全案 工作內容
全案解決工作內容 一、發(fā)展策劃工作內容 ⑴區(qū)位研究 目標： 通過對項目所在區(qū)域的城市規(guī)劃、自然景觀、交通、人口構成、就業(yè)中心、商業(yè)等區(qū)位 條件及土地政策、市政設施、開發(fā)成本的分析，對項目地塊所具有的區(qū)位價值進行研判 ，并獲得影響項目市場輻射力的有益信息。 ⑵市場研究 目標： 1. 進行區(qū)域間的對比，分析項目所在區(qū)域在城市發(fā)展未來的地位、與市內其他區(qū)域的競 爭能力，相互間的優(yōu)劣勢等。對該區(qū)域地產市場（側重于住宅市場）的發(fā)展前景進 行預測； 2. 進行區(qū)域內的市場分析，尋找該區(qū)域的市場空隙。 ·宏觀經濟形勢,投資環(huán)境及對住宅物業(yè)發(fā)展的影響 ·整體地產市場之走勢及預測 ·項目所在區(qū)域各類型物業(yè)(側重于同類型物業(yè))的供應吸納及經營特點 ·本項目所在區(qū)域住宅物業(yè)的潛在客戶及需求特征 ⑶項目開發(fā)條件分析 目標: 對項目自身的開發(fā)條件以及現有居住條件進行分析,為下面的分期開發(fā)方案設置和成本分 析做好準備 ·地形、地質、基礎設施、地下管線等情況對本項目的發(fā)展有否重大影響（須與工程、市 政部門聯(lián)系）； ·重要市政工程對本項目發(fā)展的影響及相應對策 ·本項目交通的現狀與今后發(fā)展完善的具體措施（須與交通規(guī)劃部門聯(lián)系）； ·本項目目前的開發(fā)條件如何？后續(xù)開發(fā)需要進行哪些改善工作？ ⑷項目發(fā)展定位研究 目標： 結合市場研究（缺口分析）和開發(fā)條件分析的結論，對項目競爭里進行分析，并形成項 目自身發(fā)展的模式 ·項目的競爭力如何？ ·有沒有與眾不同的競爭個性？如果沒有的話，能否自我塑造； ·項目在區(qū)域競爭的缺口在哪里？檔次如何確定？主力戶型如何配置？目標消費群確定在 哪里，他們有什么特征？ ⑸對土地開發(fā)規(guī)劃及小區(qū)設計方案的意見和建議 目標： 根據市場研究的結論及項目開發(fā)的基本條件，結合國外土地開發(fā)的經驗和國內成功的案 例對項目首期發(fā)展的主力戶型、平面間隔、土地開發(fā)步驟等重要數據提出意見及建議。 具體將關注如下幾個方面： ·土地開發(fā)總平面布局 ·區(qū)域發(fā)展檔次標準、建筑指標 ·首期戶型配比、房型 ·環(huán)境、綠化布置 ·主要立面、剖面 ·總體效果圖 注：本公司將結合市場與開發(fā)的觀點，提供一個物業(yè)概念設計供對比參考 ⑹項目發(fā)展方案 目標： 在概念設計的基礎上，結合項目的實際條件，擬定項目推廣期內、施工進度配套設施， 作為分期投資進度及財務預測的依據 ·各期占地面積、容積率、物業(yè)類型 ·經濟戶型的選擇與設定 ·各期公建配套項目配置、主力戶型的設置等 ⑺初步的營銷策略制定 目標： 制定符合發(fā)展策劃的營銷包裝方案，為項目將來細致的市場營銷工作提供基礎 ·塑造項目的個性，形成土地項目營銷的包裝方案 ·分期價格策略的制定 ·面向消費者的市場定位 ·營銷主題與廣告訴求點分析 ⑻分期投資成本預算 目標： 分析項目成本的構成，進行項目分期投入估算 ·根據分期開發(fā)的模式，制定各期開發(fā)的資金流動計劃 ·對各期的現金流動狀況進行分析，尋找項目發(fā)展的最優(yōu)運作模式 ⑼資金回籠計劃 目標：建立項目資金運作的最佳模式 ⑽結論及建議 項目發(fā)展的可行性及今后發(fā)展應當關注的問題 其具體工作內容如下： 1.宏觀環(huán)境分析 1.1我國宏觀經濟運行情況 1.2洛陽市宏觀環(huán)境分析 1.3洛陽市房地產市場供求現狀 1.4全國及洛陽市房地產銷售價格的走勢 1.5洛陽市房地產市場價格的發(fā)現及價格預測 2.