深圳四季花城——郊區(qū)的歐洲小鎮(zhèn)
深圳四季花城——郊區(qū)的歐洲小鎮(zhèn) 1．基本概況　 　　發(fā)展商：深圳市萬科地產(chǎn)有限公司 　　位置： 位于深圳市龍崗坂田布龍公路與五和大道交匯處。 　　交通：社區(qū)配有住戶專車往來市區(qū)。 　　類型與規(guī)模：四季花城占地面積 ZI7498.1平方米，總建筑面積407479平萬米，規(guī)劃 總居住戶數(shù)3096戶，居住人數(shù)達1.1萬人左右，是深圳市罕有的超大型社區(qū)，四季花城一 期總建筑面積為76427平方米，二期建筑面積為107998平方米。綠化率為40％、容積率1 .87。 　　 社區(qū)配套： 　　 300米商業(yè)街：華潤超市、便利店、診所、銀行、書店、面包洗衣店、音景店海爾 專賣店、裝飾材料店、布藝店、沖曬鋪美容美發(fā)、咖啡店及萬店會精選商家 　　 會所：泳池、健身房、桑拿室、淋浴率、壁球室、屬于館、 桌球、乒乓球、棋牌 室、麻將房、室外兒童游樂場、網(wǎng)吧、按摩池、閱覽室 　　 幼兒園：海麗達幼兒園。 　　 其他設(shè)施：網(wǎng)球場、緩跑田徑場、燒烤場、風味食街。 　　 2．戶型 　　 四季花城以兩房及三房戶型為主，面積為45一140平方米，頂層戶型送閣樓。 　　 3．建筑設(shè)計特點： 　　 采用低密度、低樓層、大綠洲的設(shè)計手法。建筑呈現(xiàn)歐式的田園坡屋頂與現(xiàn)代風格 簡潔而明快。 　　 4．特色及賣點 　　 ①歐洲小鎮(zhèn)風情②愜意、舒適的生活空間③歐式風情商業(yè)街；①四季花城分為10個街區(qū) 組⑤萬科物業(yè)管理除日常清潔，家政服務(wù)外，還提供四點半學校等系列服務(wù)。 　　從四季花城看萬科地產(chǎn) 　　四季花城是大眾城市化住宅的試金石 　　四季花城的成功并非偶然，除了萬科地產(chǎn)品牌魁力外、更是萬科地產(chǎn)發(fā)展大眾城市 化住宅在深圳的一次最有效的嘗試。 　　1、萬科人首次提出在郊外建一座“城”的大社會思路．從而為項目的成功奠定了一個 良好的基礎(chǔ)，吸納了一大批不打算在特區(qū)置業(yè)按居的白領(lǐng)客房。 　　2、萬科人還在四季花城率先創(chuàng)造“圍而不合”的共享鄰里生活空間。并弱化人與車的 矛盾，探索火車共存之道，還將嶺南特色的騎樓運用于運建設(shè)......尤為值得一提的是 ，萬科人在四季花城中營造口一條與美國三藩市“花街”相媲美的商業(yè)步行街，令“小城” 大為增色； 　　3、盡管四季花城屬于工薪階層樓盤．萬科人依然將其精品意識不遺余力地滲透到四 季花城用戶生活環(huán)境的每一細節(jié)，如垃圾桶依然那么細致考究，批示牌還是那么精心設(shè) 計，小品還是那么有韻味。“以人為本”，萬科人在地產(chǎn)界還是演繹得最精彩。 　　鞏固萬科的“深圳根據(jù)地” 　　萬科的堡壘在老化和松動 　　萬前期的建筑設(shè)計、景觀設(shè)計、中期的營銷推廣、后期的物業(yè)管理，構(gòu)筑成了萬科 競爭和成長的堅實堡壘。只是，它已經(jīng)慢慢老化，慢慢松動。如果萬科還在津津樂道俊 園是貝爾．高林設(shè)計的景觀，景田城市花園是澳大利亞的柏濤做的建筑設(shè)計；當萬科還 在為自己的樣板間、售樓廳的巧手布置本領(lǐng)感覺良好時，卻不知外面的世界已經(jīng)在悄悄 改變。 　　看看最近的一些熱點樓盤與即將推出的新盤，全都是‘身出名門”深圳樓市成了‘名媛 貴婦”的聚集大廳，大家紛紛展露迷入的優(yōu)美風采，客戶恐怕早已眼花擦亂，沒了主張了 。要是還象兩年前一樣，在廣告中打入“名師設(shè)計”的字眼，恐怕已經(jīng)沒有什么含金量啦 。 　　