物業(yè)管理工程維修服務手冊1
工程維修服務手冊 http://www.5ixue.com (海量營銷管理培訓資料下載) 一、崗位職責與管理制度 1. 工程部行為準則 1.1 目的 規(guī)范工程維修人員的服務行為，樹立公司良好形象，為客戶提供優(yōu)質(zhì)服務。 1.2 適用范圍 適用于物業(yè)管理公司工程維修人員。 1.3 內(nèi)容 1.3.1 關心公司，熱愛本職工作，遵守公司各項規(guī)章制度和勞動紀律，維護公司利益和 榮譽，愛護公司設備、設施。 1.3.2 認真貫徹公司“開源節(jié)流”的方針，在工作中力行節(jié)儉，不浪費公司資源。 13.3 從全局出發(fā)，樹立良好的合作意識，團結(jié)、真誠協(xié)作，達到暢順、高效率的工作 績效，切實服從領導的工作安排和調(diào)度，如有異議，必須做到“先服從后投訴”。 1.3.4 對工作中出現(xiàn)的問題不推諉，勇于承擔責任，并從中吸取教訓，不斷提升工作水 平。 1.3.5 未經(jīng)公司領導授權或批準，不得以公司名義對外展開業(yè)務或在外兼任獲取薪酬或 間接利益之工作。 1.3.6 未獲批準，不準將本公司的辦公用品、公用工具、設備、設施等擅自贈與、轉(zhuǎn)租 、出租、出借、抵押給其他公司、單位或個人。 1.3.7 工作時間須配戴工作證，著裝整潔，注意形象、儀表。 1.3.8 嚴禁向業(yè)主索取或收受任何禮品酬金。 1.3.9 必須將服務意識，服務態(tài)度和服務技巧貫徹落實到言行中，語言文明禮貌，對業(yè) 主提出的質(zhì)疑要耐心、細致地回答或解釋，不得推脫。 1.3.10 對設備、設施及業(yè)主報修項目應及時認真地處理，一般情況由當班員工處理完畢 。 1.3.11 對上門服務應注意業(yè)主家內(nèi)衛(wèi)生，必須穿鞋套，不得損壞業(yè)主物品，如移動物品 ，需經(jīng)業(yè)主同意，收費時應公平、公正、公開、合理，并經(jīng)業(yè)主簽字生效，服務 完畢，應將工作場所打掃干凈。 2．工程部主任崗位職責 2.1 任職資格 2.1.1 具有《中華人民共和國特種技術操作許可證》 2.1.2 熟練掌握電工基本原理。 2.1.3 具有較強的專業(yè)知識，全面了解住宅內(nèi)各種設備的基本原理。能夠?qū)ο聦龠M行技 術指導。 2.1.4 基本了解國家有關電工操作規(guī)程與技術標準。 2.2 工作內(nèi)容 2.2.1 全面管理工程部事務。 2.2.2 負責小區(qū)（大廈）內(nèi)設備設施的維修保養(yǎng)、督導和管理工作。 2.2.3 負責突發(fā)性的設備故障處理與人員調(diào)度，并組織調(diào)查設備事故原因，制訂預防措 施。 2.2.4 負責對設備保修單位維護保養(yǎng)工作的聯(lián)系、協(xié)調(diào)、監(jiān)管及質(zhì)量評定。 2.2.5 根據(jù)設備的特點制訂或?qū)徍烁黝愒O備的年度、季度、月度、周預防性檢修保養(yǎng)計 劃，并監(jiān)督落實。 2.2.6 檢查交接班情況、巡查情況，回訪維修情況，并對工作中存在的問題盡快提出處 理意見，負責具體的技術性檢查。 2.2.7 配合其他部門開展工作，落實上級安排之臨時性工作。 2.2.8 定期對本部門員工進行有關設備設施的技術性培訓及安全知識培訓。 9. 負責有關工程技術標準，規(guī)格的審核，對工程的預算等。 2.2.10 建立設備資料檔案。 3. 工程部副主任崗位職責 3.1 任職資格 3.1.1 具有《中華人民共和國特種操作許可證》 3.1.2 具有初級電工技術等級資格或相關技術等級資格。 3.1.3 掌握電工基本原理。 