收益法記憶
[pic] 收益法公式記憶方法總結 收益法的公式總結 收益法中涉及的公式眾多，往往是大家學習的難點，也是考試中容易記錯的地方。 現(xiàn)將學習的體會總結如下，拋磚引玉，供大家參考，并歡迎指正，交流更多的學習體會 ，可以事半功倍。 一、收益法中的必須死記的兩個公式： 1、F＝P×（1＋i）n 2、P＝A/i×[1-1/(1+i)n] （年金現(xiàn)值公式） 二、需要巧記的公式 等比現(xiàn)值公式 P＝A/i-s×[1-(1+s/1+i)n] [當i≠s時] P＝nA/(1+i) [當I＝s時] 這個公式用的頻率最高，但容易記錯，到底是i在前，還是s在前；是i在上，還是s在上 。實際記憶中，把它叫做“愛情公式”。利用諧音i就是愛，s就是死。 “愛到死，死也愛，當愛就意味著死亡時，留下的依然是愛”，意思先有“i－s”，然后是 “1＋s”在上，再是“1＋i”在下，當i＝s時，只有i沒有s。 這樣，可能一輩子都不會忘掉這個愛情公式。 三、需理解記憶的公式 1、《理論與方法》P163中涉及土地使用權在不同年限，收益率等的換算，給出了好幾個公 式，讓人一時無法記住。 如：V∞＝VN×1/KN Vn＝VN×YN/Yn×(1+YN)N/(1+Yn)n×[(1+Yn)n-1]/[(1+YN)N-1] 實際這些公式都無需死記，因為這里都隱含了一個前提，土地的年收益都是相同的，只 是在不同年限，不同報酬率下折現(xiàn)值不同而已。如果理解了這個道理，那例題中的解法 都會變成以下的解題思路了。 例6－3 已知40年土地權益價格2500元/平方米，報酬率10％，問30年的土地價格。 解題思路：設土地年收益＝a，30年土地價格＝X 則2500＝a/10％×[1-1/(1+10％)40] X＝a/10％×[1-1/(1+10％)30] 2500/X= a/10％×[1-1/(1+10％)40]/ a/10％×[1-1/(1+10％)30] X＝2410.16元/平方米 例6－4 已知30年土地權益價格3000元/平方米，報酬率8％，問假設報酬率為10％，50年 的土地價格。 解題思路：設土地年收益＝a，50年土地價格＝X 3000＝a/8％×[1-1/(1+8％)30] X＝a/10％×[1-1/(1+10％)50] 3000/X= a/8％×[1-1/(1+8％)30]/ a/10％×[1-1/(1+10％)50] X＝2642元/平方米 2、《理論與方法》P198，抵押貸款常數(shù)公式 RM= YM(1+YM)n/[(1+YM)n-1] 這個公式也不好記，不過仔細觀察以下，就會發(fā)現(xiàn)，它不過是年金現(xiàn)值公式的變形，且 是以年抵押貸款常數(shù)表示的，那樣就好理解了。 P＝A/I×[1-1/(1+i)n] 抵押貸款常數(shù)RM＝A/ P=i/ [1-1/(1+i)n] 記住按年金現(xiàn)值公式計算出的抵押貸款常數(shù)往往要換算成年抵押貸款常數(shù)。 例6－24 購買某類房地產(chǎn)，通常抵押貸款占七成，抵押貸款年利率6％，貸款期限為20年 ，按月還本付息，自有資本資本化率為12％，求綜合資本化率。 第一部先計算抵押貸款常數(shù)。i＝6％/12=0.5%,n=20*12=240 RM＝A/ P=i/[1-1/(1+i)n]＝0.5%/[1-1/(1+0.5%)240] ＝0.0071643 記住這是按月還本付息計算的資本化率，需換算成年抵押貸款常數(shù)。 RM＝12×0.0071643＝8.60%
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