物業(yè)管理現(xiàn)代化與人才培養(yǎng)
物業(yè)管理現(xiàn)代化與人才培養(yǎng) 《員工手冊(cè)》主要闡述員工在公司工作中會(huì)遇到的一系列勞動(dòng)權(quán)利、勞動(dòng)義務(wù)以及聯(lián)系方 式問題的解答，即作為物業(yè)管理公司員工身份的要求。在這方面，員工通過《員工手冊(cè)》 的學(xué)習(xí)，可做到無師自通，了解公司的概況和作為員工所擁有的權(quán)利及應(yīng)盡的義務(wù)。 　　《員工手冊(cè)》的制訂有二方面的依據(jù)。第一是依據(jù)《勞動(dòng)法》；第二是依據(jù)物業(yè)管理工 作的特點(diǎn)。其具體內(nèi)容包括以下幾個(gè)方面： 　?。?總經(jīng)理致辭； 　?。?公司簡(jiǎn)介； 　　３.公司組織系統(tǒng)及主要部門結(jié)構(gòu)的圖示說明； 　　４.勞動(dòng)條例； 　?。?員工福利； 　?。?員工守則； 　?。?獎(jiǎng)勵(lì)與懲罰； 　　８.安全消防； 　　９.附則。 　　下面是新加坡江山財(cái)團(tuán)物業(yè)管理部《員工手冊(cè)》中有關(guān)工作守則的節(jié)錄。僅供參考。 　　示例： 　　員工守則　　 （一）管理人員須保持制服整齊清潔，儀表端莊、精神飽滿。 　　（二）對(duì)待住戶、訪客、同事和各階層人士，均應(yīng)以禮相待，保持彼此間良好關(guān)系 。 　?。ㄈ┍仨殗?yán)格遵守大廈輪值時(shí)間，按時(shí)上、下班（交接班），不得無故遲到、早 退。遇有特殊情況需請(qǐng)假時(shí)，大廈管理人員應(yīng)事先取得大廈負(fù)責(zé)人同意，而大廈負(fù)責(zé)人 之請(qǐng)假則需獲得公司負(fù)責(zé)人之同意。 　?。ㄋ模┕芾砣藛T不得在當(dāng)值時(shí)間內(nèi)為個(gè)別住戶做職責(zé)范圍以外及對(duì)私人服務(wù)的工作 。 　　（五）管理人員不得參與樓宇買賣或租賃事務(wù)，若業(yè)主、住戶提出要求，應(yīng)請(qǐng)其直 接向公司詢問。 　?。┐髲B負(fù)責(zé)人應(yīng)該執(zhí)行公司之各項(xiàng)指示，并定期召開該大廈各級(jí)員工的會(huì)議， 向公司做定期工作匯報(bào)。大廈員工須服從大廈負(fù)責(zé)人之工作調(diào)配及崗位編排。 　　（七）不準(zhǔn)損壞公司信譽(yù)和對(duì)公司有欺詐及不誠(chéng)實(shí)行為。 　?。ò耍┎坏眉俳韫久x或利用職權(quán)對(duì)外做有損公司聲譽(yù)或利益之行為。 　　（九）不得向業(yè)主、住戶或與公司業(yè)務(wù)有關(guān)的任何人士收受或索取任何形式的禮物 、賞錢。 　　（十）所有公物不得用于私人方面，不得故意疏忽損壞公司財(cái)物，對(duì)各公物如有損 壞，須負(fù)責(zé)賠償。 　?。ㄊ唬┡_(tái)風(fēng)襲深期間，各員工必須依時(shí)當(dāng)值，堅(jiān)守崗位，并按照公司所頒布之指 示進(jìn)行防風(fēng)，防雨工作。 　?。ㄊ┍仨氉袷睾蛨?zhí)行公司所發(fā)出的一切通告辦事。 　　管理工作 　?。ㄒ唬┌凑找?guī)定時(shí)間當(dāng)值，不可擅離職守。 　?。ǘ┰诋?dāng)值時(shí)不得飲酒、吸煙、打嗑睡、閱報(bào)、看書、聽收音機(jī)或與同事閑談、 開玩笑。 　