項目物業(yè)管理模式分析提要
項目物業(yè)管理模式分析提要 一．貴陽市住宅項目物業(yè)管理模式種類及基本特征 隨著貴陽市房地產行業(yè)的不斷發(fā)展與完善，物業(yè)管理越來越成為開發(fā)商爭奪市場份 額的有效武器。 物業(yè)管理是消費者在挑選物業(yè)時最關心的問題之一，物業(yè)管理的好壞，直接影響到 開發(fā)商的品牌與效益。 因此，物業(yè)管理模式選擇相應成為開發(fā)商必須解決好而且應該解決好的問題。 貴陽市住宅項目物業(yè)管理模式種類與基本特征可總結如下： 1．開發(fā)商自行組建，自行管理（如同輝花園、萬東花園、騏寶苑、紫竹苑） 基本特征： ◆ 成本低 ◆ 服務理念意識不強 ◆ 經驗不足，盲從性較大 ◆ 給目標客戶消費購買信心不足 2．開發(fā)公司下屬物管公司獨立管理（如香江花園、興隆城市花園、中天花園、中天 星園） 基本特征： ◆ 成本低 ◆ 經驗較好，人員經過系統(tǒng)培訓 ◆ 能基本完成物管工作 ◆ 服務理念與意識相對不強 ◆ 對目標客戶消費購買吸引力不足 ◆ 因限于服務管理規(guī)模及區(qū)域收費標準，虧本的可能性較大 3．聘請本地區(qū)物管公司獨立管理（如富水花園） 基本特征 ◆ 成本較高 ◆ 經驗較好 ◆ 人員經過系統(tǒng)培訓，能較好地完成物管工作 ◆ 本區(qū)域物管公司不多，強力品牌少，可選擇面窄 ◆ 服務理念與意識實力相對境外、省外同行存在一定差距，對目標客戶消費購買刺 激不強 4．聘請外地知名物管公司獨立管理（如：常青藤花園） 基本特征 ◆ 成本高 ◆ 經驗豐富 ◆ 人員素質較高 ◆ 對企業(yè)及物業(yè)品牌形象能起到提升作用 ◆ 對消費購買具強有力促進作用 5．開發(fā)商自建物管公司（物管部），聘請外地知名物管公司為顧問（如：都市之星 、在水一方、鴻基都市花園、金果園） 基本特征： ◆ 成本適中 ◆ 能系統(tǒng)、專業(yè)地進入物業(yè)前期管理 ◆ 能順利帶動物業(yè)管理開展 ◆ 對物業(yè)形象及企業(yè)形象起到提升作用 ◆ 對消費購買具有突出吸引力 二．貴陽市住宅項目物業(yè)管理模式演變趨勢 貴陽市住宅項目物業(yè)管理的發(fā)展是隨著房地產行業(yè)的開發(fā)觀念的轉變而逐步轉變的 ，其演變的過程大體可分為以下幾類： 1．由初始的純管理走向“管理+服務”，由制約型管理演變成服務型管理； 2．由常規(guī)性公共服務演變成有針對性的專項服務 3．由簡單的服務演變成包括身心健康在內的全方位多種服務； 物業(yè)管理內容的不斷完善及豐富，對物業(yè)管理公司及人員的要求也不斷提高，不但 要有良好的質素、專業(yè)的知識，系統(tǒng)的管理，而且還要有優(yōu)良的服務理念意識。 這一系列要求，使開發(fā)商不得不轉變物業(yè)管理模式，從單一的物管部或后勤部演變 成獨立的物管公司，由物管公司自行摸索管理轉變成聘請知名物管公司為顧問，系統(tǒng)培 訓、統(tǒng)一管理模式，這種模式也就是現(xiàn)在貴陽市住宅項目常用的物管模式，也是物管模 式的發(fā)展趨勢。 三．兆陽項目物業(yè)管理原則與依據(jù) 1．“以人為本”原則 物業(yè)管理的對象是物業(yè)，更是業(yè)主，脫離了業(yè)主的物業(yè)管理是無價值可言，只有樹 立以人為本的觀念，才有了發(fā)展的基礎。 2．品牌創(chuàng)新原則 物管的目的是為了提高物業(yè)價值，提升開發(fā)商品牌形象，因此，物業(yè)管理也應注重 品牌形象的創(chuàng)新與塑造。 3．服務創(chuàng)新原則 現(xiàn)代物業(yè)管理提供更多的是服務產品，靠更好更優(yōu)秀的服務才能在競爭中立于不敗 之地。 4．文化原則 目前國內的物業(yè)管理大多只強調營造外部環(huán)境而忽視業(yè)主之間的交流溝通的文化氛 圍的培育。