物業(yè)管理公司操作實務
物業(yè)管理公司操作實務 陽光藍海 tcsea@sina.com，歡迎轉載，請注明同處 本版本為加密版本，如有需要請來信縈要解密版本 第一節(jié)　物業(yè)管理公司概述 　　一、物業(yè)管理公司的性質 　　物業(yè)管理公司的性質是由物業(yè)管理的性質決定的。物業(yè)管理具有服務性，因而物業(yè) 管理公司也具有服務性。物業(yè)管理公司不生產產品，而是提供服務，享受第三產業(yè)的優(yōu) 惠政策。物業(yè)管理公司的性質具有以下特點： 　　第一，物業(yè)管理公司是獨立的企業(yè)法人。物業(yè)管理公司是按合法程序建立，從事物 業(yè)管理活動，為業(yè)主和租戶提供綜合服務和管理的獨立核算、自負盈虧的經濟實體。物 業(yè)管理公司作為企業(yè)的主要標志是：擁有一定的資金和設備，具有法人地位，能夠獨立 完成物業(yè)的管理與服務工作，自主經營，獨立核算，以自己的名義享有民事權利，承擔 民事責任等。因此，物業(yè)管理公司除了本行業(yè)自身的專業(yè)特色以外，在市場地位、經營 運作、法律地位等方面和其他企業(yè)一樣，都要遵循企業(yè)法人講究質量、信譽、效益等市 場競爭法則。所以說，物業(yè)管理公司是一個獨立的企業(yè)組織，它在物業(yè)管理經營活動中 具有獨立性和自主權。 　　第二，物業(yè)管理公司屬于服務性企業(yè)。物業(yè)管理公司的主要職能是通過對物業(yè)的管 理和提供的多種服務，為業(yè)主和租戶創(chuàng)造一個舒適、方便、安全、幽雅的工作和居住環(huán) 境。物業(yè)管理公司作為非生產性企業(yè)，主要是通過對物業(yè)的維修養(yǎng)護、清潔衛(wèi)生以及直 接為業(yè)主和租戶提供服務來達到自己的工作目標。因此，從本質上說，物業(yè)管理公司的 “產品”只有一個，那就是服務。物業(yè)管理公司的服務是有償的，是帶有經營性的，是屬 于企業(yè)性的經濟行為。 第三，物業(yè)管理公司在某種程度上承擔著某些行政管理的特殊職能，因此它是現階段 城市現代化建設的重要組成部分。由于中國城市建設管理體制正處于改革發(fā)展中，某些 管理的職能和職權并沒有完全轉軌和明確，所以物業(yè)管理公司在向業(yè)主和租戶提供服務 的同時，也承擔了部分政府有關部門對城市管理的職能，例如大廈的質量安全、住宅小 區(qū)內的市政設施等等。 　　二、物業(yè)管理公司的類型 　　物業(yè)管理公司按不同的劃分標準，可分為不同的類型。 　　(一)按存在形式劃分 　　物業(yè)管理公司按存在形式劃分，有獨立的物業(yè)管理公司和附屬于房地產開發(fā)企業(yè)的 物業(yè)管理公司兩類。這兩類公司目前都比較普遍。前者的獨立性和專業(yè)化程度一般都比 較高；而后者的發(fā)展程度則明顯參差不齊，有的只是管理上屬公司開發(fā)的特定項目，有 的已發(fā)展成獨立化、專業(yè)化和社會化的物業(yè)管理企業(yè)。 　　(二)按服務范圍劃分 　　物業(yè)管理公司按服務范圍劃分，有綜合性物業(yè)管理公司和專門性物業(yè)管理公司兩類 。前者提供全方位、綜合性的管理與服務，包括對物業(yè)產權產籍管理、維修與養(yǎng)護以及 為住戶提供各種服務；后者就物業(yè)管理的某一部分內容實行專業(yè)化管理，如專門的裝修 公司、維修公司、清洗公司、保安公司等等。 　　(三)按企業(yè)所有制性質劃分 　　物業(yè)管理公司按企業(yè)所有制性質劃分，可分為全民所有的物業(yè)管理公司以及集團所 有、外商獨資、合資或股份制性質、私營性質的物業(yè)管理公司。