物業(yè)管理招標(biāo)文件的編制
http://www.5ixue.com (海量營(yíng)銷(xiāo)管理培訓(xùn)資料下載) 物業(yè)管理招標(biāo)文件的編制 目錄 一、招標(biāo)文件的內(nèi)容 1 1.投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū) 1 2.技術(shù)規(guī)范及要求 1 3.投標(biāo)人須知 2 4.合同一般條款 3 5.合同特殊條款 3 6.附件 4 二、招標(biāo)文件樣本 4 1．封面 4 2．招標(biāo)文件目錄與主要內(nèi)容 5 第一部分　投標(biāo)邀請(qǐng) 5 第二部分　技術(shù)規(guī)范及要求 5 第三部分　投標(biāo)人須知 5 第四部分　合同一般條款 6 第五部分　合同特殊條款 6 第六部分　附件 6 　　物業(yè)管理招標(biāo)文件是物業(yè)管理招標(biāo)人向投標(biāo)人提供的指導(dǎo)投標(biāo)工作的規(guī)范文件。招 標(biāo)文件編制的好壞，直接關(guān)系到招標(biāo)人和投標(biāo)人雙方面的利益，因此招標(biāo)文件的內(nèi)容既 要做到詳盡周到，以維護(hù)招標(biāo)人的利益，又要做到合理合法，以體現(xiàn)招標(biāo)公平、公正的 原則。本章分為兩部分，第一部分是對(duì)招標(biāo)文件內(nèi)容的剖析；第二部分是以一份詳盡的 招標(biāo)文件樣本作為編制招標(biāo)文件的參考。 　　一、招標(biāo)文件的內(nèi)容 　　不同類(lèi)型的項(xiàng)目其招標(biāo)文件的內(nèi)容也繁簡(jiǎn)各異，然而按照國(guó)際慣例，招標(biāo)文件的內(nèi) 容大致可概括為三大部分。第一部分，投標(biāo)人為投標(biāo)所需了解并遵循的規(guī)定，具體包括 投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)、投標(biāo)人須知、技術(shù)規(guī)范及要求；第二部分，(投標(biāo)人)物業(yè)管理企業(yè)必須按 規(guī)定填報(bào)的投標(biāo)書(shū)格式，這些格式將組成附件作為招標(biāo)文件的一部分；第三部分，中標(biāo) 的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)簽訂的合同的條件(包括一般條件和特殊條件)及應(yīng)辦理的文件格式。 　　三大部分的內(nèi)容具體可歸納為組成招標(biāo)文件的六要素：①投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)；②技術(shù)規(guī)范及 要求；③投標(biāo)人須知；④合同一般條件；⑤合同特殊條件；⑥附件(附表、附圖、附文等)。 　　1.投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū) 　　投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)與招標(biāo)公告的目的大致相同，其目的是提供必要的信息，從而使?jié)撛谕?標(biāo)人獲悉物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)信息后，決定是否參加投標(biāo)。其主要內(nèi)容包括：業(yè)主名稱(chēng)、 項(xiàng)目名稱(chēng)、地點(diǎn)、范圍、技術(shù)規(guī)范及要求的簡(jiǎn)述、招標(biāo)文件的售價(jià)、投標(biāo)文件的投報(bào)地 點(diǎn)、投標(biāo)截止時(shí)間、開(kāi)標(biāo)時(shí)間、地點(diǎn)等。投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)可以歸入招標(biāo)文件中，也可以單獨(dú) 寄發(fā)。如采用邀請(qǐng)招標(biāo)方式招標(biāo)，投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)往往作為投標(biāo)通知書(shū)而單獨(dú)寄發(fā)給潛在投 標(biāo)人，因而不屬于招標(biāo)文件的一部分；但如果采取公開(kāi)招標(biāo)方式招標(biāo)，往往是先發(fā)布招 標(biāo)公告和資格預(yù)審?fù)ǜ妫蟀l(fā)出的投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)是指招標(biāo)人向預(yù)審合格的潛在投標(biāo)人發(fā) 出的正式投標(biāo)邀請(qǐng)，應(yīng)作為招標(biāo)文件的一部分。 　　