的居住空間為主。這 一代高層樓盤在以前的基礎(chǔ)上得到更深層次的發(fā)展，外立面、規(guī)劃、配套、項(xiàng)目包裝、 智能化等都變得更新、更完善。90年代末期高層住宅樓宇呈雨后春筍般，逐步走向規(guī)模 化。中天花園、中天廣場(chǎng)以浪漫的歐陸式推出，成為歐陸風(fēng)潮流行的最好說(shuō)明。歐陸風(fēng) 格高層樓盤逐步走向市場(chǎng)。但到了2000年歐陸概念的高層樓盤又有泛濫的勢(shì)頭，同時(shí)， 市場(chǎng)中又出現(xiàn)了多個(gè)質(zhì)素較好的高層樓盤，如鉆石廣場(chǎng)、鴻基都市花園、天恒城市花園 、中天廣場(chǎng)、在水一方等。它們走精品型的綜合素質(zhì)路線，給高層樓盤賦予了更深一層 的定義和內(nèi)涵，并注入了較高的科技含量，智能化高層住宅又成為一個(gè)新熱點(diǎn)，其概念 至今不斷延續(xù)和創(chuàng)新。 高層樓盤發(fā)展到今天，已由地段性，概念性，個(gè)性化向綜合性智能化素質(zhì)型高檔樓 盤過(guò)渡和發(fā)展，消費(fèi)者層面也發(fā)生了變化，由90年代的暴發(fā)戶“土包子”轉(zhuǎn)變?yōu)?0年代“紳 士”型的富貴一族，自然對(duì)高層樓盤的要求也越來(lái)越高。 縱觀2000年的高層樓盤市場(chǎng)，多數(shù)以地段（如中華路）、建筑風(fēng)格（現(xiàn)代建筑，歐 陸式建筑、港式建筑風(fēng)格）、社區(qū)文化等作為高層品牌的支持點(diǎn)，目前高層樓盤競(jìng)爭(zhēng)到 了熾熱化程度，大多數(shù)會(huì)所，園林景觀等硬件配套設(shè)施檔次越來(lái)越高，而高層樓盤真正 理念是能體現(xiàn)生活方式和社區(qū)文化的內(nèi)涵。 （三）2001年貴陽(yáng)高層市場(chǎng)綜合預(yù)測(cè)分析 貴陽(yáng)市高層市場(chǎng)在99年以后， 競(jìng)爭(zhēng)愈顯激烈，且供應(yīng)量日漸增大，高層市場(chǎng)的銷售已明顯趨緩。眾多開(kāi)發(fā)商對(duì)高層項(xiàng) 目的開(kāi)發(fā)真是“又愛(ài)又恨”，“愛(ài)”的是開(kāi)發(fā)高層會(huì)有高額的利潤(rùn)回報(bào)，“恨”的是高層的風(fēng) 險(xiǎn)實(shí)在太大。 為此，敝司通過(guò)了幾個(gè)月的時(shí)間，對(duì)貴陽(yáng)的高層市場(chǎng)進(jìn)行了仔細(xì)的研究，對(duì)整個(gè)市 場(chǎng)的未來(lái)趨勢(shì)做了如下的綜合預(yù)測(cè)。（僅供參考） o 高層整體市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè) 任何一個(gè)市場(chǎng)都必須經(jīng)過(guò)： 萌芽 　成長(zhǎng) 　成熟 　衰落　　　更新 貴陽(yáng)的高層市場(chǎng)目前正處在成長(zhǎng)階段，其未來(lái)發(fā)展將呈如下勢(shì)態(tài)： 1．高層市場(chǎng)將從爭(zhēng)奪地段優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)向環(huán)境性和景觀性發(fā)展。 目前的市內(nèi)高層主要以其地段為主要優(yōu)勢(shì)。但我們都知道，土地是不可再生的。市 區(qū)內(nèi)的土地隨著開(kāi)發(fā)量的增加而逐漸減少，未來(lái)的高層想以地段為優(yōu)勢(shì)已不可能，只能 以提高自身綜合質(zhì)素和利用環(huán)境因素來(lái)贏得市場(chǎng)。目前，“在水一方”的推出就拉開(kāi)了這 種走勢(shì)的帷幕。未來(lái)沿南明河和黔靈公園附近的地塊將會(huì)更受開(kāi)發(fā)商青睞。 2．高層住宅將向城市副中心地帶偏移，市中心新建高層將會(huì)逐漸以商務(wù)型公寓為主。 貴陽(yáng)市一級(jí)地段及其輻射的周邊區(qū)域，是市區(qū)內(nèi)的主要商業(yè)區(qū)，人流、車流都非常 大。并不是居住的最佳選擇；而且市區(qū)內(nèi)地價(jià)高，可供開(kāi)發(fā)的土地又少。這必將造成客 戶花高價(jià)而買不到理想的居住區(qū)域。 商業(yè)較為集中的市中心，必然會(huì)形成辦公用房的大量需求，住、辦兩用的商務(wù)公寓 會(huì)逐漸成為中小公司爭(zhēng)購(gòu)的熱點(diǎn)。