?。ㄈ┟咳丈习鄷r(shí)間，必須穿著公司規(guī)定的制服及配戴職員工作證，完成自己崗位 職責(zé)。巡視各層樓宇及走火通道，巡視時(shí)須特別留意大廈清潔及有否損壞、破舊需要維 修的地方，并進(jìn)行登記。如遇有不尋常事件，應(yīng)立即處理、記錄并及時(shí)向上級(jí)報(bào)告。 　?。ㄋ模┡_(tái)風(fēng)或雷暴豪雨期間，管理人員必須按照公司所頒布之“臺(tái)風(fēng)期間員工當(dāng)值程 序”上班，并按“臺(tái)風(fēng)及雷暴豪雨措施”做一切防風(fēng)、防雨工作，以保護(hù)公共財(cái)產(chǎn)，防止意 外或水浸等。 　　（五）服從上級(jí)指導(dǎo)，完成所指定的工作。 　?。┝粢飧鞣N公用設(shè)備有否被破壞或涂污，并通知有關(guān)人員修理和清除，必要時(shí) 須協(xié)助維修工作。 　?。ㄆ撸﹫?zhí)行各項(xiàng)任務(wù)時(shí)，必須要有禮貌。謹(jǐn)記“服務(wù)至上、禮貌第一”。 　?。ò耍┤缬凶舭l(fā)生意外，例如：受傷、暈倒等，應(yīng)即協(xié)助其家人招呼救護(hù)車或代 辦報(bào)警。 　?。ň牛崆榻哟齺碓L人員，詳細(xì)記錄住戶投訴，并迅速處理。不屬于自己職責(zé)范圍 內(nèi)的，則立即通知有關(guān)人員處理解決。處理情況立即向上級(jí)報(bào)告。 　?。ㄊ┕芾硖庬氃O(shè)置急救箱，配備急救用品，如繃帶、棉花及搶救藥品等。同時(shí)放 置部分緊急維修之工具，以備臨時(shí)急用。 　　（十一）大廈公共地方之鎖匙，如：電制房、機(jī)房、泵房等，必須小心存放，以備 緊急時(shí)使用。若有需要外借鎖匙時(shí)，必須登記借用人姓名及身份證，用后及時(shí)歸還。 　　　　保安工作 　　（一）必須明了和掌握大廈內(nèi)各種保安設(shè)施之操作和效能。例如：對(duì)講機(jī)、警鐘、 密碼鎖、閉路電視等。更須善用各種已有的設(shè)施，以免減弱防盜效果，特別強(qiáng)調(diào)大門必 須緊閉，住戶出入可自備防盜門匙或密碼鎖，訪客則可用對(duì)講機(jī)。嚴(yán)禁大門常開，防止 壞人有機(jī)可乘。 　?。ǘ?yīng)熟悉大廈內(nèi)各住房、記識(shí)住戶之姓名、年齡、家庭成員職業(yè)及聯(lián)絡(luò)電話。 此等資料必須保密，不得泄露。 　　（三）與住戶保持密切聯(lián)絡(luò)，以便就保安問題，經(jīng)常交換意見及互通消息。 　?。ㄋ模└鞲苋藛T交接更時(shí)應(yīng)傳達(dá)防盜信息，做好交接班記錄，以備核查，務(wù)令保 安人員高度警惕。 　?。ㄎ澹﹪?yán)禁借詞推銷之人士進(jìn)入大廈。尤其是自稱公務(wù)人員或公共機(jī)構(gòu)職員，更應(yīng) 查驗(yàn)身份證、文件，如有疑問，應(yīng)致電有關(guān)機(jī)構(gòu)查詢。 　?。?yīng)有禮貌的詢問任何進(jìn)入大廈的來訪客人，登記身份證或工作牌招。如有懷 疑，應(yīng)用對(duì)講機(jī)與有關(guān)住戶聯(lián)絡(luò)。如訪客攜帶可疑物品時(shí)，更須提高警覺。 　?。ㄆ撸┊?dāng)值管理員至少每?jī)尚r(shí)巡樓一次（但不固定時(shí)間），以免壞人乘隙而入。 