關于旗忠村地塊分析
關于旗忠村地塊分析 （寫作提綱） 1. 長島高爾夫別墅分析 原有上海佳信房地產有限公司于1998年定項并開始搞前期規(guī)劃，及中心島綠化建設 ，后由于資金原因無力繼續(xù)開發(fā)。2000年由北京人濟集團全盤托盤，并買下佳信公司全 部資產，于2000年7月開始搞一期共50多套；于2001年年初開始內部認購及對外預訂，并 于7月9日正式開盤。從對外實際推廣來說，銷售時間已達半年，至今為止客戶正式簽約 27套，還包括幾套大訂。從銷售業(yè)績來看，這樣的時間跨度本身銷售速度屬于較慢的。 分析原因： （1）單價、總價高。總價（250萬-500萬）已達上海別墅極品價格。 （2）戶型偏大。 （3）景觀上沒有高爾夫別墅的感覺。 2. 旗忠區(qū)域分析 1. 交通 2. 娛樂設施總體規(guī)劃 3. 新地塊分析 1. 規(guī)劃品味 2. 售價建議：5500-6000元/平方米 4. 基準目標——長島高爾夫別墅產品分析，總結分析 1. 主要支持點分析 長島別墅主要利基表現(xiàn)在GOLF球場、生態(tài)環(huán)境和規(guī)劃上。 1. GOLF球場代表高貴與身份，是一種品質生活的象征。 2. 大面積的水域和森林公園等良好的綠化構成全方位的生態(tài)環(huán)境。 3. 豐富的各國各種風情別墅組合，區(qū)域的水景及綠化組合營造極好的視覺效果。 2. 產品要素分析 1. 地段：位于馬橋旗忠村區(qū)域，地段概念差，缺少人文底蘊和強大的經濟實體，不 如虹橋、浦東別墅區(qū)概念。 2. 交通：市政配套交通缺乏，多依賴私車。北臨光華路、東依昆陽路、西靠曙光路 ，總體上缺少快捷的主干道。 3. 天然曠野式別墅基地，但18洞旗忠高爾夫球場及規(guī)劃中的9洞高爾夫練習場難以 形成規(guī)模型的著名球場。森林公園還尚未成熟。 結論：綜上所述，長島別墅塑造的8000- 15000元/平米的頂極別墅的條件不足，極有可能導致銷售周期的延長，甚至產生滯銷的 嚴重后果。 五、 項目的營銷構思總結 1. 產品定位 1. 總價在120萬。目前較為流行的磚混結構別墅占80%。 2. 總價在200萬。目前較為稀缺的純木高品味別墅占20%。 2. 品牌定位 形成高爾夫生態(tài)別墅概念，塑造體味生活意境的極品別墅。 3. 目標市場 根據本項目的兩種結構并存模式，形成兩兩不同的目標消費市場，即有數(shù)百萬身價 的老板和喜歡享受生活的高級白領，和有精品正宗別墅概念，追求新潮或曾有國外生活 經歷的實力派老板，品味結合市場區(qū)分理統(tǒng)一。
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