目前，全民所有和集體 所有的物業(yè)管理公司占大部分，私營性質的正在崛起。我國香港等地的物業(yè)管理公司有 比較豐富的管理經驗，并看好大陸的物業(yè)管理市場，是一支不可忽視的力量。 　　(四)按管理層次劃分 　　物業(yè)管理公司按管理層次，可分為單層物業(yè)管理公司、雙層物業(yè)管理公司和多層物 業(yè)管理公司。單層物業(yè)管理公司純粹由管理人員組成，人員精干，不帶作業(yè)工人，而是 通過承包方式把具體的作業(yè)任務交給專門性的物業(yè)管理公司或其他作業(yè)隊伍；雙層物業(yè) 管理公司包括行政管理層和作業(yè)層，作業(yè)層實施具體的業(yè)務管理，比如房屋維修、清潔 、裝修、服務性活動等；多層物業(yè)管理公司一般規(guī)模較大，管理范圍較廣，或者有自己 的分公司，或者有自己下屬的專門作業(yè)公司，如清洗公司、園林公司等等。 　　隨著物業(yè)管理行業(yè)的深入發(fā)展，物業(yè)管理公司將進一步朝著集約化、集團化和國際 化的方向發(fā)展，這樣不僅可以創(chuàng)造規(guī)模經濟效益，而且對于節(jié)約管理成本、實施品牌管 理，以及促進物業(yè)管理公司的規(guī)范化和社會化發(fā)展，都是十分有益的。 　　三、物業(yè)管理公司與產權人、使用人的關系 　　物業(yè)管理公司受產權人和使用人的委托，對其物業(yè)實施管理與維修，對產權人和使 用人提供各種服務。物業(yè)管理公司與產權人、使用人的關系是委托與受托、服務與被服 務的關系。 　　(一)產權人與使用人的構成 　　產權人(業(yè)主)和使用人(用戶)的構成比較復雜，從總體上來說，大致可分兩類：一 是法人團體，二是私人用戶。 　　1.法人團體 　　法人團體可分為企業(yè)、事業(yè)單位和社會團體等。法人團體作為物業(yè)的業(yè)主，是指物 業(yè)的所有者不是自然人即個人，而是企事業(yè)單位或社團組織。企業(yè)包括各種性質和各種 行業(yè)的公司企業(yè)，事業(yè)單位和社會團體包括政府機關、各種協(xié)會等等。凡是以法人團體 名義購買或租賃物業(yè)者，該法人團體便構成了該物業(yè)的產權人或使用人。 　　2.私人用戶 　　住宅、寫字樓、公共商業(yè)房產等物業(yè)，其產權或使用權有相當一部分屬個人所有， 特別是住宅，私人業(yè)主和私人用戶占絕大部分。私人用戶的構成也是比較復雜的，就戶 籍而言，有當地人、外地人和外國人；就身份而言，有企業(yè)家、國家公務員、個體經營 者、教師、白領階層、歸國華僑等；就收入水平而言，有高收入住戶、中等收入住戶以 及工薪階層和低收入住戶等。但無論是哪一種人，只要他們是物業(yè)的產權人或使用人， 他們就是該物業(yè)的私人用戶，并享有該物業(yè)產權人和使用人應有的權利和義務。 　　(二)業(yè)主管理委員會與業(yè)主大會 　　根據國家建設部第33號令第6條：“住宅小區(qū)應當成立住宅小區(qū)管理委員會(以下簡稱 ‘管委會’)。管委會是在房地產行政主管部門指導下，由住宅小區(qū)內房地產產權人和使用 人選舉的代表組成，代表和維護住宅小區(qū)內房地產產權人和使用人的合法權益?！?　　管委會由業(yè)主和使用人共同選舉產生，代表業(yè)主和使用人的合法權益。管委會是參 與物業(yè)管理的常設機構。業(yè)主和使用人的權利主要通過管委會來實現。 　　一般情況下，物業(yè)已交付使用的建筑面積達到50％以上，或者已交付使用的建筑面 積達到30％以上不足50％且使用已超過一年的，應召開首次業(yè)主大會，選舉產生管委會 。