2.技術(shù)規(guī)范及要求 　　這一部分主要是說(shuō)明業(yè)主或開(kāi)發(fā)商對(duì)物業(yè)管理項(xiàng)目的具體要求，包括服務(wù)所應(yīng)達(dá)到 的標(biāo)準(zhǔn)等。例如對(duì)于某酒店項(xiàng)目，招標(biāo)人要求該物業(yè)的清潔衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)達(dá)到五星級(jí)，這 些要求就應(yīng)在“技術(shù)規(guī)范及要求”部分寫(xiě)明。對(duì)于若干子項(xiàng)目的不同服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和要求，可 以編列一張“技術(shù)規(guī)范一覽表”，將其加以綜合。 　　另外，在技術(shù)規(guī)范部分，應(yīng)出具對(duì)物業(yè)情況進(jìn)行詳細(xì)說(shuō)明的物業(yè)說(shuō)明書(shū)，以及物業(yè) 的設(shè)計(jì)施工圖紙。物業(yè)說(shuō)明書(shū)和圖紙應(yīng)在附件部分中作詳細(xì)說(shuō)明。 　　3.投標(biāo)人須知 　　投標(biāo)人須知的目的是為整個(gè)招標(biāo)投標(biāo)的過(guò)程制定規(guī)則，是招標(biāo)文件的重要組成部分 ，其內(nèi)容包括：①總則說(shuō)明；②招標(biāo)文件說(shuō)明；③投標(biāo)書(shū)的編寫(xiě)；④投標(biāo)書(shū)的遞交；⑤開(kāi)標(biāo)和 評(píng)標(biāo)；⑥授予合同。以下分別予以具體說(shuō)明。 　　(1)總則說(shuō)明 　　總則說(shuō)明主要對(duì)招標(biāo)文件的適用范圍、常用名稱(chēng)的釋義、合格的投標(biāo)人和投標(biāo)費(fèi)用 進(jìn)行說(shuō)明。 　　(2)招標(biāo)文件說(shuō)明 　　招標(biāo)文件說(shuō)明主要是對(duì)招標(biāo)文件的構(gòu)成、招標(biāo)文件的澄清、招標(biāo)文件的修改進(jìn)行說(shuō) 明。 　　(3)投標(biāo)書(shū)的編寫(xiě) 　　投標(biāo)人須知中應(yīng)詳細(xì)列出對(duì)投標(biāo)書(shū)編寫(xiě)的具體要求。這些要求包括：①投標(biāo)所用的語(yǔ) 言文字及計(jì)量單位；②投標(biāo)文件的組成；③投標(biāo)文件格式；④投標(biāo)報(bào)價(jià)；⑤投標(biāo)貨幣；⑥投標(biāo) 有效期；⑦投標(biāo)保證金；⑧投標(biāo)文件的份數(shù)及簽署。如果由于采取邀請(qǐng)招標(biāo)或議標(biāo)方式招 標(biāo)，而沒(méi)有進(jìn)行投標(biāo)資格預(yù)審，則在招標(biāo)文件的投標(biāo)人須知中還應(yīng)要求投標(biāo)人按預(yù)定格 式和要求遞交投標(biāo)人資格的證明文件。招標(biāo)文件對(duì)投標(biāo)書(shū)編寫(xiě)要求的說(shuō)明通常有兩種， 一是文字說(shuō)明，應(yīng)歸入投標(biāo)人須知部分；另一種是在招標(biāo)文件中列出投標(biāo)文件的一定格 式，要求投標(biāo)人只要按格式要求填入內(nèi)容。這些格式通常包括：投標(biāo)書(shū)格式、授權(quán)書(shū)格 式、開(kāi)標(biāo)一覽表、投標(biāo)價(jià)格表、項(xiàng)目簡(jiǎn)要說(shuō)明一覽表及投標(biāo)人資格證明書(shū)格式等。這些 格式統(tǒng)一歸入“附件”部分。 (4)投標(biāo)文件的遞交 　　投標(biāo)文件的遞交的內(nèi)容主要是對(duì)投標(biāo)文件的密封和標(biāo)記、遞交投標(biāo)文件的截止時(shí)間 、遲交的投標(biāo)文件、投標(biāo)文件的修改和撤銷(xiāo)的說(shuō)明。 　　