萬科在潛心營運新的優(yōu)勢 　　由此看來，現(xiàn)在中國房地產(chǎn)不 知不覺地經(jīng)歷著一場深刻的變革，由過分渲染的房地 產(chǎn)策劃階段走向創(chuàng)新務(wù)實的建筑設(shè)計階段，從建筑設(shè)計這第一步棋開始，便努力地潛心 營造，以先進的設(shè)計理念去迎合市場、引導市場，以優(yōu)良的品質(zhì)取勝。 　　在深圳地產(chǎn)做的較為出色的萬科，也把設(shè)計納入重要的一環(huán)。其董事長王石談及， 萬科在未來5年營銷已經(jīng)不是業(yè)務(wù)的龍頭，把銷售交給專業(yè)的代理機構(gòu)去做，取而代之的 重點是規(guī)劃設(shè)計。為此，萬科著手成立 了自己的建筑研究機構(gòu)萬科建筑研究中心’，以 強化對國際先進設(shè)計經(jīng)驗的吸收和引進，加強與國際知名的建筑規(guī)劃 計機構(gòu)的合作，如 日本的黑川紀章事務(wù)所、美國貝幸銘事務(wù)所等。萬科地產(chǎn)正在坂田興建的萬科四季花城 參照歐式概念設(shè)計，聲稱把歐洲小鎮(zhèn)搬到深圳來。 　　萬科的成功實踐點 　　萬科在建筑規(guī)劃設(shè)計上的領(lǐng)先優(yōu)勢，首先，在深圳根據(jù)地付以實施的具體樓盤中， 除了剛才所說的萬科四季花城。萬科金色家園也是一佼佼者。 　　由深圳萬科集團開發(fā)的大型豪華住宅群——一萬科金色家園將在下月開盤，萬科家色 家園占地近3萬平方米，總建筑面積約22萬平方米，集酒店、住宅、商業(yè)于一體，矗立于 景田成熟片區(qū)核心地段，與蓮花路相鄰，是萬科地產(chǎn)在特區(qū)內(nèi)開發(fā)量最大的一個樓盤。 　　萬科金色家園匯聚嶄新現(xiàn)代設(shè)計概念，外型俊逸挺拔，色彩鮮艷，富時代韻律；并 采用半圍合布局，內(nèi)庭花園由香港著名的貝爾高林公司設(shè)計，采用臺階市的布局置方案 ，結(jié)合屋頂花園及底部架空層，形成立體綠化，將綠化充分引入室內(nèi)，并把小區(qū)會所的 功能延伸至整個庭院之中，引入超前的泛會所設(shè)計概念。使建筑與綠公完美地結(jié)合在一 起。此外，萬科金色家園還引入了先進的智能環(huán)境設(shè)計，充分利用自然通風，節(jié)能省源 ，采用塑鋼窗，降噪板高科技新材料，處處匠心盡顯且全部體現(xiàn)出以人為本的現(xiàn)代設(shè)計 理念。 　　萬科的主力品牌擴張成功的因由 　　萬科的推廣繁殖模式 　　萬科城市花園，這個作為萬科地產(chǎn)代表的優(yōu)秀住宅產(chǎn)品，自從1993年以上海地區(qū)成 功的創(chuàng)立起來，萬科就開始在自己的全國業(yè)務(wù)范圍內(nèi)，努力快速的推廣繁殖起來，北京 萬科城市花園、天津萬科城市花園、深圳萬科城市花園相繼發(fā)展推出成功，并且各自在 當?shù)胤康禺a(chǎn)市場上，建立起房地產(chǎn)綜合指標性的專業(yè)本地位。無論是在規(guī)劃設(shè)計理念上 ，還是在銷售經(jīng)營水平上，甚至在后期的物業(yè)管理維護上。都能在各地區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè) 市場上．堅持擁有著永恒的先行者的地位。 　　上海萬科城市花園 　　就以上海萬科城市花園二期來說吧，它的房型是由總部企劃部歷時一年多，通過總 結(jié)集團以往200多個房型的優(yōu)缺點，然后拿到香港 與著名的房地產(chǎn)商交流后推薦的。而 上海當?shù)氐臍庀筇卣?，土地條件，以 及特定銷售對象的個性不同情況進行修改，之后經(jīng) 過1:1 沙盤放樣再次完善，確保滿意后才交付施工。因此97年末參加上海市比賽，就拿 回了“最佳房型獎”。 　　