物業(yè)管理的工程管理
物業(yè)管理的工程管理 一、物業(yè)管理的概念 1. 物業(yè)的定義 物業(yè)，是指已建成并投入使用的建筑物、構筑物、場地、設備、設施；也包括進和消 費領域的房地產，如住宅、別墅、大廈、商場、寫字樓、園林等。 2. 物業(yè)管理的概念 由專門管理機構、對已建成并投入使用的物業(yè)，與產權人(發(fā)展商)、使用人(業(yè)主委員 會)以簽訂經濟管理合同的方式，負責物業(yè)的人事行政、公共設施及設備的運行維護以 及公眾事務的服務。物業(yè)管理就是對物業(yè)公共地方、公共設施和公眾事務的管理，為 使用人(業(yè)主或租戶)提供多層次、全方位的綜合性優(yōu)質服務。 二、物業(yè)管理的對象 物業(yè)管理就是圍繞著“人＂這一特定對象，由專門的物業(yè)管理經營機構和人員受物業(yè) 所有者委托，根據(jù)國家有關法規(guī)、依據(jù)合同規(guī)定要求，運用現(xiàn)代化管理，以經濟手段 對建筑物、公共配套設施、場地、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化、道路養(yǎng)護實施統(tǒng) 一的專業(yè)化管理，為物業(yè)使用者提供高效、優(yōu)質、便捷、經濟的綜合服務。 三、物業(yè)管理的核心是服務 1. 使物業(yè)保值增值。 2. 為用戶服務，創(chuàng)造良好的工作和生活環(huán)境。 物業(yè)管理并非管理機構，而是第三產業(yè)，是友償出售智力和勞務的服務性行業(yè)。 物業(yè)服務要做到：時間+空間+服務。 所時間365天都要分分秒秒地提供服務。 所謂空間是要保證業(yè)主有一個良好的空間環(huán)境，不停電，不漏水， 綠化、清潔 良好、生活安全。 3. 為社會服務：房地產穩(wěn)步提高發(fā)展速度，管理好新興物業(yè)，是一個大的社會問題。 4. 為企業(yè)服務，求效益，物業(yè)管理公司是靠出售智力和勞務的經營型企業(yè)，其利潤是靠收 取微利((管理人酬金而生存的服務行為，它的生存有賴于業(yè)主和租戶有限的管理酬金 ，在運行機制上要做到獨立自主、自負盈虧、自主經營。 工程管理的重要性 一、工程管理是物業(yè)建設的基礎工作 物業(yè)的質量優(yōu)劣，取決于物業(yè)設計的水平和工程施工質量的好壞，在設計中遺留了不 少問題，使物業(yè)管理處于十分被動的境地，使物業(yè)質量受到嚴重損害，慎重小業(yè)主和 租客沒完沒了的投訴，使管理人員疲于應付。 二、優(yōu)秀的物業(yè)管理必須具備良好的硬件和軟件 物業(yè)管理的硬件就是物業(yè)設計水平和工程，有符合物業(yè)管理要求的高水平設計和優(yōu)良 的工程質量才能使物業(yè)價值提升。 物業(yè)管理的軟件是指物業(yè)管理的水平，是通過人的管理去實現(xiàn)，對物業(yè)進行科學管理 、提供高水平的優(yōu)質服務。 三、從物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)實情況也反映出必須加強工程管理 設計者對物業(yè)管理的特點缺乏了解，片面地追求設計指針或標新立異，往往遺留不少 問題，發(fā)展商在市場影響下，往往要改變工程設計和在施工中途改變物業(yè)功能，在物 業(yè)投入使用時才發(fā)現(xiàn)，難以補救，在物業(yè)設計和工程施工中，用戶二次裝修的要求， 在消防、供電等方面不能滿足客戶要求，發(fā)展商和物業(yè)管理公司必須加強工程管理。 工程管理的基本要求 一、工程管理就是對物業(yè)工程設計、施工到竣工驗收投入使用的全過程管理 在物業(yè)工程設計時，要求對物業(yè)的功能組合有比較準確的定位。如果由發(fā)展商自行組 織物業(yè)管理公司去承接物業(yè)管理任務，就要求能早期介入工程設計的咨詢工作。 