3.1.4 熟悉小區(qū)（大廈）內(nèi)設備備用配件的規(guī)格、性能、型號、名稱。 3.2 工作內(nèi)容 3.2.1 協(xié)助主任落實小區(qū)（大廈）內(nèi)設備、設施管理工作。 3.2.2 具體負責小區(qū)（大廈）內(nèi)各類設備、設施的操作、維修保養(yǎng)、業(yè)主的報修項 目及對員工的培訓。 3.2.3 負責設備、設施的緊急搶修工作。 3.2.4 對維保所需配件進行管理，各類設備運行資料的記錄與管理，維修資料的管理。 3.2.5 督導、檢查維修人員的工作情況，并填寫日常工作表。 4. 工程部維修工崗位職責 4.1 任職資格 4.1.1 具有《中華人民共和國特種技術操作許可證》 4.1.2 熟練掌握電工基本原理。 4.1.3 熟練掌握轄區(qū)內(nèi)的設備操作技術規(guī)程及家庭水電維修工作。 4.2 工作內(nèi)容 4.2.1 服從主任和組長的調(diào)度與工作安排。 4.2.2 負責小區(qū)（大廈）內(nèi)各相關設備設施的維保工作，負責水電及其它。 4.2.3 參加設備故障的搶修工作，及時排除設備故障，確保小區(qū)（大廈）內(nèi)的設備保持 良好運行狀態(tài)。 4.2.4 根據(jù)預防性維修及保養(yǎng)計劃，認真完成各類設備的維修、保養(yǎng)工作。 5. 工程部機電設備運行管理人員崗位職責 5.1 任職資格 5.1.1 具有《中華人民共和國特種技術操作許可證》。 5.1.2 中級以上技術等級。 5.1.3 有一定的機電設備維修管理經(jīng)驗。 5.2 工作內(nèi)容 5.2.1 機電設備運行管理人員必須不斷學習，提高技術技能，必須有高度的責任心，必 須持有相關的技術證件。 5.2.2 機電設備運行期間，須確保其安全運行，隨時巡查，并作好相關記錄，嚴格執(zhí)行 交接班制度。 5.2.3 所有設備運行期間須24小時有人值班并巡查，及進發(fā)現(xiàn)問題并作出有效處理。重 大故障或緊急事件時須沉著冷靜，及進通知相關人員并作應急處理。 5.2.4 設備停止運行期間，須按時檢查并試運行。所有設備須制定詳細維修保養(yǎng)計 劃，定期維修保養(yǎng)，并作好記錄。 5.2.5 所有設備的操作和檢修須按說明書規(guī)定程序進行，不得隨意更改或省略操作步驟 。嚴禁在設備啟動前不作檢查。 5.2.6 按說明書規(guī)定更換設備零部件、冷卻液、潤滑液等，嚴禁設備疲勞運行或帶病運行。 5.2.7 保持設備房內(nèi)干凈整潔，嚴禁無關人員進入設備房,設備設施專用工具或備件等須 造冊登記，擺放整齊并保管好。 5.2.8 所有設備設施須設立崗位責任人，所有標牌警示須準確齊備到位。 6．工程部弱電維修工崗位職責 6.1 任職資格 6.1.1 具有《中華人民共和國特種技術操作許可證》。 6.1.2 有弱電維保經(jīng)驗。 6.1.3 有中級以上技工職稱。 6.2 工作內(nèi)容 6.2.1 弱電維修工須定期制定弱電維修養(yǎng)護計劃，并按計劃實施。 6.2.2 對工作范圍內(nèi)的故障和事故進行處理，并作好記錄。 6.2.3 對弱電系統(tǒng)進行巡查監(jiān)控，抄表記錄。 6.2.4 參加應急搶修，配合其他工程人員工作。 6.2.5 對外單位弱電施工布線等進行監(jiān)控。 8、工程部值班、交接班管理規(guī)定 8.1 目的： 規(guī)范值班與交接班管理確保值班質(zhì)量。 8.2 適用范圍 適用各管理處工程部值班人員. 8.3 值班制度 8.3.1 值班人員在值班期內(nèi)必須堅守崗位，不得擅自離崗、干私事、酗酒聊天等。 8.3.2 值班（夜班）人員應處理好本班報修工作，不能處理的應注明原因。