蔚藍(lán)海岸開(kāi)發(fā)模式提煉
蔚藍(lán)海岸開(kāi)發(fā)模式提煉 （提綱） 1. 總體思路 1. 模式提煉目的 總結(jié)蔚藍(lán)海岸的成功開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，從中提煉和整合出一種超前的、企業(yè)專(zhuān)有或擅長(zhǎng)的、 值得在后續(xù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中加以貫徹和發(fā)揚(yáng)的開(kāi)發(fā)模式，以促成卓越地產(chǎn)品牌的獨(dú)特性和 連續(xù)性。 2. 提煉方法 先發(fā)散，后收縮 3. 提煉程序 o 開(kāi)發(fā)模式類(lèi)別分析 o 開(kāi)發(fā)模式構(gòu)成要素和特征分析 o 蔚藍(lán)海岸模式構(gòu)成要素表現(xiàn)和構(gòu)成特征符合性分析 o 對(duì)篩選出的特征進(jìn)行整合，形成卓越地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式 2. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式類(lèi)別分析 1. 目前流行的模式界定方法 o 以項(xiàng)目區(qū)域定義開(kāi)發(fā)模式：郊區(qū)化項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式（TOWNHOUSE）、市區(qū)大型項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)模式（新都市主義）、景觀(guān)（海景、湖景等）物業(yè)開(kāi)發(fā)模式等 o 以項(xiàng)目規(guī)模定義開(kāi)發(fā)模式：城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)模式、創(chuàng)新科技園區(qū)開(kāi)發(fā)模式、大盤(pán)開(kāi)發(fā) 模式（大盤(pán)主義）、單體樓盤(pán)開(kāi)發(fā)模式等 o 產(chǎn)品類(lèi)別定義開(kāi)發(fā)模式：別墅開(kāi)發(fā)模式、酒店開(kāi)發(fā)模式、酒店式公寓開(kāi)發(fā)模式 、商務(wù)公寓開(kāi)發(fā)模式、旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式、度假物業(yè)開(kāi)發(fā)模式、小戶(hù)型開(kāi)發(fā) 模式等 o 以客戶(hù)定位定義開(kāi)發(fā)模式：豪宅開(kāi)發(fā)模式、白領(lǐng)概念開(kāi)發(fā)模式、工薪概念開(kāi)發(fā) 模式、經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)模式、老年人住宅開(kāi)發(fā)模式、單身公寓開(kāi)發(fā)模式等 o 以產(chǎn)品用途定義開(kāi)發(fā)模式：旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式、度假物業(yè)開(kāi)發(fā)模式、商務(wù)公寓 開(kāi)發(fā)模式、產(chǎn)權(quán)式酒店開(kāi)發(fā)模式、CLD開(kāi)發(fā)模式、CBD開(kāi)發(fā)模式等 o 以市場(chǎng)概念定義開(kāi)發(fā)模式：生態(tài)住宅開(kāi)發(fā)模式、環(huán)保住宅開(kāi)發(fā)模式、健康住宅 開(kāi)發(fā)模式、節(jié)能住宅開(kāi)發(fā)模式、SOHO住宅開(kāi)發(fā)模式、智能化住宅開(kāi)發(fā)模式等 o 以開(kāi)發(fā)特色定義開(kāi)發(fā)模式：概念先行型開(kāi)發(fā)模式、逆境突破開(kāi)發(fā)模式、精品開(kāi) 