而在城市副中心地帶對(duì)住家而言，相對(duì)中心區(qū)就較為 理想。商業(yè)氛圍不那么濃厚、較為安靜、交通又便利；且城市副中心地帶，環(huán)境、景觀 優(yōu)勢(shì)較明顯的地塊（如南明河沿岸、河濱公園附近、黔靈公司附近）同樣具備開(kāi)發(fā)高檔 物業(yè)的條件。而其它環(huán)境、景觀不理想的副中心地塊也能以價(jià)格優(yōu)勢(shì)搶占市場(chǎng)。 3．市場(chǎng)將呈“細(xì)分化”發(fā)展。 現(xiàn)在的高層除了嘉信華庭是以純住宅以外，其余的大多是商、住兩用或商、住、辦 三用。這大大影響了高層居住的生活質(zhì)量，并且私密性不強(qiáng)，相互干擾性大，當(dāng)然這也 是由于目前開(kāi)發(fā)的地段特性所造成的。 未來(lái)的高層將會(huì)考慮更為人性化的設(shè)計(jì)。目標(biāo)客戶的劃分更為單一，象純商務(wù)公寓 、純小戶型、純頂級(jí)豪宅等等這樣的高層項(xiàng)目會(huì)陸續(xù)涌現(xiàn)筑城市場(chǎng)。 4．高層樓盤的質(zhì)量會(huì)越來(lái)越高，物業(yè)向精品化發(fā)展。 在同一區(qū)域內(nèi)，如果建筑結(jié)構(gòu)、配套環(huán)境、目標(biāo)客戶都大致相同的樓盤，其最終比 的是物業(yè)的各項(xiàng)小分，比質(zhì)量、比服務(wù)、比物業(yè)等，這就導(dǎo)致了物業(yè)向精品化發(fā)展，普 通型無(wú)特色高層住宅將會(huì)越來(lái)越?jīng)]有市場(chǎng)。 5．“供大于求”使今年下半年的高層市場(chǎng)有可能出現(xiàn)惡性競(jìng)爭(zhēng)。 據(jù)規(guī)劃局消息，現(xiàn)在報(bào)建的高層已超過(guò)１００萬(wàn)平方米，“供大于求”是一定存在的 事實(shí)。新項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)者在對(duì)現(xiàn)有物業(yè)進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，會(huì)發(fā)掘許多新的賣點(diǎn)，整體素 質(zhì)肯定會(huì)比現(xiàn)有物業(yè)高，這些項(xiàng)目大多會(huì)在今年上半年推出。這必將會(huì)造成部份原有物 業(yè)的滯銷。 而資金緊缺的開(kāi)發(fā)商為了使物業(yè)盡快變現(xiàn)，減少資金壓力，必然會(huì)以各種方式變向 的降價(jià)促銷。對(duì)價(jià)格較敏感的客戶自然會(huì)被誘導(dǎo)。這必將會(huì)導(dǎo)致整個(gè)市場(chǎng)價(jià)格的動(dòng)蕩， 形成高層市場(chǎng)的惡性競(jìng)爭(zhēng)。 今年，市場(chǎng)郊區(qū)化發(fā)展已呈較明顯趨勢(shì)，郊區(qū)的大戶型市場(chǎng)將會(huì)吸引部分喜愛(ài)優(yōu)質(zhì) 環(huán)境的高層客戶。形成高層客戶分流，造成高層間更大的惡性競(jìng)爭(zhēng)。 （四）貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)利好政策和市場(chǎng)特征分析 市場(chǎng)利好政策： 房改以后，貴陽(yáng)市的房地產(chǎn)政策的落實(shí)在全國(guó)都是較快較好的，這也是貴陽(yáng)市地產(chǎn) 市場(chǎng)空前良好的重要因素。目前市內(nèi)房改政策主要有： o 住房公積金貸款 o 住房公積金的實(shí)施 o 存量補(bǔ)貼的發(fā)放 o 按揭貸款（可貸至8成30年，利率調(diào)低） o 個(gè)人住房貸款 這些政策的實(shí)施，加大了人們購(gòu)房的積極性，促成了商品房的需求熱潮。另外公房 上市、房屋置換這兩項(xiàng)政策大大提高了換房率，增加了大量的二次置業(yè)者，使得市場(chǎng)需 求量快速上升。從去年的市場(chǎng)消化量來(lái)看，去年的市場(chǎng)消化量超過(guò)200萬(wàn)，上升幅度很大 ，預(yù)計(jì)今年的市場(chǎng)需求量基本與去年持平或略有下降，除非有特別利好消息，否則超過(guò) 去年成交量200萬(wàn)M2的可能性幾乎沒(méi)有。 