本案類比項目市場調研 2.1洛陽市主要商業(yè)物業(yè)（商場）調研 2.2洛陽市住宅物業(yè)市場調研 3本案項目概況 3.1本案地塊概況 3.2本案規(guī)劃指標一覽表 3.3項目地塊周邊環(huán)境優(yōu)劣勢分析 3.4本案的交通狀況 3.5區(qū)域文化狀況 3.6居民狀況 4本案SWOT分析及項目總體策劃思路 4.1本案SWOT分析 4.2項目總體策劃思路 5本案目標客戶定位分析 5.1本案商場物業(yè)目標客戶群定位分析 5.2住宅物業(yè)目標客戶定位 6本案核心價值體系的建立 7本案形象主題定位 7.1塔樓住宅部分 7.2群樓商場部分 8本案總體規(guī)劃與建筑設計提示 8.1本案總體平面規(guī)劃設計提示 8.2本案功能的分區(qū)設計提示 8.3環(huán)境景觀規(guī)劃布局 8.4本案建筑風格定位 9本案產品的主力套型建議 9.1住宅主力戶型的設計提示 9.2商場物業(yè)平面設計的提示 10本案產品裝飾材料選擇指導 10.1本案商場部分裝飾材料的運用建議 10.2本案住宅裝飾材料的運用建議 11智能化系統(tǒng)計劃構思 11.1居住區(qū)智能化系統(tǒng)平臺設計構思 11.2安全防衛(wèi)系統(tǒng)設計構思 11.3管理信息系統(tǒng)設計提示 11.4通訊信息系統(tǒng)設計提示 12運行設備系統(tǒng)設計提示 12.1人流組織系統(tǒng)設計提示 12.2物流組織系統(tǒng)設計提示 12.3空調及通風系統(tǒng)提示 13燈光設計及背景音樂指導 13.1項目公共建筑外立面燈光設計構思 13.2項目公共綠地和公共水面景觀燈光設計構思 13.3項目道路系統(tǒng)燈光燈飾設計提示 13.4項目室內燈光燈飾設計提示 14本案營銷策略的提示 14.1本案商場物業(yè)的營銷策略的提示 14.2本案住宅物業(yè)的營銷策略的提示 15本案項目投資分析報告 二、營銷策劃工作內容 內容 市場定位（消費者研究、目標客戶篩選和行為模式研究等） 包裝方案研究 促銷手法研究 價格策略制定 推廣成本預算 推廣計劃 其具體工作內容如下 1項目簡介 2項目發(fā)展定位研究 3項目的SWOT分析 4項目發(fā)展定位確定 4.1項目發(fā)展定位 4.2項目形象定位 4.3項目形象的塑造和建立 4.4項目命名方案 5項目目標客戶定位 5.1目標客戶定位 5.2目標客戶描述 5.3發(fā)展商形象定位 5.4項目VIS的建立 6價格定位及策略 6.1項目單方成本 6.2項目利潤目標 6.3可類比市場價格 6.4價格策略 7入市時機及銷售分期控制 8推廣策略 8.1廣告市場分析 8.2洛陽市樓盤廣告解析 8.3廣告戰(zhàn)略目標 8.4項目分析及廣告定位 8.5廣告創(chuàng)意表現 8.6廣告策略 8.7廣告階段策略 8.8媒介策略 8.9廣告投放頻率及規(guī)模 8.10廣告效果監(jiān)控、評估及修正 9公關活動策劃及現場包裝 9.1公關活動策劃 9.2現場包裝 10營銷方式創(chuàng)新的建議及關系營銷 三、銷售代理工作內容 銷售管理模式制定 銷售隊伍的組建 銷售人員培訓 制定銷售計劃 執(zhí)行營銷推廣計劃中擬訂的任務 建立數據化營銷模式 前沿銷售技巧的引進 銷售監(jiān)控與應對策略的制定 四、免費提供以下服務內容 1免費為甲方進行公司內訓，讓甲方盡早借助這一平臺盡快步入國內領先開發(fā)商領域 2免費成為“中國房地產總裁決策沙龍”會員 3免費加入“中國房地產經理人俱樂部” 4免費參加我公司主辦的每一期“房地產總裁特訓” 5免費參加我公司組織的前沿樓盤考察
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