物業(yè)的接管驗收與撤管
物業(yè)的接管驗收與撤管 物業(yè)接管驗收的準備 （一）人員準備 （1）組建接管驗收小組。由物業(yè)管理企業(yè)管理部牽頭，組織辦公室、工程部、公司策劃 部有關人員參加。各部門應選派既精通業(yè)務，又責任心強的技術人員參加，并且一般要 有 不同專業(yè)特長的工程技術人患參加。規(guī)模一般為5～8人。 （2）指定負責人,最好是由本項目的負責人擔任。 （二）接管驗收的資料準備 （1）驗收支出國家有關技術標準及規(guī)范。 （2）圖紙：該物業(yè)的設計圖和施工圖紙，特別顯隱蔽工程的圖紙及施工現(xiàn)場記錄 （3）針對該物業(yè)驗收的內(nèi)容事先設計一些驗收記錄的表格，諸如房屋接管驗收表、公共 配套設施接管驗收表、機電設備接管驗收表、室內(nèi)接管驗收遺留問題統(tǒng)計表、機電設備 接管驗收遺留問題統(tǒng)計表、接管驗收問題整改表等。 （三）進行現(xiàn)場初步勘察 根據(jù)設計圖和施工圖紙，派接管驗收小組的工程技術人員到物業(yè)些絕絕招馬為接管驗收 工作的開展打下基礎。 新建物業(yè)接管驗收的程序 （1）身機單位書面提請接管單位接管驗收，并提交相應的資料。 （2）接管單位按照接管驗收標準，對建設單位提交的申請和相關資料進行審核，對具備 條件的，應在15日內(nèi)簽發(fā)驗收通知并約定驗收時間。 （3）接管單位會同建設按照接管驗收的主要內(nèi)容及標準進行驗收。 （4）驗收過程中發(fā)現(xiàn)的問題，按質(zhì)量問題的處理辦法處理。 （5）經(jīng)檢驗符合要求時，接管單位應在7日內(nèi)簽發(fā)驗收合格憑證，并應及時簽發(fā)接管文 件。 原有物業(yè)的接管驗收程序 （1）移交人書面提請接管單位接管驗收，并提交相應的資料” （2）接管單位按照接管驗收標準，對建設單位提交的申請和相關資料進行審核，對具備 條件的，應在15日內(nèi)簽發(fā)驗收通知并約定驗收時間。 （3）接管單位合同移交人按照接管驗收的主要內(nèi)容及標準進行驗收。 4）查驗房屋的情況，包括建筑年代、用途變遷、拆改添建等；評估房屋的完好與損壞程 度及現(xiàn)有價值；對在驗收過程中發(fā)現(xiàn)的問題，按危險和損壞問題處理辦法處理。 （5）交接雙方共同清點房屋、裝修、設備和黨附著物，“核實房屋的被用眾況。 （6）經(jīng)檢驗符合要求時，接管單位應在7日內(nèi)簽發(fā)驗收合格憑證，簽發(fā)接管文件，并辦 理房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移登記（若無產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，則無需辦理）。 物業(yè)接管驗收的主要內(nèi)容和技術標準 新建物業(yè)接管驗收的主要內(nèi)容和標準（質(zhì)量與使用功能） 1、主體結(jié)構(gòu) （1）地基基礎的沉降不得超過地基基礎設計規(guī)范的允許變形值；不得引起上部結(jié)構(gòu)的開 裂或相鄰房屋的損壞。 （2）鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生變形、裂縫，不得超過鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設計規(guī)范的規(guī)定值。 （3）磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強度和剛度，不允許有明顯裂縫。 （4）木結(jié)構(gòu)應給點牢固，支撐系統(tǒng)可靠，無蟻害，其構(gòu)件的選材必須符合木結(jié)構(gòu)工程施 工及驗收規(guī)范中的有關規(guī)定。 （5）凡應抗震設防的房屋，必須符合建筑抗震設計規(guī)范的有先規(guī)定。 