此外，從今年1月1日起，職工增量補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)由工資總額的10%增加到20%，離退休職 工按在職職工同樣比例計(jì)算增量補(bǔ)貼。增量補(bǔ)貼的發(fā)放，由住房資金管理中心為職工建 立個(gè)人帳戶，逐月兌現(xiàn)給職工個(gè)人。其中，參加房改購(gòu)買了原公有住房的職工，在未交 清土地收益金前，增量補(bǔ)貼將逐月抵扣土地收益金至補(bǔ)清為止，在其交清土地收益金后 （包括增量補(bǔ)貼抵扣土地收益金），增量補(bǔ)貼再逐月兌現(xiàn)給職工個(gè)人；已有《房屋產(chǎn)權(quán)所 有證》及《貴陽(yáng)市房地產(chǎn)交易市場(chǎng)準(zhǔn)入證》的職工、未購(gòu)公有住房的職工，由各單位集中報(bào) 省房改辦審核批準(zhǔn)后，到開(kāi)戶銀行辦理增量補(bǔ)貼儲(chǔ)蓄卡手續(xù)。職工持增量補(bǔ)貼儲(chǔ)蓄卡可 到開(kāi)戶銀行逐月支取現(xiàn)金；租住公房的職工要逐月交清或扣除租金后才能支取現(xiàn)金。 (五) 2001年貴陽(yáng)市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì) 1. 房?jī)r(jià)將保持平穩(wěn)或略有下降； 2. 延續(xù)2000年態(tài)勢(shì)，土地交易活躍，“換手”量增大； 3. 花溪等郊區(qū)置業(yè)者增多； 4. 多層住宅精品樓盤將會(huì)增多； 5. 高層公寓將更多采用新技術(shù)、新設(shè)備； 6. 空置積壓房會(huì)特價(jià)優(yōu)惠拋售； 7. 中華路住宅的交易將日漸火爆，競(jìng)爭(zhēng)也將更加激烈。 二、區(qū)域市場(chǎng)分析 （一）區(qū)域市場(chǎng)地段的特性 1．從市場(chǎng)板塊角度分析 貴陽(yáng)市的房地產(chǎn)市場(chǎng)從價(jià)位等不同層次進(jìn)行分類,可分三種不同的區(qū)域板塊：中華路 板塊、環(huán)市路內(nèi)(除中華路)板塊、環(huán)市路外圍板塊。 中華路板塊(均價(jià)3600元/M2左右) 作為本項(xiàng)目區(qū)域所在地中華路板塊，是貴陽(yáng)市的商業(yè)中心,也是貴陽(yáng)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的 重點(diǎn)區(qū)域,近兩來(lái)一直是房地產(chǎn)的熱點(diǎn)市場(chǎng),房地產(chǎn)業(yè)在本區(qū)域得到了飛速發(fā)展,同時(shí)引進(jìn) 了先進(jìn)、超前的開(kāi)發(fā)理念,對(duì)推動(dòng)貴陽(yáng)房地產(chǎn)業(yè)起了巨大的作用,因此本區(qū)域的物業(yè)較被 消費(fèi)者所接受,成為貴陽(yáng)市民眾望所歸的置業(yè)地帶,置業(yè)區(qū)域物業(yè)價(jià)位不斷上升,由于開(kāi)發(fā) 相對(duì)過(guò)量,處于供過(guò)于求的狀態(tài),加上價(jià)格提高增加了置業(yè)的門檻,因此現(xiàn)階段該區(qū)域處于 競(jìng)爭(zhēng)的熾熱化狀態(tài)，該板塊銷售均價(jià)為3600元/M2左右。 2. 區(qū)域內(nèi)高層競(jìng)爭(zhēng)程度的分析 去年的高層市場(chǎng)是有目共睹的，市中心的競(jìng)爭(zhēng)尤顯激烈。地塊早已被開(kāi)發(fā)商瓜分， 中華路上可建用地已近沒(méi)有，令年的高層市場(chǎng)會(huì)在中心區(qū)無(wú)地的情況下向中心區(qū)輻射地 帶偏移和環(huán)境、景觀優(yōu)勢(shì)較強(qiáng)的副中心地帶發(fā)展。主要集中在富水路、北京路和棗山路 地段。富水路受到中華路的商業(yè)輻射，商業(yè)氛圍會(huì)越來(lái)越成熟。北京路地段由于交通方 便，可建地塊多，商業(yè)價(jià)值大，其開(kāi)發(fā)的溫度也會(huì)逐漸升高。棗山路由于鴻基馨苑、景 苑、金色家園、鐵五局大廈、天華大廈等物業(yè)的牽動(dòng)，地塊已相對(duì)成熟，再加上鄰近黔 靈公園的絕好優(yōu)勢(shì)，必然會(huì)成為客戶爭(zhēng)購(gòu)的優(yōu)質(zhì)居住地。 