小區(qū)環(huán)境，也不異代價委托美國著名的專業(yè)公司進行景觀設(shè)計。小區(qū)一落成，就招 來了許多新婚夫婦拍婚紗照片。98年末，三個小區(qū)一并獲上海市的“優(yōu)秀設(shè)計 二等獎”。 　　工程質(zhì)量，上海公司選施工隊的入圍資格明確：獲上海市四次以上的“白玉蘭“獎的 單位，并保證獲獎的項目經(jīng)理自帶隊，且承諾質(zhì)量標準為優(yōu)良。中標之后工需同時簽約 《反腐倡廉責任書》，從97年以來，上海公司所竣工的項目，工程質(zhì)量均為：“優(yōu)良”，都 獲上海市的“白玉蘭獎”或“十佳工程獎”。 　　毫無疑問，萬科城市花園優(yōu)秀的房型，小區(qū)環(huán)境及其工程質(zhì)量，體現(xiàn)出了住宅較高 的“產(chǎn)品價值”，滿足了顧客對消費品的經(jīng)濟價值和功能價值的要求。但吸引顧客踴躍購 買的因素，還有萬科城市花園的“品牌價值”。 　　“物業(yè)管理好”，是城市花園的一大品牌特征。深圳、上海、天津、沈陽等地的萬科 城市花園項目，均為市場級的“文明小區(qū)”和國家建設(shè)部的”優(yōu)秀（示范）單位”。萬科物 業(yè)的深圳公司，是全國第一家通過IS09002國際認證的物業(yè)管理企業(yè)．上海、沈陽公司， 也是所在城市第一家通過IS09002國際認證的物業(yè)公司萬科物業(yè)精心、文明的管理方式， 不僅給業(yè)主創(chuàng)造了一個舒適的生活環(huán)境．也增添了業(yè)主的自豪感。 　　“社區(qū)文化氣息熱烈”，是城市花園的另一品牌特征。萬科集團對“文化”情有獨鐘， 這種文化情緒也深深地滲透到房地產(chǎn)開發(fā)中， 89年8月份，萬科集團的第一個房地產(chǎn)項 目——一深圳天景花園竣工交付使用，就開始積極地學習并引進境外居住小區(qū)的共管模式 。隨著各小區(qū)之間以及業(yè)主與發(fā)展商、物業(yè)公司之間的溝通，寓于娛樂之中。社區(qū)活動 的開展，既豐富了業(yè)生的業(yè)余生活，也增強了業(yè)主的榮譽感。 　　“知名度高”，是城市花園又一品牌特征。 　　北京萬科城市花園 　　1、配有 7000平方米鄉(xiāng)村俱樂部 　　2、建有兒童游樂場 　　3、全部用清水紅磚墻。 　　據(jù)悉，北京從1999年7月份起禁用粘土磚，發(fā)展商自稱“清水磚墻”將成北京絕版。 　　4、容積率極低 　　無須設(shè)置地下車庫，就達到一戶一車位，且實現(xiàn)人車分流，住戶就近停車。交通系 統(tǒng)設(shè)計別具一格。 　　5、小區(qū)大打“環(huán)?！迸?　　（1）移栽大樹。樹種精心確定為國槐、銀杏、垂柳、白臘和欒樹等。樹木直徑規(guī)定 在15cm以上。 　?。?）培植爬墻虎，增加立體空間綠化。 　?。?）移動綠化。將已建成的前三期中的部分硬地面改為綠化面積。 　?。?）陽臺綠化。統(tǒng)一安裝花缽。 　?。?）紀念樹認領(lǐng)。 　?。?）在小區(qū)內(nèi)建造花房。 　　6、強調(diào)物業(yè)管理 　　不少買家都說，買萬科的房子，主要是物業(yè)管理好。北京萬科公司負責人認為，市 場比位置重要，品質(zhì)比價格重要?！胺?wù)，服務(wù)，還是服務(wù)”應(yīng)當是物業(yè)管理公司和業(yè)主 的共同追求。 　　萬科物業(yè)管理公司編印有“萬科通訊”、“萬科置業(yè)俱樂部會刊”等刊物，社區(qū)文化搞 得有聲有色。萬份公司認為，物業(yè)管理的最終目的是：無人管理。即讓業(yè)主看不見物業(yè) 公司在為他做事．但卻又無處不感受到物業(yè)公司的服務(wù)。 　　7、住宅單體設(shè)計上有如下一些特點： 　?。?）螺旋式外掛樓梯，新穎美觀．分攤面積小，實用經(jīng)濟。 　?。?）