發(fā)模式、風(fēng)格創(chuàng)新開(kāi)發(fā)模式、文化、藝術(shù)主題地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式等 o 以復(fù)合地產(chǎn)定義開(kāi)發(fā)模式：體育地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式、教育地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式、旅游地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)模式、農(nóng)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式、 o 以市場(chǎng)擴(kuò)張方式定義開(kāi)發(fā)模式：規(guī)?；放茢U(kuò)張開(kāi)發(fā)模式、專(zhuān)業(yè)化連鎖開(kāi)發(fā)模 式、品牌連鎖開(kāi)發(fā)模式（品牌輸出，奧龍計(jì)劃）等 o 以企業(yè)介入開(kāi)發(fā)過(guò)程的深度定義開(kāi)發(fā)模式：專(zhuān)業(yè)型開(kāi)發(fā)模式（集中于房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)管理，也稱(chēng)愛(ài)立信式）、全能型開(kāi)發(fā)模式（除開(kāi)發(fā)管理外，成立自己的建 筑公司和物業(yè)管理公司，也稱(chēng)老福特式）等 o 以企業(yè)或項(xiàng)目成熟運(yùn)作定義開(kāi)發(fā)模式：萬(wàn)科模式、碧桂園模式、金地模式、奧 林匹克模式、現(xiàn)代城模式等 2. 蔚藍(lán)海岸開(kāi)發(fā)模式屬性分析 從以上模式歸類(lèi)方法看，此次模式提煉應(yīng)該屬于以企業(yè)或項(xiàng)目成熟運(yùn)作界定開(kāi) 發(fā)模式 3. 可以參照的企業(yè)和項(xiàng)目成熟運(yùn)作模式特征表述 o 萬(wàn)科地產(chǎn)模式（專(zhuān)業(yè)化品牌擴(kuò)張型，市場(chǎng)領(lǐng)跑者，專(zhuān)業(yè)化、品牌化路線(xiàn)，跨區(qū) 域品牌擴(kuò)張，塑造全國(guó)性品牌，江湖盟主策略） o 碧桂園模式（規(guī)模化實(shí)力擴(kuò)張型，在強(qiáng)勢(shì)品牌帶動(dòng)下的規(guī)?；a(chǎn)和規(guī)?；癄I(yíng) 銷(xiāo)，縱向一體化的企業(yè)運(yùn)作，模式化、工業(yè)化的產(chǎn)品路線(xiàn)，高門(mén)檻（現(xiàn)樓） 營(yíng)銷(xiāo)策略） o 金地模式（專(zhuān)業(yè)化精品型，注重企業(yè)文化與企業(yè)制度建設(shè)，精品路線(xiàn)，品牌與 企業(yè)成長(zhǎng)性很強(qiáng)，開(kāi)始由區(qū)域市場(chǎng)向全國(guó)市場(chǎng)擴(kuò)張） o 奧林匹克模式（主題與專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)型，概念地產(chǎn)，復(fù)合地產(chǎn)，主題地產(chǎn)，注重速 度與創(chuàng)新，注重概念炒作，短期內(nèi)高度集中市場(chǎng)注意力，實(shí)現(xiàn)快速營(yíng)銷(xiāo)，由 項(xiàng)目公司到專(zhuān)業(yè)化公司，與眾不同的是在技術(shù)領(lǐng)先、概念領(lǐng)先基礎(chǔ)上達(dá)到了 高度專(zhuān)業(yè)化，強(qiáng)調(diào)資源整合和戰(zhàn)略聯(lián)盟，面向大眾的根本性需求，連鎖化全 