我國房地產和住宅發(fā)展形勢分析
我國房地產和住宅發(fā)展形勢分析 2003-06資料來源：《中國房地產》2003年第4期 前不久，建設部召開了2003年全國住宅與房地產工作會議。茲根據(jù)會議的精神，分析一 下房地產和住宅發(fā)展的形勢。 一、過去幾年我國房地產和住宅發(fā)展的形勢 (一)房地產市場穩(wěn)步上升 一是在需求的拉動下，房地產開發(fā)投資高速增長 1998年到2001年這四年，我國商品房完成投資平均每年增長20．6％、竣工面積平均每年 增長19．35％、銷售面積平均每年增長22．5％。從這三組數(shù)字的對比來看，基本上是同 步增長，而且銷售面積的增長要高于完成投資和竣工面積的增長。這表明我國商品房市 場供求兩旺，是一種需求拉動增長的好勢頭。 二是商品房銷售價格有升有降，從總體上看，沒有出現(xiàn)大起大落 1998年全國商品房銷售價格比上年上漲3．27％；1999年下跌0．48％；2000年上漲2．8 8％；2001年上漲2．76％。低于1997年之前的上漲幅度，也低于同期城鎮(zhèn)居民可支配收 入和GDP增長幅度。 三是產品結構逐步向合理的方向調整 在房地產開發(fā)中，需求量最大的商品住宅占商品房的比例逐年上升：1997年為78％，20 01年上升到84％。 以上是就全國的總體態(tài)勢而言的。但是，由于房地產市場的地域性很強，各地的市場情 況是不相同的。目前，部分地區(qū)也出現(xiàn)了值得注意的問題。例如，投資增幅過大、土地 供應過量、價格上漲過快等等。一些結構失衡問題也仍未得到很好的解決。例如，高檔 住宅和中低檔住宅的生產供給比例，住房一級市場和二級市場的比例等等。2002年有少 數(shù)省市房地產開發(fā)投資增幅超過40％，新開工面積增幅超過40％，是否與有效需求相匹 配，值得研究。有的城市土地價格和商品房平均銷售價格連續(xù)幾年大幅上漲，遠遠高于 同期人均可支配收人增幅，致使中低收人家庭難以買房。有的城市大量建造高檔、高價 的所謂“豪宅”，造成大戶型、高檔公寓嚴重積壓，住房供求結構失衡，空置量增加。個 別地區(qū)甚至單棟住宅占地幾十畝、幾百畝，浪費了土地資源。這些問題，有的屬于“過熱 ”或“虛熱”現(xiàn)象(如投資、土地供應過度擴張)，有的屬于經(jīng)濟泡沫現(xiàn)象(如個別地價、房 價的大幅上漲)，這些，都有待通過加強宏觀調控來加以解決。 那么，什么是“過熱”或“虛熱”現(xiàn)象呢?房地產熱，本來是件好事。但我們判斷某個城市的 房地產市場是否“熱”，首要的根據(jù)應該是看銷售是否活躍、旺盛(熱賣)，其次才是由此 所帶動的投資和開發(fā)量的增長。而不能脫離銷售狀況去單純地看投資和開發(fā)量是否增長 。銷售活躍、旺盛并帶動了投資和開發(fā)量的增長，是實實在在的“熱”。而如果超過當?shù)?國民經(jīng)濟發(fā)展的總體水平，以及過度超過由當?shù)貒窠?jīng)濟發(fā)展水平所決定的社會有效需 求能力，則是“過熱”。換句話說，“過熱”或“虛熱”是指房地產投資和開發(fā)量的過度擴張 ，大大超前于當?shù)貒窠?jīng)濟發(fā)展的水平和社會有效需求的能力。國民經(jīng)濟的發(fā)展水平通 ?？梢酝ㄟ^社會的有效需求能力而直觀地表現(xiàn)出來。 “過熱”或“虛熱”會導致“供大于求”、“商品積壓”等嚴重后果。而空置房過多，資金沉淀 過多，則會對金融市場，進而對整個經(jīng)濟造成危害。所以，我們既要警惕惡性泡沫現(xiàn)象 的發(fā)生，又要努力防止“過熱”或“虛熱”現(xiàn)象的發(fā)生。 (二)住宅建設規(guī)模巨大，住宅品質不斷提高 過去5年，全國城鎮(zhèn)住宅竣工面積約34億平方米 (其中2002年按竣工面積7億平方米估算)，年均城鎮(zhèn)住宅竣工面積達到6．8億平方米。同 時，改造了5億平方米左右的危舊住房。城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積由1997年的17．6平方米 ，提高到2002年的22平方米左右，戶均住宅建筑面積達到70平方米左右。國家住宅產業(yè) “十五”發(fā)展計劃綱要提出的目標是，“到2005年城鎮(zhèn)人均建筑面積達到22平方米”，現(xiàn)巳 提前三年實現(xiàn)。同時，農村新建住宅每年也達到6億平方米左右。 不僅建設規(guī)模很大，而且住宅的品質也在不斷提高。總的來看，住宅建設已開始從生存 型向功能舒適型發(fā)展。住宅已不再單純是一種生存資料，而同時也是一種享受資料。 住宅品質提高主要表現(xiàn)在： 一是住宅的功能空間設計更加合理。