2、外墻不得滲水 3、屋面 （1）各類屋面必須符合屋面工程施工及驗收規(guī)范中的有關規(guī)定，排水暢通，無積水，不 滲水。 （2）平屋面應有隔熱保溫措施，三層以上房屋在公用部位應設置屋面檢修孔。 （3）陽臺和三層以上房屋的屋面應有組織排水，出水口、檐溝、落水管應安裝牢固、接 口嚴密、不滲漏。 4、樓地面 （1）面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓。整體面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等 缺陷；塊料面層應表面平整、接縫均勻順直，無缺校掉角。 （2）衛(wèi)生間、陽臺、盥洗間地面與相鄰地面的相對標高應符合設計要求，不應有積水， 不允許倒泛水和滲漏。 （3）木樓地面應平整牢固、接縫密合。 5、裝修 （1）鋼木門窗應安裝乎正牢固，無翹曲變形，開關靈活，零配件裝配齊全，位置準確， 鋼門窗縫隙嚴密，木門窗縫隙適度。 （2）進戶門不得使用膠合板制作，門鎖應安裝牢固，底層外窗、樓層公共走道富、進戶 門的亮子均應裝設鐵柵欄。 （3）木裝修工程應表面光潔，線條順直，對縫嚴密，不露釘帽，與基層必須打牢。 （4）門窗玻璃應安裝乎整，油灰飽滿，粘貼牢固。 （5）抹灰應表面平整，不應有空鼓、裂縫和起泡等缺陷。 （6）飾面磚應表面潔凈，粘貼牢固，陰陽角與線角順直，無缺校掉角。 （7）油漆、刷漿應色澤一致，表面不應有脫皮、漏劇現(xiàn)象。 6、電氣 （1）電氣線路安裝應平整、牢固、順直，過墻應有導管。導線連接必須緊密，鋁導線 連接不得采用絞接或綁接。采用管子配線時，連接點必須緊密、可靠，使管路在結(jié)構(gòu)和 電 氣上均連成整體并有可靠的接地。每回路導線間和對地絕緣電阻不得小于IMΩ／KV。 （2）應按套安裝電表或預留表位，并有電器接地裝置。 （3）照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確。 （4）各種避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠，接地電阻值必須符合電氣裝置工程施工 及驗收規(guī)范的要求。 （5）電梯應能準確地啟動運行、選層、平層、停層，曳引機的噪聲和震動聲不得超過電 氣裝置工程施工及驗收規(guī)范的規(guī)定值。制動器、限速器及其他安全設備應動作靈敏可靠 。安裝的隱蔽工程、試運轉(zhuǎn)記錄、性能檢測記錄及完整的圖紙資料均應符合要求。 （6）對電視信號有屏蔽影響的住宅，電視信號場強微弱或被高層建筑遮擋及反射波復雜 地區(qū)的住宅，應設置電視共用天線。 （7）除上述要求外，同時應符合地區(qū)性《低壓電器裝置規(guī)程》的有關要求。 7、水、問聲、消防 （1）管道安裝牢固、控制部件啟閉靈活、無滴漏。水壓試驗及保溫、防腐措施必須符合 采暖與衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)范的要求。應按套安裝水表或預留表位。 （2）高位水箱進水管與水箱檢查口的設置應便于檢修。 （3）衛(wèi)生間、廚房內(nèi)的排污管應分設，出戶管長不宜超高壓 sin，并不應使用陶瓷管。塑料管。地涌、排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排水必須 流暢。 （4）衛(wèi)生器具質(zhì)量良好，接口不得滲漏，安裝應平正、牢固、部件齊全、制動靈活。 （5）水泵安裝應平穩(wěn)，運行時無較大震動。 （6）消防設施必須符合建筑設計防火規(guī)范、高層民用建筑設計防火現(xiàn)嫩要求。并且有消 防部門檢驗合格簽證。 8．采暖 （1）采暖工程的驗收時間，必須在采暖期以前兩個月進行。 （2）鍋爐、箱罐等壓力容器應安裝乎正了配件齊全，不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等 缺陷。