(5)開(kāi)標(biāo)和評(píng)標(biāo) 　　開(kāi)標(biāo)和評(píng)標(biāo)是招標(biāo)文件體現(xiàn)公平、公正、合理的招標(biāo)原則的關(guān)鍵，包括以下內(nèi)容： 　　①對(duì)開(kāi)標(biāo)規(guī)則的說(shuō)明。 　?、诮M建評(píng)標(biāo)委員會(huì)的要求。 　?、蹖?duì)投標(biāo)文件響應(yīng)性的確定。即審查投標(biāo)文件是否符合招標(biāo)文件的所有條款、條件和 規(guī)定且沒(méi)有重大偏離和保留。 　?、芡稑?biāo)文件的澄清。即寫(xiě)明投標(biāo)人在必要時(shí)有權(quán)澄清其投標(biāo)文件內(nèi)容。 　?、輰?duì)投標(biāo)文件的評(píng)估和比較(說(shuō)明評(píng)估和比較時(shí)所考慮的因素)。 　?、拊u(píng)標(biāo)原則及方法。 　?、咴u(píng)標(biāo)過(guò)程保密。 　　(6)授予合同 　　授予合同的內(nèi)容通常包括： 　?、俣?biāo)準(zhǔn)則。說(shuō)明定標(biāo)的準(zhǔn)則，包括“業(yè)主不約束自己接受最低標(biāo)價(jià)”的申明等。 　?、谫Y格最終審查。即說(shuō)明招標(biāo)人會(huì)對(duì)最低報(bào)價(jià)的投標(biāo)人進(jìn)行履行合同能力的審查。 　?、劢邮芎途芙^任何或所有投標(biāo)的權(quán)力。 　?、苤袠?biāo)通知。 　?、菔谟韬贤瑫r(shí)變更數(shù)量的權(quán)力。即申明招標(biāo)人在授予合同時(shí)有權(quán)對(duì)招標(biāo)項(xiàng)目的規(guī)模予 以增減。 　?、藓贤瑓f(xié)議書(shū)的簽署。說(shuō)明合同簽訂的時(shí)間、地點(diǎn)以及合同協(xié)議書(shū)的格式(詳見(jiàn)附件 )。 　?、呗募s保證金。 　　4.合同一般條款 　　合同的一般條款不是合同的主要內(nèi)容，通常包括以下條款和內(nèi)容： 　　(1)定義。即對(duì)合同中的關(guān)鍵名稱(chēng)進(jìn)行釋義。 　　(2)適用范圍。即寫(xiě)明本合同的適用范圍。 　　(3)技術(shù)規(guī)格和標(biāo)準(zhǔn)。該條款的內(nèi)容一般與招標(biāo)文件的第二部分“技術(shù)規(guī)范及要求”的 內(nèi)容相一致。 　　(4)合同期限。一般可參照委托管理的期限。 　　(5)價(jià)格。即物業(yè)管理費(fèi)的計(jì)取，一般應(yīng)與中標(biāo)人的投標(biāo)報(bào)價(jià)表相一致。 　　(6)索賠。索賠條款主要說(shuō)明在投標(biāo)人(合同的乙方)發(fā)生違約行為時(shí)，招標(biāo)人(合同 的甲方)有權(quán)按照索賠條款規(guī)定提出索賠。其具體內(nèi)容包括索賠的方案和索賠的程序。 　　(7)不可抗力。不可抗力條款是指在發(fā)生預(yù)料不到的人力無(wú)法抗拒事件的情況下，合 同一方難以或者不可能履行合同時(shí)，對(duì)由此引致的法律后果所作的規(guī)定。不可抗力條款 一般包括三個(gè)部分：不可抗力的內(nèi)容；遭受不可抗力事件的一方向另一方提出報(bào)告和證 明文件；遭受不可抗力事件一方的責(zé)任范圍。 　　(8)履約保證金。該條款主要是規(guī)定中標(biāo)人在簽訂合同后，為保證合同履行而須提交 的履約保證金的比例，以及提供履約保證金的形式。 　　(9)爭(zhēng)議的解決。該條款主要的內(nèi)容是預(yù)先規(guī)定合同雙方在合同履行過(guò)程中發(fā)生爭(zhēng)議 時(shí)的解決途徑和方法。如在該條款中規(guī)定以仲裁作為解決爭(zhēng)議的途徑等。 　　(10)合同終止。該條款的主要內(nèi)容是說(shuō)明合同的期限和合同終止的條件(如物業(yè)管理 企業(yè)違約情節(jié)嚴(yán)重；業(yè)主破產(chǎn)；物業(yè)被征用等)。 　　(11)合同修改。該條款應(yīng)申明對(duì)于合同的未盡事項(xiàng)，需進(jìn)行修改、補(bǔ)充和完善的， 甲乙雙方必須就所修改的內(nèi)容簽訂書(shū)面的合同修改書(shū)，作為合同的補(bǔ)充協(xié)議。 　　