對工程的施工管理，發(fā)商一般都聘請監(jiān)理公司進行監(jiān)督工程施工，但監(jiān)理公司的主人 任務是監(jiān)督施工單位是否按圖施工和是否符合施工質量，并不能代表管理公司對施工 中發(fā)現(xiàn)的不符合管理服務要求的問題提出整改意見，專業(yè)物業(yè)管理公司，可以向發(fā)展 商提出報告，并爭取他們的支持。 工程的竣工驗收是物業(yè)投入使用的關鍵階段，管理公司應全面參與收樓和設備系統(tǒng)驗 收工作。 二、工程管理的基本要求 1. 對工程設計管理的基本要求 - 物業(yè)的功能組合是否合理； - 供電系統(tǒng)的配置容量、主結線系統(tǒng)、負荷分配計量是否滿足安全和用戶需要； - 中央空調系統(tǒng)的選 型和系統(tǒng)設計是否合理，送排風系統(tǒng)是否完善； - 給排水系統(tǒng)是否充分考慮給水及排水需要； - 消防系統(tǒng)是否布局合理，自動報警能否滿足二次裝修的擴容需要； - 電梯和扶梯的選型是否先進和滿足物業(yè)功能需要； - 物業(yè)綠化和車場管理的布局是否合理完善。 2. 對工程施工管理的基本要求 - 工程調度會，了解工程進度和施工質量情況； - 修改建議，使物業(yè)管理的條件更加完善； - 跟進工程分部試驗和驗收工作，掌握公共設備的質量情況； - 收集資料，為編制公共設備系統(tǒng)的管理制度和操作規(guī)程作好準備。 3. 對工程竣工驗收階段的管理要求 - 參與工程竣工驗收工作，有計劃有步驟地分部接管物業(yè)； - 按穗《廣州市建設工程 檔案移交辦法》，參加工程竣工資料的交接工作； - 參加發(fā)展商、監(jiān)理公司、施工單位和物業(yè)管理公司共同進行的和的業(yè)巡樓檢查，施工 單位繼續(xù)整改完善的依據(jù)； - 在竣工驗收過程中，作好小業(yè)主二裝修的設計審查和施工管理工作。 工程管理應注意的幾個問題 一、工程設計經常出現(xiàn)的問題 1. 電氣方面 - 由于物業(yè)功能定位不準，導致供電負荷嚴重不足的現(xiàn)象； - 由于設計單位對物業(yè)管理的特點不夠了解，造成公共照明的電力浪費； - 由于 用戶二次裝修的需求缺乏了解，在各樓 供電負荷 分配上沒有留余地； - 中央空調機組電纜選型不當，沒有采用封閉母線而使用了多條電纜并聯(lián)供電，使 機組出力而受到限制； 2. 中央空調系統(tǒng)方面 - 設計部門沒有考慮空調負荷日夜相差大的實際情況，選用同一制冷量的機組，造 成“大馬拉小車＂的電力浪費現(xiàn)象； - 中央空調系統(tǒng)的回風量往往忽視，回風口布置是否合理，否則會大大降低制冷效 率。 3. 消防報警系統(tǒng)是物業(yè)管理的重要安全沒有充分考慮二次裝城要增加的煙感器數(shù)量，查 消防自動報的主機是否留有足夠的備用回路。 二、施工過程經常出現(xiàn)的問題 1. 鑒定的高壓開關柜，產品質量得不到保證； 2. 非阻燃型的電纜，使供電系統(tǒng)存在嚴重隱患； 3. 中央空調機組電纜敷設質量差，限制機組出力； 4. 排水系統(tǒng)施工未充分考慮防洪措施； 5. 地下室隔水層施工質量差， 使電梯底坑滲水斷； 6. 對自動噴淋系統(tǒng)的度試驗不認真，往往在天花施工后進行，試驗時漏水，造成天花損壞 ； 7. 中央空調系統(tǒng)的冷凍水系統(tǒng)保溫質量不良，特別是接口處遺漏保溫，造成滴水事故； 8. 對于計算機群控電梯的機房，沒有認真進行防塵通風處理； 9. 柴油發(fā)電機帶負荷試驗，滿負荷 試驗和甩負荷試驗往忽視； 10. 大廈防雷系統(tǒng)施工質量不符合要求，留下隱患。 三、竣工驗收階段應注意的問題 1. 要嚴格按規(guī)定檢查下列工程資料是否齊全： - 建設依據(jù)文件：立項報、批文件； - 竣工驗收文件：工程建設叫結報告、竣工驗收報告； - 工程地質勘察報告； - 初步設計文件：初步設計和技術設計文件； - 施工單位的施工及驗收記錄：施工管理、測量、驗收記錄、給排水、電氣安裝記錄、 空調安裝記錄； - 竣工圖 2. 