安裝完畢后，必須有專業(yè)部門的檢驗合格簽證。 （3）爐排必須進行12小時以上試運轉(zhuǎn)，爐排之間、爐排與爐鐵之間不得再相摩像且無雜 音、不跑偏、不凸起、不受卡、返轉(zhuǎn)應自如。 （4）各種儀器、儀表應齊全精確，安全裝置必須靈敏、可靠，控制閥門應開關靈活。 （5）爐門、灰門、煤斗閘板、煙、風擋板應安裝乎正、啟閉靈活、閉合嚴密，風室隔墻 不得透風漏氣。 （6）管道的管徑、坡度及檢查并必須符合采暖與衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)范的要求，管溝 大小及管道排列應便于維修，管架、支架、吊架應牢固。 （7）設備、管道不應有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。保溫、防腐措施必須符合采暖與衛(wèi)生工程 施工及驗收規(guī)范的規(guī)定。 （8）鍋爐輔機應運轉(zhuǎn)正常，無雜音。消煙除塵、消音減震設備應齊全，水質(zhì)、煙塵排放 濃度應符合環(huán)保要求。 （9）經(jīng)過48小時連續(xù)試運行，鍋爐和附屬設備的熱工、機械性能及采曖區(qū)室溫必須符 合設計要求。 9、附屬工程及其他 （1）室外排水系統(tǒng)的標高、窨井（檢查井）、設置、管道坡度、管徑均必須符合室外排 水設計規(guī)范的要求。管道應順直且排水通暢，井蓋應擱置穩(wěn)妥并設置井圈。 （2）化糞池應接排滿量合理設置，池內(nèi)無垃圾雜物，進出水口高差不得小于5cm。立 管與糞池間的連接管道應有足夠坡度，一但不應超過兩個彎。 （3）明溝、散水、落水為頭不得有斷裂、積水現(xiàn)象。 （4）房屋入口處必須做室外道路，并與主干道相通。路面不應有積水、空鼓和斷裂現(xiàn)象 。 （5）房屋應按單元設置信報箱，其規(guī)格、位置須符合有關規(guī)定。 （6）掛物鉤、曬衣架應安裝牢固。煙道、通風道、垃圾道應暢通，無阻塞物。 （7）單體工程必須做到工完料冷地清，臨時設施及過渡用房拆除清餐完草二室外地面平 整，室內(nèi)外高差符合設計要求。 （8）群體建筑應檢驗相應的市政、公建配套工程和服務設施，達到應有的質(zhì)量和使用功 能要求。 原有物業(yè)接管驗收的主要內(nèi)容和標準 質(zhì)量與使用功能的檢驗 （1）以危險房屋鑒定標準和國家有關規(guī)定作檢驗依據(jù)。 （2）從外觀檢查建筑物整體的變異狀態(tài)。 （3）檢查房屋結(jié)構(gòu)、裝修和設備的完好與損壞程度。 （4）查檢房屋使用情況（包括建筑年代、用速變遷、拆改添建、裝修和設備等情況）， 評估房屋現(xiàn)有價值、建立資料檔案。 2．危險和損壞問題的處理 （1）屬有危險的房屋，應由移交人負責排險解危，才得接管。 （2）屬有損壞的房屋，由移交人和接管單位協(xié)商解決，既可約定期限由移交人負責維修 ，也可采用其他補償形式。 （3）屬法院判決沒收并通知接管的房屋，按法院判決辦理。 物業(yè)接管驗收中質(zhì)量問題的處理 處理質(zhì)量問題的方法 1、發(fā)現(xiàn)影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設備使用安全的質(zhì)量問題，必須約定期限由建設單位負重 進行加固補強返修，直至合格，并按雙方商定的時間組織復驗。 2、發(fā)現(xiàn)影響相鄰房屋的安全問題，由經(jīng)給基胡狩理。因施工原因造成的質(zhì)量問題，應由 施工單位負責，按照約定期限進行加固補強返修，直至合格，并按雙方商定的時間組織 復驗。3、對于不影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設備使用安全的質(zhì)量問題，可約定期限由建設單位 負責修繕，或可采取費用補償?shù)霓k法，由物業(yè)管理企業(yè)處理。 