兆陽項目的獨特形象定位更應以獨特的居住文化去贏取消費認同，為提 高物業(yè)管理層次更應加強對社區(qū)文化氛圍的培育與創(chuàng)造。 5．升值原則 物業(yè)管理作為品牌塑造的有效手段之一，應以優(yōu)質管理與服務來提升品牌效應，從 而使小區(qū)物業(yè)升值，使開發(fā)走上良性發(fā)展。 6．成本原則 優(yōu)質物業(yè)管理/服務必須有相當?shù)馁Y金作為后盾。其資金主要來源有兩個途徑： 一是按當前貴陽政府指導定價所收取的相對低廉的物管費； 二是項目物業(yè)管理啟動基金。 但事實上，這些資金往往難以保證提供優(yōu)質物業(yè)管理/服務，因此應在遵循合理 成本控制原則的基礎上，合理選擇物業(yè)管理模式及確定物業(yè)管理服務內容； 應讓物業(yè)管理服務機構在前期就介入、參與項目建筑規(guī)劃設計、景觀規(guī)劃設計中 ，以此來合理控制未來的物管支出。同時應廣開財路，讓部分物業(yè)管理服務內容進 入到社會營利性營運系統(tǒng)，引進外來資源共同為業(yè)主提供優(yōu)質全方位的物業(yè)管理服 務。 7．效益原則 物業(yè)管理公司必須產生自身效益才能得以維持，才能繼續(xù)提供更好的服務，以形成 良性循環(huán)。 四．兆陽項目物業(yè)管理模式選擇及相關建議 （一）模式選擇 從貴陽市物業(yè)管理發(fā)展趨勢來看，現(xiàn)階段物業(yè)管理的模式大多為自行組建物管部（ 或物管公司），聘請外地知名物管公司作顧問，共同管理，這不僅是一種趨勢，而且， 也是質價比（價格性能比）最優(yōu)的一種物業(yè)管理模式。 因此，從開發(fā)商自身角度出發(fā)，建議選擇此種物管模式，以使物業(yè)管理進入良性循 環(huán)。 （二）相關建議 1．物管顧問選擇對象： 在知名度與管理經驗上，境外（含香港）、經濟相對發(fā)達區(qū)域（如深圳、廣州 、北京、上海等）物管公司均較內地要稍勝一籌，而且，貴陽市已有項目按此模式 進行管理，效果良好。因此，建議聘請上述城市物管公司作為顧問，如深圳的中海 、萬科、國貿、金地等；香港載德梁行、香港屋宇等。 2．聘用時間 從成本上考慮，一般可與所聘物管公司先簽訂半年或一年的短期合同，讓物管公司 從前期開始介入，開展專業(yè)人員培訓或機制的建立，擬定相關管理規(guī)章制度和運作 流程，參與建筑規(guī)劃設計、景觀設計、公建配套設施設計等工作； 一旦彼此合作良好，或能得到準業(yè)主、業(yè)主居委會的認可，即可簽訂長期合同。 附件： 關于物管顧問前期介入的相關認識 一、 必要性 （一） 為保證小區(qū)內各項物業(yè)功能的完整與使用效率，需要物管部門發(fā)揮作用，這要求物 業(yè)管理在規(guī)劃之初便介入其中，此時的物管應就小區(qū)的各項功能的協(xié)調提供意見 ，作出相應的決策，使規(guī)劃中的小區(qū)各項功能保持完整性； （二）物業(yè)管理部門的成立、人員的選拔與培訓、規(guī)章制度的制訂都要求在入住前完成 ，這要求物業(yè)管理部門有充分的時間對每一個細小的環(huán)節(jié)作充分準備工作，并制 定相關應變措施，這個過程需要逐步完善，因此，要提前作好準備； （三）加強市場宣傳，以提升物業(yè)形象，同樣需要物管公司的參與，從簡單的物管內容 （銷售部的保安、清潔等）充分地體現(xiàn)出優(yōu)秀的物業(yè)管理，對發(fā)展商樹立良好的 品牌起著強有力的支持作用； 二、物管公司前期介入的目標與任務 （一） 目的：參與物業(yè)的規(guī)劃，為今后的管理工作打好基礎，并隨著工程進度、逐步組織 好管理機構及管理制度； （二） 任務：◆ 參與物業(yè)規(guī)劃，打好管理基礎； ◆ 組建管理機構，健全管理制度； ◆ 進入管理角色，培訓合格員工。
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