今年的貴陽(yáng)地產(chǎn)高層市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)依然激烈，競(jìng)爭(zhēng)主要緣于以下幾方面的原因： 首先，買家市場(chǎng)空間不大是最主要的原因。有限的購(gòu)買力，舊盤還沒(méi)有徹底消化 完，新盤又陸續(xù)推出，總供給大于總需求，選房的機(jī)會(huì)多了，且樓盤個(gè)性少，缺少差異 化賣點(diǎn)，是樓盤競(jìng)爭(zhēng)的又一大原因。 其次，雖然品牌的概念已深入人心，但品牌的概念并不是影響客戶買樓的主要因 素，據(jù)我公司調(diào)研分析表明發(fā)展商的品牌在居民購(gòu)買意向中所占比重份額只占到第六位 ，列在前五位的分別是：地段、價(jià)格、小區(qū)環(huán)境、戶型和物業(yè)景觀，這就表明未來(lái)的房 地產(chǎn)營(yíng)銷雖是品牌營(yíng)銷的時(shí)代，但品牌好的發(fā)展商的房子僅僅是比較好賣而已，這就意 味著大家一起來(lái)分蛋糕。 最后，營(yíng)銷手段平平，缺少有創(chuàng)意的銷售手法，現(xiàn)在人們購(gòu)房越來(lái)越理性，看房 子至少要看五六家，既然大家都這么平平地賣，除了品牌物業(yè)和地段好房子熱銷外，更 多的樓盤就只可能擠到降價(jià)的泥潭中去。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，價(jià)格是受供求關(guān)系影響的，需求 大于供給價(jià)格就會(huì)上揚(yáng)，供給大于需求價(jià)格就會(huì)下降，直到一個(gè)平衡，這是客觀存在的 經(jīng)濟(jì)規(guī)律。 貴陽(yáng)市今年的高層報(bào)建量超過(guò)100萬(wàn)平方米，加上空置積壓，可見(jiàn)高層供給已經(jīng)過(guò)量 。按照經(jīng)濟(jì)規(guī)律，市場(chǎng)會(huì)以價(jià)格的變動(dòng)來(lái)調(diào)節(jié)供需關(guān)系。今年上半年，市場(chǎng)推出的新盤 ，價(jià)格會(huì)在現(xiàn)有基礎(chǔ)上保持平穩(wěn)。到下半年，供給繼續(xù)增大時(shí)，價(jià)格會(huì)隨著競(jìng)爭(zhēng)的加劇 而出現(xiàn)波動(dòng)。部分急需資金的開(kāi)發(fā)商會(huì)想方設(shè)法變向降價(jià)使物業(yè)套現(xiàn)，這種變動(dòng)會(huì)牽動(dòng) 一些正在猶豫的開(kāi)發(fā)商把價(jià)格往下拉，繼而形成整個(gè)市場(chǎng)的價(jià)格下滑。 通過(guò)以上的分析和預(yù)測(cè)，我們知道未來(lái)的高層再不可能存在機(jī)會(huì)市場(chǎng)，高層客戶會(huì) 越來(lái)越理性。今后將是開(kāi)發(fā)商實(shí)力與品牌的競(jìng)爭(zhēng)，是新一代開(kāi)發(fā)者與策劃人盡顯本色的 舞臺(tái)；完善的開(kāi)發(fā)理念與精妙的策劃思路將會(huì)同時(shí)得以展現(xiàn)。高層的發(fā)展與演變將走向 更為成熟的一面，價(jià)格會(huì)在殘酷的競(jìng)爭(zhēng)中趨于平衡。 3. 區(qū)域內(nèi)營(yíng)銷環(huán)境的分析 本項(xiàng)目周邊開(kāi)發(fā)項(xiàng)目較多，但有些物業(yè)與本項(xiàng)目不是處于同一時(shí)間開(kāi)發(fā)和銷售，因 此針對(duì)本項(xiàng)目真正具有競(jìng)爭(zhēng)性的卻較少。 |物業(yè)名稱 |位置 |規(guī)模 |起價(jià) |均價(jià) |建筑風(fēng)格 |目標(biāo)客戶定| | | | | | | |位 | |天恒 |富水北路與 |占地1萬(wàn)平 |3100元/M2 |3208元/ M2|歐式風(fēng)格 |高收入人群| |城市花園 |延安東路交 |方米 | | | | | | |匯處 | | | | | | |鴻基 |棗山路和延 |總建面3萬(wàn)M|馨苑：2488|2650元/ M2|地中海式風(fēng)|中高收入人| |都市花園 |安西路交匯 |2 |元/ M2 | |情花園 |群 | | |處 ...
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