(12)適用法律。即寫(xiě)明合同適用的法律。 　　(13)主導(dǎo)語(yǔ)言與計(jì)量單位。 　(14)合同文件及資料的使用。條款中應(yīng)寫(xiě)明合同文件及資料的使用范圍及事宜，如對(duì) 保密的規(guī)定等。 　　(15)合同份數(shù)。 　　(16)合同生效。 　　5.合同特殊條款 　　合同的特殊條款是為了適應(yīng)具體項(xiàng)目的特殊情況和特殊要求作出的特殊規(guī)定，例如 對(duì)執(zhí)行合同過(guò)程中更改合同要求而發(fā)生偏離合同的情況作出某些特殊規(guī)定。此外合同特 殊條款還可以是對(duì)合同一般條款未包括的某些特殊情況的補(bǔ)充，如關(guān)于延遲開(kāi)工而賠償 的具體規(guī)定，以及有關(guān)稅務(wù)的具體規(guī)定等。 　　在合同執(zhí)行中，如果一般條款和特殊條款不一致而產(chǎn)生矛盾時(shí)，應(yīng)以特殊條款為準(zhǔn) 。 　　6.附件 　　附件是對(duì)招標(biāo)文件主體部分文字說(shuō)明的補(bǔ)充，包括附表、附文和附圖，具體有： 　　(1)附表 　?、偻稑?biāo)書(shū)格式； 　?、谑跈?quán)書(shū)格式； 　　③開(kāi)標(biāo)一覽表； 　?、茼?xiàng)目簡(jiǎn)要說(shuō)明一覽表； 　?、萃稑?biāo)人資格的證明文件格式； 　?、尥稑?biāo)保函格式； 　?、邊f(xié)議書(shū)格式； 　?、嗦募s保證金格式(通常為銀行保函)。 　　(2)附文 　　物業(yè)說(shuō)明書(shū)。 　　(3)附圖 　　物業(yè)的設(shè)計(jì)和施工圖紙。 　　二、招標(biāo)文件樣本 1．封面 招　標(biāo)　文　件 招標(biāo)編號(hào)：____________ 招標(biāo)項(xiàng)目名稱(chēng)：________ 年　　月××招標(biāo)中心統(tǒng)一印制 2．招標(biāo)文件目錄與主要內(nèi)容 第一部分　投標(biāo)邀請(qǐng) 第二部分　技術(shù)規(guī)范及要求 第三部分　投標(biāo)人須知 　?。痢】倓t說(shuō)明 　　1.適用范圍 　　2.定義 　　3.合格的投標(biāo)方 　　4.投標(biāo)費(fèi)用 　　Ｂ　招標(biāo)文件說(shuō)明 　　5.招標(biāo)文件的構(gòu)成 　　6.招標(biāo)文件的澄清 　　7.招標(biāo)文件的修改 　?。谩⊥稑?biāo)文件的編寫(xiě) 　　8.語(yǔ)言及計(jì)量單位 　　9.投標(biāo)文件的組成 　　10.投標(biāo)文件格式 　　11.投標(biāo)報(bào)價(jià) 　　12.投標(biāo)貨幣 　　13.投標(biāo)人資格的證明文件 　　14.投標(biāo)有效期 　　15.投標(biāo)保證金 　　16.投標(biāo)文件的份數(shù)和簽署 　?。摹⊥稑?biāo)文件的遞交 　　17.投標(biāo)文件的密封和標(biāo)記 　　18.遞交投標(biāo)文件的截止時(shí)間 　　19.遲交的投標(biāo)文件 　　20.投標(biāo)文件的修改和撤銷(xiāo) 　　Ｅ　開(kāi)標(biāo)和評(píng)標(biāo) 　　21.開(kāi)標(biāo) 　　22.評(píng)標(biāo)委員會(huì) 　　23.投標(biāo)文件響應(yīng)性的確定 　　24.投標(biāo)文件的澄清 　　25.對(duì)投標(biāo)文件的評(píng)估和比較 　　26.評(píng)標(biāo)原則及方法 　　27.保密 　?。啤∈谟韬贤?　　28.定標(biāo)準(zhǔn)則 　　29.資格最終審查 　　30.接受和拒絕任何或所有投標(biāo)的權(quán)力 　　31.中標(biāo)通知 　　32.授予合同時(shí)變更數(shù)量的權(quán)力 　　33.合同協(xié)議書(shū)的簽署 　　34.履約保證金 35.中標(biāo)服務(wù)費(fèi) 第四部分　合同一般條款 　　1.定義 　　2.適用范圍 　　3.技術(shù)規(guī)格和標(biāo)準(zhǔn) 　　4.委托管理期限 　　5.價(jià)格 　　6.索賠 　　7.不可抗力 　　8.履約保證金 　　9.爭(zhēng)議的解決 　　10.合同終止 　　11.合同修改 　　12.適用法律 　　13.主導(dǎo)語(yǔ)言與計(jì)量單位 　　14.