五跑室內(nèi)樓梯，一梯兩用。 　　（3）概念式陽臺設(shè)計，用大面積中空玻璃窗，使室內(nèi)大中分面積直接接受陽光。 　?。?）全錯層設(shè)計。突破以往單調(diào)的平面布局，塑造出極具想象的半層概念大開間 、靈活分割，室內(nèi)空間富于變化和情趣，布局觀整清晰，居室功能分區(qū)明確，保證家居 生活的私密。 　　創(chuàng)新是萬科的發(fā)展主題 　　硅谷的感觸 　　99年印象最深的一件事 　　王石：是硅谷 　　美國硅谷的信息產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為帶動美國經(jīng)濟持續(xù)增長的火車頭。但為什么是硅谷而 不是美國其它的城市和地區(qū)成為信息產(chǎn)業(yè)的策源地？ 　　99年10月份我借訪問美國的機會，特意在加州的硅谷泡了幾天，拜訪了斯丹佛大學 、加州大學件克利分校以及高科技企業(yè)蘋果和惠普總部。所到之外，綠樹成蔭、鳥語花 香；所接觸的人，個個精神飽滿，熱情洋溢。 　　我們給硅谷的成功找出了很多原因，但優(yōu)越的環(huán)境卻被忽視。我想，硅谷之所以成 為硅谷，一個很重的原因是它的環(huán)境，包括自然環(huán)境，也包括人文的環(huán)境：輕松、自由 、能夠激發(fā)人的想象力和創(chuàng)造欲。延綿上百公里的硅谷帶就象個環(huán)境優(yōu)美的大公園，點 綴其間高科技公司就象公園中的精品花園。置身其中怎不令你留連忘返，怎不令你熱愛 珍惜生活，怎不令你煥發(fā)想象力，煥發(fā)創(chuàng)新的欲望?。?！ 　　可見，給高素質(zhì)的人才提供優(yōu)越的生活環(huán)境和工作環(huán)境是多么重要的呀！我當時就 想：回到深圳要改造辦公環(huán)境，創(chuàng)造員工愿意置身其中，能夠精神飽滿工作的辦公環(huán)境 。這方面的投資不能省。萬科總部的辦公環(huán)境是比較“艱苦樸素”的。有意思的是，很多 來訪者在參觀后，都說：“沒想到，沒想到．……. 　　提倡樸素的辦公環(huán)境是萬科已經(jīng)形成的風格，并得到投資機構(gòu)的好評——一給股東、 投資機構(gòu)的好評——給股東、投資者省錢嘛。但換個角度，如何給職業(yè)經(jīng)濟員工創(chuàng)造一個 舒適、輕松的辦公環(huán)境，激發(fā)他們的創(chuàng)造欲，實際上是重視人力資源的表現(xiàn)，而只有充 分挖掘運用人力資源，才能高效率地創(chuàng)造財富。在住處的代，對“人”的作用，萬科也要 重新認識。不僅僅是改善科也要重新認識。不僅僅是改善工作環(huán)境，還要在員工激勵、 保障機制方面創(chuàng)新。 　　具體的創(chuàng)新計劃 　　現(xiàn)在萬科正在做未來五年的發(fā)展計劃，萬科希望能夠在四個方面有所創(chuàng)新。 　　首先是建筑設(shè)計的創(chuàng)新，以萬科建筑技術(shù)研究中心為龍頭開展，把重心從營銷轉(zhuǎn)向 技術(shù)，提升產(chǎn)品品質(zhì)層面。其次是采購系統(tǒng)的創(chuàng)新，萬科將組建萬科采購中心，建立以 “中城房網(wǎng)”系統(tǒng)為平臺的采購系統(tǒng)，在降低交易成本的同時，促進新材料在萬科地產(chǎn)的 應(yīng)用。第三是組建物業(yè)管理集團，使其從地產(chǎn)業(yè)務(wù)中獨立出來，集中資源、拓展品牌， 走專業(yè)化和產(chǎn)業(yè)化之路，成為集團新的利潤增長點。最后，萬科將致力于同建筑商建立 利益共同體，形成良性的互動關(guān)系，共同促進住宅產(chǎn)業(yè)的快速健康發(fā)展。
深圳四季花城——郊區(qū)的歐洲小鎮(zhèn)