其后業(yè)主大會由管委會負責召集。通常情況下，業(yè)主大會每年召開一次，特殊情況下 可隨時召開。業(yè)主大會的決定須投票人過半數通過，因故不能參加投票的可委托使用人 或其他代理人代為投票。 　　業(yè)主大會的主要任務是：①選舉管委會；②監(jiān)督管委會的工作；③聽取和審查管委會的 工作報告；④聽取業(yè)主的意見和建議；⑤研究解決管委會不適當的決定；⑥討論其他需要研 究的問題。 　　業(yè)主大會閉會期間，由選舉產生的管委會執(zhí)行大會決定和負責日常工作。 　　管委會的權利包括：①制定管委會章程，代表業(yè)主和使用人維護他們的合法權利；② 決定選聘或續(xù)聘物業(yè)管理公司；③審議物業(yè)管理公司制定的年度管理計劃和小區(qū)管理服務 的重大措施；④檢查、監(jiān)督各項管理工作的實施及規(guī)章制度的執(zhí)行情況。 　　管委會的義務包括：①根據業(yè)主和使用人的意見和要求，對物業(yè)管理公司的管理工作 進行檢查和監(jiān)督；②協(xié)助物業(yè)管理公司落實各項管理工作；③接受業(yè)主和使用人的監(jiān)督； ④接受房地產行政主管部門、各有關行政主管部門及物業(yè)所在地人民政府的監(jiān)督和指導。 　　(三)物業(yè)管理公司與管委會的關系 管委會和物業(yè)管理公司都是物業(yè)管理的機構，前者是決策人、委托人和檢查監(jiān)督人，后 者是經營人、受托人、執(zhí)行管理人。兩者在地位上是一種平等關系，是市場雙向選擇的 合同契約關系。在法律上，管委會有委托或不委托某個物業(yè)管理公司的自由，物業(yè)管理 公司也有接受或不接受委托的自由；在組織關系上，不存在領導與被領導、管理與被管 理的關系，而是互不干擾內部運作的合作工作關系。 第二節(jié)　物業(yè)管理公司的組建 　　一、物業(yè)管理公司的目標定位 　　物業(yè)管理作為房地產綜合開發(fā)的延續(xù)和完善，按照社會化、企業(yè)化、專業(yè)化、制度 化的發(fā)展思路，對物業(yè)實施有效的管理和優(yōu)質的服務，是現代化城市管理和房地產經營 的重要組成部分。物業(yè)管理公司若要在市場競爭中處于有利地位，在組建之初就必須確 立明確的發(fā)展目標。 　　物業(yè)管理公司作為第三產業(yè)，其服務性質決定了它的宗旨必須是“業(yè)主至上，服務第 一”。物業(yè)管理公司的總體目標是提供優(yōu)良的物業(yè)管理和高水平的多種經營服務。物業(yè)管 理公司的運作目標應包括以下幾個方面： 　　(1)妥善管理和維護業(yè)主的物業(yè)財產，使之始終保持良好的狀態(tài)，并得以保值、升值 ，延長使用壽命。 　　(2)以較少的投入，為業(yè)主和用戶提供優(yōu)質服務，使他們在安全、文明、舒適、愉快 的環(huán)境中工作和生活。 　　(3)積極開展各種有益的物業(yè)經營和有償服務活動，創(chuàng)造較高的經濟效益和社會效益 ，增強競爭實力。 　　物業(yè)管理公司的經營目標包括： 　　(一)信譽目標 　　良好的信譽是公司的無形資產，有時甚至決定著公司的存亡。物業(yè)管理公司應把信 譽目標擺在首位，塑造好企業(yè)形象，使業(yè)主和用戶有一種信任感，從而為企業(yè)在市場競 爭中打下良好的基礎。 　　(二)盈利目標 　　利潤目標包括委托方要求達到的盈利目標和物業(yè)管理公司自己制定的目標。 　　(三)發(fā)展目標 　　物業(yè)管理公司必須通過物業(yè)管理活動，逐步取得相關知識、技能、經驗和利潤，通 過實踐和培訓，提高員工綜合能力，促進公司業(yè)務的全面發(fā)展。 　　