發(fā)現(xiàn)設備故 障應馬上排除，如無法處理應及時向主任或值班總負責人反映。 8.3.3 應按規(guī)定巡查設備運行情況，并巡查其它設備、設施狀況，發(fā)現(xiàn)設備故障應馬上 排除，如無法處理應及時向主管或值班總負責人匯報。 8.3.4 認真填寫好各“機電設備運行日志”和《工程部值班交接班記錄表》及其它相關記錄 。 8.3.5 值班人員不得私自調(diào)班，因特殊情況要調(diào)班，必須向主任申請。 8.3.6 嚴禁無關人員進入值班室和機電設備房，檢查各類工具和鑰匙等。 8.4 接班制度 8.4.1 認真聽取交班人員的值班和設備運行情況報告。 8.4.2 查看上一班的值班日志和運行日志及巡查記錄等。 8.4.3 檢查儀器、工具等物品是否齊全、完好，各機房是否干凈整潔。 8.4.4 巡視各設備的運行情況，各參數(shù)是否正常。 8.5 交班制度 8.5.1 交接班人員必須當面交接并簽名。 8.5.2 交班人員必須整理好本班的各種運行巡查記錄和值班資料等。 8.5.3 交班人員必須詳細介紹其值班情況、機器運行情況及存在的未處理問題。 8.5.4 所有問題記錄須現(xiàn)場交代清楚,等接班人員確認。 8.6 不能交接班之情況： 8.6.1 上一班運行情況未交待清楚，記錄不規(guī)范，操作間不整潔。 8.6.2 正在進行倒閘操作或事故處理過程中。 8.6.3 交接過程中發(fā)生故障，應停止交接，由交班人員負責處理事故，接班人協(xié)助事故 處理。 8.6.4 交班人隱瞞問題不報，經(jīng)查證確系其責任的。 8.7 附表: 8.7.1 《工程部值班交接班記錄》 工程部值班交接記錄表 NO：FM-RW301 |日期 | |值班時段 | |值班人 | | |值 | |處理結(jié)果或建議： | |班 | | | |內(nèi) | | | |容 | | | | | | | |接班人員意見： | | | |日期 | |接班時間 | |接班人員 | | 9. 工程部鑰匙管理規(guī)定 9.1 目的 規(guī)范鑰匙管理工作，確保各設備設施房的鑰匙，使用規(guī)范和安全。 9.2 適用范圍 適用于各管理處工程部。 9.3 內(nèi)容 9.3.1 所有鑰匙任何時候須有不少于一把備用，所有備用鑰匙須造冊登記。 9.3.2 各設備設施房的鑰匙應清楚標明，并整齊有序的放置在鑰匙專柜中；鑰匙專柜由工 程主任掌管。 9.3.3 在正常情況下，各設備設施房的鑰匙不能借給外單位人員或其他各部門人員，如特 殊情況下，必須經(jīng)主任同意并填寫《領（借）用鑰匙登記表》； 9.3.4 工程人員用鑰匙，須填寫《領（借）用鑰匙登記表》并簽名確認，工程人員離開本部 門，所有鑰匙須繳回。 9.3.5 鑰匙丟失或損壞時，當事人應填寫《鑰匙丟失/損壞申請表》，工程主任查實后填表 補回。 9.3.6 工程人員必須妥善保管好領用鑰匙，熟悉各鑰匙的使用范圍，并承擔相應責任，每 月月底統(tǒng)計一次，填寫《鑰匙月庫存統(tǒng)計表》。 9.4 附表： 9.4.1 《領（借）用鑰匙登記表》 9.4.2 《鑰匙丟失/損壞申報表》 9.4.3 《鑰匙月庫存統(tǒng)計表》 領（借）用鑰匙登記表 NO：FM-RW304 |日期 |設備鑰匙名稱 |數(shù)量 |借/領匙原因 |借匙人 |歸還日期|接匙人 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | 鑰匙丟失/損壞申報單 NO：FM-RW305 |時間 | |鑰匙名稱 | | |丟失地點 | |丟失或損壞數(shù)量 | | |原因： ...
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