國(guó)性品牌擴(kuò)張，全國(guó)性網(wǎng)絡(luò)） o 現(xiàn)代城模式（個(gè)性張揚(yáng)炒作型，差異化策略，前瞻，前衛(wèi)，求新求異，以奇制 勝，注重包裝炒作，把某種趨勢(shì)性的消費(fèi)需求（如智能化、網(wǎng)絡(luò)生活、生態(tài) 化）極端化，攻其一點(diǎn)不計(jì)其余，無(wú)限夸大，針對(duì)精英階層、前衛(wèi)一族） o 麗江花園模式（積累完善型，從一個(gè)項(xiàng)目開(kāi)始到一個(gè)項(xiàng)目結(jié)束，一切都以項(xiàng)目 運(yùn)作為中心，企業(yè)運(yùn)作是由項(xiàng)目公司到專(zhuān)業(yè)公司，產(chǎn)品成熟，配套完善，做 社區(qū)文化和生活方式） 3. 開(kāi)發(fā)模式構(gòu)成要素和特征分析 1. 模式構(gòu)成要素 o 開(kāi)發(fā)管理模式 管理理念 管理組織構(gòu)架：直線(xiàn)制、職能制、事業(yè)部制、矩陣制等 管理優(yōu)勢(shì)：投資決策優(yōu)勢(shì)、融資優(yōu)勢(shì)、成本管理優(yōu)勢(shì)、工程技術(shù)和質(zhì)量管理 優(yōu)勢(shì)、營(yíng)銷(xiāo)管理優(yōu)勢(shì)、人才優(yōu)勢(shì)等 o 開(kāi)發(fā)運(yùn)作模式 開(kāi)發(fā)理念 土地獲取 項(xiàng)目定位 規(guī)劃設(shè)計(jì)：規(guī)劃布局、建筑設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)、配套設(shè)計(jì) 營(yíng)銷(xiāo)推廣： 物業(yè)管理：服務(wù)內(nèi)容、社區(qū)文化 o 市場(chǎng)擴(kuò)張模式 企業(yè)目標(biāo)：區(qū)域品牌、全國(guó)性品牌、世界性品牌 融資方式：自有、貸款、墊資、銷(xiāo)售回款、企業(yè)債券、股票上市等 方式選擇：直接介入型（激進(jìn)型）、物業(yè)管理先行型（慎重型） 人才補(bǔ)給：集團(tuán)輸送、本地化 2. 要素應(yīng)該符合的特征 o 成功項(xiàng)目所表現(xiàn)的：只有成功項(xiàng)目的模式才有提煉的必要 o 相對(duì)比較先進(jìn)、科學(xué)、符合發(fā)展潮流的：成功項(xiàng)目中也有不足，對(duì)這種缺陷必 須剔除 o 已經(jīng)取得客戶(hù)認(rèn)同的：企業(yè)認(rèn)為是精華，如果未能得到客戶(hù)認(rèn)同，遲早會(huì)淘汰 o 比其他項(xiàng)目明顯優(yōu)越的：只有比大部分同行相對(duì)優(yōu)越的，才是自己的模式特征 ，否則就是別人的 o 企業(yè)比較擅長(zhǎng)的：企業(yè)擅長(zhǎng)，才有模式存在的可能 o 可以操作的，可以在后續(xù)項(xiàng)目中加以貫徹的 o 不會(huì)過(guò)于束縛公司的發(fā)展方向的 4. 蔚藍(lán)海岸模式構(gòu)成要素表現(xiàn)和構(gòu)成特征符合性分析 1. 開(kāi)發(fā)管理 o 管理理念：追求卓越，不斷超越（理念是超前的，可以理解為管理的創(chuàng)新） o 管理組織構(gòu)架：目前為扁平化的職能制（如果企業(yè)要擴(kuò)張，這種組織結(jié)構(gòu)可能 會(huì)變動(dòng)） o 管理優(yōu)勢(shì)：優(yōu)質(zhì)高效的決策、管理的創(chuàng)新精神（值得繼續(xù)發(fā)揚(yáng)的） 2. 開(kāi)發(fā)實(shí)施 o 土地獲?。