4、房屋接管交付使用后，如發(fā)生隱蔽性重大質(zhì)量事故，應由接管單位會同建設、設計。 施工等單位，共同分析研究，查明原因。如屬設計、施工、材料的原因由建設單位負責 處理；如屬使用不當，管理不善的原因，則應由接管單位負責處理。 處理質(zhì)量問題應把握的兩條原則 原則性與靈活性相結(jié)合 所謂原則性：就是實事求是、鐵面無私、嚴格按照規(guī)章制度辦事。物業(yè)管理企業(yè)應把在 驗收中查出的各種問題做非常詳細的記錄，該返工的要責成施工單位返工，屬無法返工 的問題就應索賠。返工沒有達到要求，不予簽字，直至達到要求。 所謂靈活性：就是在不違背原則的前提下，具體問題具體分析。對于大規(guī)模的物業(yè)， 難免會出鵬盡。意之。，接管。收人員不蛐泥于哪，飄對不雅規(guī)嘴。措施，不能把接管 驗收的雙方置于對立狀態(tài)，而應共同協(xié)商，力爭合理、圓滿地解決接管驗收中存在的問 題。 細致入微與整體把握相結(jié)合 工程質(zhì)量問題對物業(yè)產(chǎn)生的影響相當久遠，給管理帶來的困難與障礙也是巨大的。所以 ，物業(yè)管理企業(yè)在進行工程驗收時必須細致入微。任何7點疏忽都有可能統(tǒng)日后的管理帶 來無盡的麻煩，也會嚴重損害業(yè)主的利益。大的方面，如給排水管是否通暢，供電線路 的正確與否，各種設備的運行是否正常。細微之處，如所用材料的性能優(yōu)劣，供電線客 的大小是否恰當?shù)取ｋ娞?、空調(diào)、發(fā)電機組等大型設備的檢測和驗收必須在其負載運行 一段時間以后進行。 整體把握是指從更高層次，從整體的角度去驗收，無論是什么類型的物業(yè)，都不是孤立 的和一成不變的物業(yè)土地使用情況、市政公用設施、名共配套設施等綜合做項目將標示 出該物業(yè)的檔次和發(fā)展?jié)摿?。對于住宅小區(qū)而言，因為與人們?nèi)粘Ｉ罹o密相關，這一 特點決定了一個舒適、優(yōu)美、安靜的環(huán)境是小區(qū)建設和管理的重要目標，這正是更高層 次的把握；而寫字樓則重視商務、辦公的快捷、方便，并重視體現(xiàn)使用者的地位和身份 ，因此，內(nèi)外裝修和設備應是接管驗收的重點。 物業(yè)接管驗收與竣工驗收的區(qū)別 物業(yè)的接管驗收是：物業(yè)管理企業(yè)接管開發(fā)企業(yè)、建設單位或個人委托管理的新建房屋 或原有房屋時，以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再驗收。 物業(yè)的接管驗收與竣工驗收的區(qū)別是： 1．驗收目的不同 竣工驗收是為了檢驗房屋工程是否達到設計文件所規(guī)定的要求：接管驗收是為了主體結(jié) 構(gòu)安全與滿足使用功能的再驗收。 2．驗收性質(zhì)不同 竣工驗收是政府行為，房地產(chǎn)開發(fā)項目和任何建設工程的竣工驗收由政府建設行政主管 部門負責，組成綜合驗收小組，對施工質(zhì)量和設計質(zhì)量進行全面檢驗和質(zhì)量評定。接管 驗收是企業(yè)行為，是物業(yè)管理企業(yè)代表全體業(yè)主（包括現(xiàn)有業(yè)主和未來業(yè)主）根據(jù)物業(yè) 管理委托合同，從確保物業(yè)日后的正常使用與維修的角度出發(fā)，對物業(yè)委托方委托的物 業(yè)進行的質(zhì)量驗收。 3、驗收條件不同 竣工驗收的首要條件是全部施工完畢，設備已落位；接管驗收的首要條件是按正驗收 合格，并且附屬設備已完全正常使用，房屋編號已得到認可。 4、移交對象不同 竣工驗收是建設單位移交物業(yè)的過程；接管驗收是建設單位向物業(yè)管理企 業(yè)移交物業(yè)的過程。 5．驗收階段不同 竣工驗收合格后7由施工單位向開發(fā)企業(yè)或建設單位辦理物業(yè)的交付手續(xù)，標志著物...
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