重點檢查下列文件： - 電梯投入試驗必須經市勞動局和建委電梯安全質量監(jiān)察站驗收合格后； - 變電所必須經市供電局(或區(qū)供電局)安全監(jiān)察驗收合格才能投入運行； - 中央空調系統(tǒng)必須經生產廠調試合格后才能正式投入運行； - 消防自動報警系統(tǒng)必須經有資質的水 工程公司調試合格； - 消火栓和自動噴淋系統(tǒng)必須經市消防部門驗收合格才能投入運行； - 物業(yè)全面投入運行前必須經質量監(jiān)督站和消防部門綜合檢查合格后才能投入使用。 3. 分部接管物業(yè)的內容 在接管物業(yè)時，應遵循先收建筑物、后收公共系統(tǒng)的原則。在接管建筑物時，應從上 而下，驗一層，收一層，管一層；對公共系統(tǒng)的驗收，逐一試驗接管，但首先應對供 、配電系統(tǒng)和消防系統(tǒng)進行檢查驗收。 - 建筑部分的驗收接管內容，包括： a. 各單元內的天花、墻壁、玻璃幕墻、照明、通訊、盤管風機、地面、門窗及衛(wèi)生 設施是否齊全完好； b. 公共信道、公共井、間(包括茶水間、新風機房、配電間、管井間、電纜井間、通 訊間)； c. 對廣場、綠化帶、停車場、車道、防空避難層、設備層進行檢查，作出記錄。 - 高低壓配電間及低壓供電系統(tǒng)： - 給、排水系統(tǒng)檢查驗收接管； - 中央空調及通風系統(tǒng)檢查； - 電梯、扶梯檢查驗收； - 消防系統(tǒng)檢查驗收； - 通訊系統(tǒng)檢查接管； - 電視及保安系統(tǒng)檢查接管。 4. 消火栓系統(tǒng)及自動噴淋系統(tǒng)必須經施工單位自檢合格，處于備用狀態(tài)； 5. 必須嚴格審查二次裝修圖紙； 6. 向消防部門報建規(guī)定：建筑面積超過80m2的裝飾工程，必須經消防部門批準。 工程管理與設備管理的關系 一、熟悉了公共系統(tǒng)的設備情況，可以制定下列設備管理制度： 1. 工程部的職責和管理范圍； 2. 工程部的組織架構； 3. 工程部各級人員崗位責任制 4. 工程部總值班制度； 5. 設備定期校驗制度； 6. 安全工作制度； 7. 工程維修物資管理制度(包括材料、配件儲備定額的制定)； 8. 機具、儀器、工具管理制度(機具、儀器、工具配置計劃)； 9. 檢修管理制度； 10. 變電所管理制度； 11. 電氣行和事故處理規(guī)程； 12. 低壓電器維修管理制度； 13. 電梯(扶梯)管理制度； 14. 給排水管理制度； 15. 中央空調管理制度； 16. 柴油發(fā)電機管理制度； 17. 弱電系統(tǒng)管理制度； 18. 機械停車設備管理制度。 二、根據(jù)物業(yè)設備情況制定運行方案 物業(yè)設備的運行方應根據(jù)人流多少、氣候條件、作息時間、市場淡旺、負荷狀況。本 著安全、經濟和服務至上的原則。制訂合理的中央空調系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、給排水系統(tǒng) 和供電系統(tǒng)運行方案，既要滿足用戶需要，又要節(jié)省能源。 三、制訂下列應急措施： 1. 物業(yè)防洪應急措施； 2. 預防地震應急措施； 3. 玻璃幕墻損壞應急措施； 4. 臺風襲擊的應急措施； 5. 應付火警措施； 6. 電力中斷的應急措施； 7. 飲用水中斷的應急措施； 8. 電梯困人的應急措施； 9. 對突發(fā)事件的應急措施。 由此可見，物業(yè)管理人員介入工程管理可以為物業(yè)管理打下良好基礎，在保證有良好物 業(yè)硬件的同時，有條件創(chuàng)造良好的管理軟件，為創(chuàng)造優(yōu)秀物業(yè)管理提供了可靠的保證。
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