捍笠?guī)模、良好外部景觀(guān)（后續(xù)項(xiàng)目無(wú)法保證的） o 消費(fèi)者定位：高素質(zhì)、高收入的社會(huì)精英（如果保留，將限制企業(yè)職能走高檔 路線(xiàn)） o 規(guī)劃設(shè)計(jì)宗旨：人性化、人文關(guān)懷（符合潮流、值得深化的） o 規(guī)劃布局：開(kāi)放性（人性化的表現(xiàn)之一） o 建筑設(shè)計(jì)： 風(fēng)格：簡(jiǎn)約、現(xiàn)代、浪漫 戶(hù)型：追求方正（不同消費(fèi)者會(huì)有不同看法） 人性化空間：電梯大堂和底層架空 o 環(huán)境設(shè)計(jì)： 地中海風(fēng)情、海洋文化（只適用于南方沿海，不過(guò)可以延伸為園林的唯美和 文化內(nèi)涵的結(jié)合） 大氣與雅致相結(jié)合、美觀(guān)與適用（科學(xué)規(guī)劃與人性化的表現(xiàn)） 漫步道、風(fēng)雨連廊等休閑設(shè)施，推崇人與人、人與自然的溝通（的表現(xiàn)） o 配套設(shè)計(jì)： 會(huì)所 智能化 教育配套：重點(diǎn)體現(xiàn)全方位的教育配套，而在教育配套中，又以公益性和素 質(zhì)教育為區(qū)別于其他項(xiàng)目教育配套的特色（對(duì)客戶(hù)具備吸引的） o 營(yíng)銷(xiāo)推廣 視覺(jué)沖擊：對(duì)營(yíng)銷(xiāo)中心的包裝，先建環(huán)境，后建房 重視口碑傳播，以現(xiàn)場(chǎng)生活實(shí)景打動(dòng)人（是項(xiàng)目人性化環(huán)境所帶來(lái)的） o 物業(yè)管理： 社區(qū)服務(wù)：公信、真誠(chéng)（在其他企業(yè)出現(xiàn)問(wèn)題而自身沒(méi)有的前提下可以發(fā)揚(yáng) ） 社區(qū)文化：形式多樣化，并且區(qū)別于其他企業(yè)的是其追求的高品位和文化性 3. 市場(chǎng)擴(kuò)張 o 企業(yè)目標(biāo)：3- 5年內(nèi)成為達(dá)成區(qū)域品牌的提升，并有做全國(guó)性品牌的遠(yuǎn)期計(jì)劃 o 融資方式：目前不明確（能否突破資金瓶頸，還沒(méi)有提上議事日程） o 方式選擇：屬謹(jǐn)慎型，目前以物業(yè)管理為先導(dǎo)，以進(jìn)入其他熱點(diǎn)省會(huì)城市 o 人才補(bǔ)給：在進(jìn)入全國(guó)市場(chǎng)之前，主張自我培養(yǎng) 5. 卓越地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式提煉 1. 名稱(chēng)：卓越人文地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式 2. 模式的個(gè)性特征： o 人文關(guān)懷貫徹始終 o 建筑設(shè)計(jì)現(xiàn)代、浪漫，注重細(xì)節(jié) o 環(huán)境設(shè)計(jì)外在美與內(nèi)涵美相結(jié)合 o 追求均好性和人性化 o 特色教育與房地產(chǎn)的聯(lián)姻 o 營(yíng)銷(xiāo)手段上實(shí)多于虛 o 主張賣(mài)生活方式 o 社區(qū)文化突出文化和品位 o 管理上追求速度和創(chuàng)新 o 品牌積累期，有創(chuàng)全國(guó)性品牌的野心 3. 模式表述： 以消費(fèi)者需求為中心 以全方位的人文關(guān)懷為宗旨 以均好性、開(kāi)放性、現(xiàn)代化、人性化的規(guī)劃設(shè)計(jì)為載體 以一條龍、公益性、高水準(zhǔn)、個(gè)性化的素質(zhì)教育為特色 以多樣化、高品位的社區(qū)文化為核心 以專(zhuān)業(yè)、超前、優(yōu)質(zhì)、高效的管理為保證，打造高尚、人文社區(qū) 以良好的口碑、生動(dòng)真實(shí)的生活場(chǎng)景促進(jìn)項(xiàng)目銷(xiāo)售 以項(xiàng)目品牌為基礎(chǔ)，成就企業(yè)品牌 以物業(yè)管理品牌為先導(dǎo)，尋求全國(guó)性的品牌擴(kuò)張
蔚藍(lán)海岸開(kāi)發(fā)模式提煉