巡樓時(shí)必須有警覺性，特別注意樓梯、走廊、電表房及其它隱蔽地方、通道等，以確保 無可疑人物匿藏大廈內(nèi)伺機(jī)作案。留意公眾地方之間邊暗角，后蒼水渠側(cè)、水箱底是否 預(yù)先藏備盜竊工具等。 　?。ò耍┤缏牭阶艉艟然虬l(fā)現(xiàn)可疑人物，須立即報(bào)警并封閉大門及其通道，以等待 警方人員到場(chǎng)處理。切勿魯莽采取行動(dòng)而不知會(huì)警方。 　?。ň牛┣杏浌芾砣藛T只有一般市民之拘捕權(quán)，并無搜查權(quán)力。因此，拘捕疑犯后， 應(yīng)盡快交公安部門處理。 　?。ㄊ┍敬髲B安裝有警鐘、閉路電視，以監(jiān)視各大堂、電梯，以加強(qiáng)治安保衛(wèi)工作 。若鄰近大廈在建設(shè)中，則更應(yīng)加倍小心，以防被壞人利用做為犯罪的橋梁。 　?。ㄊ唬┰敿?xì)記錄各有關(guān)政府部門電話，以便需要時(shí)尋求協(xié)助。 　?。ㄊ┤舭l(fā)生罪案，應(yīng)采取下列步驟協(xié)助破案： 　?。?立刻報(bào)案，并留在現(xiàn)場(chǎng)直至公安部門到達(dá)，遇有傷員（被害人、案犯）應(yīng)立即搶 救和監(jiān)護(hù)。 　　２.切勿移動(dòng)、也不允許他人移動(dòng)、觸摸、踐踏現(xiàn)場(chǎng)物品，協(xié)助公安部門保留證據(jù)， 方便調(diào)查工作。 　　３.切勿開動(dòng)風(fēng)扇，冷氣機(jī)或其他電器用具，以免證據(jù)破壞。 　?。?禁止任何人在現(xiàn)場(chǎng)走動(dòng)，以方便公安部門到現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查。 　?。?向公安人員提供有關(guān)罪案詳情，如案發(fā)經(jīng)過，與本案有關(guān)人物之像貌、衣著、有 關(guān)之車牌號(hào)及壞人逃走方向等。 　　公眾衛(wèi)生 　?。ㄒ唬┣鍧嵐と吮仨氁罆r(shí)清潔大堂、走廊、樓梯、電梯、停車場(chǎng)及天臺(tái)等公用地方 。 　?。ǘ﹦裼鞲髯粑饘⒗盎蚶糜谧呃取翘莸裙玫胤?，以免影響衛(wèi)生 和阻塞通道。請(qǐng)放入通往樓梯門旁的垃圾桶內(nèi)。 　?。ㄈ┤绨l(fā)現(xiàn)有雜物棄置于走廊、天臺(tái)或樓梯間，應(yīng)勸喻住戶自行搬往附近的垃圾 收集站。如無法找到住戶，除清潔工人清理外，并登記在管理處記事簿內(nèi)，向上級(jí)報(bào)告 。 　　（四）如發(fā)現(xiàn)天臺(tái)、天井或公用地方積存污水，應(yīng)立即清理，以免蚊蟲滋生。難以 清理的地方，可暫時(shí)淋上油渣，阻止蚊蟲繁殖，再研究處理方法。 　?。ㄎ澹┤绨l(fā)現(xiàn)屬于本樓宇之污水渠及沙井等淤塞或破爛，應(yīng)速安排修理。 　?。﹦裼髯袅芑〞r(shí)要特別小心，勿將水淋到陽臺(tái)外面，以免影響下層和下面行 人。 　?。ㄆ撸┤绨l(fā)現(xiàn)冷氣機(jī)滴水或發(fā)出大量熱氣或噪音時(shí)，勸喻住戶從速修理，以免影響 鄰居和市容衛(wèi)生。并根據(jù)城管條例，影響市容者，處以罰款。 　?。ò耍┤缬行枰ǜ婊蚩陬^勸喻住戶切勿拋垃圾出窗外，既影響衛(wèi)生，又可能打 到過往行人身上，也不得將可引致淤塞之雜物投入廁盆及污水渠內(nèi)。 　　（九）若上層住戶之水喉或水渠破爛而導(dǎo)致下層天花板滲水，則通知上層住戶修理 ，如無結(jié)果，則應(yīng)詳細(xì)記錄及請(qǐng)求上級(jí)處理。 　