合同份數(shù) 15.合同生效 第五部分　合同特殊條款 第六部分　附件 第一部分　投標(biāo)邀請(qǐng) 　　受用戶(hù)委托對(duì)________________項(xiàng)目的物業(yè)管理服務(wù)進(jìn)行公開(kāi)招標(biāo)。茲邀請(qǐng)合格投 標(biāo)人以密封標(biāo)書(shū)的方式前來(lái)投標(biāo)。 　　1.招標(biāo)編號(hào)： 　　2.招標(biāo)項(xiàng)目的簡(jiǎn)要說(shuō)明： 　　3.項(xiàng)目開(kāi)工期： 　　4.投標(biāo)地點(diǎn)： 　　5.投標(biāo)截止時(shí)間：　　年　　月　　日(北京時(shí)間)，逾期收到的或不符合規(guī)定的投 標(biāo)文件不接受。 　　6.開(kāi)標(biāo)時(shí)間、地點(diǎn)： 　　7.凡對(duì)本次招標(biāo)提出詢(xún)問(wèn)，請(qǐng)?jiān)凇　∧辍　≡隆　∪涨芭c　　　　　聯(lián)系(技術(shù)方面 的詢(xún)問(wèn)請(qǐng)以信函或傳真的形式)。 　　地址： 　　郵編： 　　電話(huà)： 　　傳真： 　　聯(lián)系人： (署名) 年　月　日 第二部分　技術(shù)規(guī)范及要求 1.1.項(xiàng)目技術(shù)要求一覽表 　　2.項(xiàng)目所在地 　　關(guān)于物業(yè)所在地及物業(yè)的詳細(xì)情況和資料詳見(jiàn)物業(yè)說(shuō)明書(shū)和物業(yè)圖紙(略)。 第三部分　投標(biāo)人須知 Ａ　總則說(shuō)明 　　1　適用范圍 　　1.1　本招標(biāo)文件僅適用于本投標(biāo)邀請(qǐng)中所敘述物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)。 　　2　定義 　　2.1　“招標(biāo)方”系指第一部分所指的組織本次招標(biāo)的招標(biāo)機(jī)構(gòu)。 　　2.2　“投標(biāo)方”系指向招標(biāo)方提交投標(biāo)文件的物業(yè)管理企業(yè)。 　　2.3　“項(xiàng)目”系指物業(yè)管理企業(yè)(即投標(biāo)人)按招標(biāo)文件規(guī)定，須向用戶(hù)提供的物業(yè)管 理服務(wù)。 　　2.4　“用戶(hù)”系指委托進(jìn)行本次招標(biāo)的××開(kāi)發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)。 　　3　合格的投標(biāo)方 　　3.1　經(jīng)過(guò)本次招標(biāo)的資格預(yù)審確認(rèn)為合格的投標(biāo)人稱(chēng)為合格的投標(biāo)方。投標(biāo)方應(yīng)遵 守有關(guān)的中國(guó)法律和規(guī)章條例。 　　4　投標(biāo)費(fèi)用 　　4.1　無(wú)論投標(biāo)過(guò)程中的做法和結(jié)果如何，投標(biāo)方自行承擔(dān)所有與參加投標(biāo)有關(guān)的全 部費(fèi)用。 Ｂ　招標(biāo)文件說(shuō)明 　　5　招標(biāo)文件的構(gòu)成 　　5.1　招標(biāo)文件用以闡明所需物業(yè)管理服務(wù)、招標(biāo)投標(biāo)程序和合同條款。招標(biāo)文件由 下述部分組成： 　　(1)投標(biāo)邀請(qǐng)； (3)投標(biāo)人須知； 　　(4)合同一般條款； 　　(5)合同特殊條款； 　　(6)附件。 　　5.2　招標(biāo)文件以中文、英文兩種文字編印，兩種文字具有同等效力。中、英文本如 有差異時(shí)，以中文本為準(zhǔn)。 　　5.3　投標(biāo)人被視為熟悉上述與履行合同有關(guān)的一切情況。 　　6　招標(biāo)文件的澄清 　　6.1　投標(biāo)方對(duì)招標(biāo)文件如有疑點(diǎn)，可要求澄清，應(yīng)在投標(biāo)截止時(shí)間前15天按投標(biāo)邀 請(qǐng)中載明的地址以書(shū)面形式(包括信函、電報(bào)或傳真，下同)通知到招標(biāo)人。招標(biāo)人將視 情況確定采用適當(dāng)方式予以澄清或以書(shū)面形式予以答復(fù)，并在其認(rèn)為必要時(shí)，...
物業(yè)管理招標(biāo)文件的編制