(四)服務目標 　　服務目標是指物業(yè)管理公司的服務所要達到的讓業(yè)主和用戶各方面都滿意的標準。 　　二、物業(yè)管理公司的資質條件與申辦程序 　　物業(yè)管理公司是隨著房地產的發(fā)展和對物業(yè)管理的需要而產生的。物業(yè)管理公司的 組建和其他企業(yè)一樣，必須符合工商行政管理等部門的有關規(guī)定，獲得批準才能成立。 　　(一)物業(yè)管理公司的資質條件 　　物業(yè)管理公司的資質條件，主要是為界定、查驗、衡量這類公司具備或擁有的資金 數量、專業(yè)人員、受托管理物業(yè)的規(guī)模等方面的狀況，是企業(yè)的實力、規(guī)模的標志。由 于各地區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展程度不同，具體的資質條件也各不相同。一般的資質條件主要 包括： 　　(1)物業(yè)管理公司擁有或受托管理一定建筑面積的物業(yè)，如上海市規(guī)定的建筑面積須 在1萬平方米以上。 　　(2)一定數量的注冊資金，如廣州市規(guī)定注冊資金須在10萬元以上。 　　(3)有符合規(guī)定的公司名稱和公司章程。 　　(4)有固定的辦公場地和設施。 　　(5)有必要的管理機構和人員。 　　(6)有符合國家法規(guī)政策的經營范圍。 　　(7)能夠獨立承擔民事責任。 　　(二)物業(yè)管理公司的申報資料 　　內資企業(yè)(含國有、集體、股份合作)一般應提供下列資質資料： 　　(1)主管單位對申請物業(yè)管理公司的經營資質進行審批的報告。 　　(2)設立物業(yè)管理公司的可行性報告和上級主管單位的批準文件。 　　(3)管理章程。 　　(4)公司法人代表任命書或聘任書。 　　(5)驗資證明。 　　(6)注冊及經營地點證明。 　　(7)擁有或受托管理物業(yè)的證明材料。 　　(8)具有專業(yè)技術職稱的管理人員的資格證書或證明文件。 　　(9)其他有關資料。 　　外商投資企業(yè)(含中外合資、中外合作及外商獨資)，除需提供內資企業(yè)申報審批所 需的有關資料外，還需提供合資或合作項目議定書、合同等文件副本及有關批準文件； 外商獨資企業(yè)應委托本市具有對外咨詢代理資質的機構辦理申請報批事項。 　　私營企業(yè)除補充個人身份證明和待業(yè)證明等有關資料外，其余資質資料大體相同。 　　(三)物業(yè)管理公司申請成立的程序 　　一般情況下，物業(yè)管理公司領到資質審批文件后，按有關規(guī)定向工商行政管理機關 辦理注冊登記手續(xù)后才能對外營業(yè)。具體程序包括： 　　(1)根據上述成立條件，準備材料和文件。 　　(2)向所在地房地產主管部門提出申請。 　　(3)向所在地工商行政管理局申請企業(yè)名稱登記、法人注冊登記和開業(yè)登記。 　　(4)到稅務部門進行稅務登記，以及到公安機關(或授權單位)進行公章登記和刻制。 　　上述程序結束后即可開業(yè)。 第三節(jié)　物業(yè)管理公司的組織機構 　　一、物業(yè)管理公司組織機構設置的要求 　　物業(yè)管理公司組織機構的設置必須為實現公司的經營管理目標服務，它的設置應滿 足以下四個基本要求： 　　(一)具備服務性的功能 　　物業(yè)管理公司是專門從事物業(yè)管理與服務的服務性企業(yè)，它的組織機構的設置必須 保證具備這些功能，并有助于實現企業(yè)的服務宗旨。 　　(二)充分發(fā)揮公司員工潛能 　　物業(yè)管理公司的管理、經營和服務活動都是依靠每一個...
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