?。ㄊ┤缬胁活櫣残l(wèi)生的住戶，經(jīng)屢次勸告仍不改善，應(yīng)做詳細(xì)記錄并報(bào)告上級(jí) 和有關(guān)衛(wèi)生部門。 　　樓　　梯 　?。ㄒ唬╇娞莅l(fā)生故障停留空中時(shí)，乘客按響緊急呼救鈴后，大堂值班員立即通知保 修人員迅速修理，同時(shí)用電梯內(nèi)對(duì)講機(jī)善言安慰被困乘客，請(qǐng)其耐心等待，切勿自行開 啟電梯門，以免發(fā)生危險(xiǎn)。 　?。ǘ﹦裼饔秒娞莅徇\(yùn)物件者，不可超重，防止造成事故。 　?。ㄈ┏舜铍娞萑藬?shù)過多時(shí)，應(yīng)維持秩序，指導(dǎo)分批搭乘，以免超載發(fā)生危險(xiǎn)。 　　（四）住戶應(yīng)留意，切勿讓幼兒?jiǎn)为?dú)搭乘或進(jìn)入電梯，以免發(fā)生危險(xiǎn)。 　?。ㄎ澹┍０仓蛋鄦T時(shí)刻注意閉路電視、警惕壞人惡意破壞電梯或梯內(nèi)設(shè)備。 　　（六）經(jīng)常清除電梯門路軌內(nèi)積存的垃圾，以免影響梯門開關(guān)。 　?。ㄆ撸┤绨l(fā)現(xiàn)電梯有震蕩、不正常的聲音或電梯有損壞時(shí)，應(yīng)即通知保修人員進(jìn)行 修理。當(dāng)修理人員到達(dá)時(shí)，管理員應(yīng)詳述電梯不妥之處，以便研究毛病，一切詳細(xì)情況 ，必須詳細(xì)記錄送管理處。 　　（八）狂風(fēng)暴雨時(shí)，如發(fā)現(xiàn)機(jī)房頂或接近電梯的門窗有水滲入時(shí)，應(yīng)即盡量阻止雨 水流入電梯槽，暴風(fēng)雨過后，必須根治漏水情況。 　　（九）凡有水滲入電梯，應(yīng)即停止使用，以免觸電，并設(shè)法將電梯升高至較安全地 方。 　?。ㄊ╇娞莶鄣子蟹e水時(shí)，應(yīng)即報(bào)告上級(jí)處理，同時(shí)研究水的來源，及早修理。 　　（十一）電梯機(jī)房鑰匙及電梯門鑰匙，除修理人員或保安消防人員外，任何人員不 得使用。 　?。ㄊ╇娞菝磕辍澳隀z”一次，并取得年檢合格證。 　?。ㄊ_洗走廊和樓梯時(shí)，勿讓水流入電梯內(nèi)，以免損壞電梯設(shè)備。 　　（十四）火警發(fā)生時(shí)，勸喻住戶切勿乘搭電梯，因電梯可能隨時(shí)在半途停頓，將人 困于電梯內(nèi)，被困者可能因濃煙而致命。 　　（十五）經(jīng)常檢查電梯機(jī)房是否有足夠的通風(fēng)，溫度是否過高，氣窗玻璃是否完整 。機(jī)房門須特別上鎖，加上“不準(zhǔn)擅闖”之類告示牌。 　?。ㄊ╇娞輧?nèi)求救警鐘、電風(fēng)扇必須保持正常工作狀態(tài)，以免緊急時(shí)無法求救及 導(dǎo)致窒息。 　　電力系統(tǒng) 　?。ㄒ唬┬蘩黼娖髟O(shè)備，應(yīng)聘請(qǐng)持證的合格技師。 　?。ǘ?yīng)明了大廈各種電力供應(yīng)的設(shè)備所在。如：大廈的電力總掣、用戶的電路分 線、保險(xiǎn)絲、消防電泵制、電表及各水泵制等，并且明了其緊急開關(guān)的操作程序。同時(shí) 必須購(gòu)置后備保險(xiǎn)絲、消防總制、電表及各水泵制等，以備急修時(shí)使用。 　?。ㄈ┤绮糠钟脩綦娏χ袛?，應(yīng)由管理處派人檢查修理大廈供電系統(tǒng)，如屬住戶室 內(nèi)設(shè)備故障，應(yīng)由住戶自行請(qǐng)人處理，管理處可提供適當(dāng)協(xié)助。 　?。ㄋ模┤鶚怯铍娏ν蝗恢袛?，應(yīng)先檢查大廈之總制是否正常，如屬于正常則與供 電公司聯(lián)系詢明情況。 　　（五）公共使用的電力設(shè)備，如電梯、總制走廊及電梯之電燈、水泵及消防系統(tǒng)之 電線等應(yīng)經(jīng)常檢查，如有損壞或有過熱現(xiàn)象，應(yīng)立即派人修理。 　?。┙拥焦╇姽就ㄖｋ姇r(shí)，應(yīng)即貼出通告，清楚列明日期、時(shí)間及受影響的 設(shè)備，如供水系統(tǒng)、室內(nèi)電器以便住戶有所準(zhǔn)備。公共照明、電梯不停，由大廈自備發(fā) 電機(jī)供電解決。停電完畢后，貼出恢復(fù)供電通告，并檢查各系統(tǒng)是否恢復(fù)正常。 　?。ㄆ撸┙?jīng)常檢查、保養(yǎng)弱電系統(tǒng)，如：大堂與客戶的對(duì)講系統(tǒng)和電梯監(jiān)視系統(tǒng)必須 完好正常運(yùn)行。發(fā)現(xiàn)問題立即修理。 　　（八）在大廈出入口處，各大堂應(yīng)備有充電式緊急照明設(shè)備，管理處亦應(yīng)常備手電 筒。 　　（九）大廈內(nèi)的總制房、機(jī)房、及各層的電表均應(yīng)保持整潔，不得放置各種雜物。 　?。ㄊ┐髲B供電系統(tǒng)由專業(yè)人員定期檢查保養(yǎng)，以保證安全正常的供電。 　　消　　防 　?。ㄒ唬┫乐行闹蛋鄦T必須熟練掌握消防中心各種設(shè)備的操作使用。并應(yīng)熟悉其它 消防設(shè)備的使用。 　　（二）組織大廈員工學(xué)習(xí)消防知識(shí)，熟悉和掌握各種消防設(shè)備的操作使用。組織員 工進(jìn)行消防設(shè)備的使用訓(xùn)練，使其成為大廈合格的義務(wù)消防隊(duì)員。 　?。ㄈ┲蛋嗳藛T（包括管理人員）須經(jīng)常檢查防火設(shè)施和消防設(shè)備等，如有損壞和 失效時(shí)，應(yīng)立即修理和更換。 　?。ㄋ模├猛ǜ?、圖片等形式使住戶了解如何使用消防設(shè)施和消防設(shè)備，以備應(yīng)急 。 　?。ㄎ澹┟咳丈习鄷r(shí)檢查天臺(tái)、前后樓梯、走廊、走火通道等，千萬不可有阻塞情況 發(fā)生。 　?。┙逃椭浦购⑼灰婊鸷腿挤艧熁ā⒈竦任锲?，避免引起火警。 　?。ㄆ撸┝粢夤秒娋€，如有破損或不符合規(guī)定時(shí)，應(yīng)立即修理和更換。 　?。ò耍┝粢馍米詫⒆≌臑楣S的單位，尤其是原料與制品容易著火者，當(dāng)發(fā)現(xiàn)住 戶藏有大量易燃物品時(shí)，即刻查詢是否有特許證明和安全措施，沒有時(shí)，當(dāng)即令其搬走 （搬出大廈外），并盡快報(bào)告管理處和公司。 　?。ň牛﹦窀姘萆竦淖粜⌒娜键c(diǎn)香燭，并制止住戶在走廊燃燒元寶、香紙等。 　?。ㄊ┣形饘⒎阑痖T打開，以免萬一火警發(fā)生時(shí)，濃煙散播及火勢(shì)蔓延。 　?。ㄊ唬┤绨l(fā)現(xiàn)某戶有濃煙冒出或火燒濃味，又無人開門時(shí)，如能及時(shí)撲滅，應(yīng)盡 快使用滅火器及消防設(shè)備撲滅。否則電“１１９”報(bào)案。 　　（十二）若發(fā)生火警，即電“１１９”報(bào)案，同時(shí)按動(dòng)警鈴，通告住...
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