功能分區(qū)趨向細化(如增加了操作室、書房、電腦間 、儲藏室等)，平面布局趨向合理(如將動區(qū)、靜區(qū)分開，增強私密性等)，面積控制更加 理性化，超大客廳風光不再，超大戶型也已不是發(fā)展的主流，而是力求在較小的空間內 創(chuàng)造較大的舒適度，并出現(xiàn)了一些大開間、靈活隔斷的住宅，更能適應消費者的需要。 二是住宅的室內環(huán)境和物理性能得到改善。住宅結構、消防安全、保溫、隔熱、隔聲、 通風、采光與日照等物理環(huán)境不斷優(yōu)化。 三是住宅的設施與設備水平不斷提高。廚房、衛(wèi)生間設施、采暖與制冷系統(tǒng)、智能化技 術系統(tǒng)等的水平都有了較大提高。 四是居住小區(qū)的環(huán)境與配套設施進一步改善，向著生態(tài)健全、生活方便、環(huán)境優(yōu)美、天 人合一的方向發(fā)展。 五是住宅新體系(如鋼結構節(jié)能住宅體系、木結構節(jié)能住宅體系等)、新技術、新材料進 一步得到廣泛應用，住宅建筑的整體水平有了較大提高。 (三)住宅生產方式開始發(fā)生變革 目前，我國住宅產業(yè)正由粗放型向集約型轉變。其主要標志是科技進步對產業(yè)的貢獻率 逐步有所提高。1995年為25．4％，2001年提高到31．8％。但是，我們之所以說“開始發(fā) 生變革”，是因為住宅生產方式與發(fā)達國家的差距仍然很大。按國際通行標準，科技進步 對產業(yè)的貢獻率超過50％，才能算是集約型發(fā)展的產業(yè)。我們還差得很遠，可以說還是 一種典型的粗放型發(fā)展方式。主要表現(xiàn)在： 一是住宅建設的工業(yè)化程度低，施工仍以現(xiàn)場手工操作為主，生產效率低。發(fā)達國家建 筑工人的勞動生產率可達到150平方米／人·年左右，我國才30平方米／人·年。 二是建筑材料、設備及住宅部品還沒有形成技術先進、規(guī)模生產、系列化配套的社會化 生產和供應體系，導致住宅質量不高、設備通用性差、性能成本比不合理。我國的住宅 建筑材料和部品的生產企業(yè)很多，但大多數(shù)都是以單項產品為主，缺乏技術、部品集成 和配套能力。 三是資源、能源浪費嚴重。例如，目前因燒制實心粘土磚，每年要毀掉12萬畝農田。這 對人均耕地量少 (只及世界人均耕地3．73畝的一半)的我國來說，是絕對不能容許這種現(xiàn)象再繼續(xù)下去的 。又如，由于建筑物的保溫隔熱性能差，我國采暖地區(qū)的能耗為相同條件下發(fā)達國家的 3倍左右，供暖效率很低。 為了縮短差距，我國正在加快推進住宅產業(yè)現(xiàn)代化進程，就是要以提高勞動生產率和工 程質量為目標，以建立新型建筑體系和部晶體系為基礎，實現(xiàn)標準化設計、工業(yè)化生產 、裝配化施工、規(guī)范化管理的社會化大生產。 這個發(fā)展趨勢，也將引起建材行業(yè)生產和供應方式的深刻變化。一是要求建材的標準化 、系列化；二是要求建筑部品和材料的集成化；三是要求開發(fā)新型建材，例如隨著“鋼結 構節(jié)能住宅體系”、“木結構節(jié)能住宅體系”等住宅新體系的出現(xiàn)，新型保溫材料將會進一 步在住宅建筑的墻體及圍護結構、屋頂結構、防止空氣滲透技術、地面結構中得到廣泛 應用。 二、“全面建設小康社會”的宏偉目標，為房地產和住宅發(fā)展指明了廣闊的發(fā)展前景 胡錦濤總書記在2002年12月召開的中央經(jīng)濟工作會議上指出：“住房、汽車、電信、旅游 、環(huán)保等行業(yè)發(fā)展很快，與提高人民生活水平和質量密切相關。這些領域市場潛力大、 產業(yè)關聯(lián)度大，對促進結構調整、拉動經(jīng)濟增長有重要作用。要完善政策，促進其健康 發(fā)展。” 總體來看，進一步發(fā)展房地產和住宅產業(yè)主要是以下幾個方面的需要： 1、國內生產總值翻兩番的需要 按照“全面建設小康社會”宏偉目標的要求，到 2020年，GDP要比2000年翻兩番。住宅產業(yè)必須也能夠為此作出應有的貢獻。 1997年，城鎮(zhèn)住宅與房地產投資占GDP的比重將近6％。1998年以來，提高到7％到7．8％ 之間。每年拉動GDP增長1個百分點以上。2001年，城鎮(zhèn)居民個人購買商品住宅的比例， 比1997年提高了28．2個百分點，比1990年提高了66．5個百分點。個人購買新建商品住 宅的交易額達到3675億元，是1997年的4．54倍。同時，據(jù)對35個大中城市的調查，居民 購買存量住房的交易額也已達到786億元。再加上其他形式建房中的個人投入。2001年全 國城鎮(zhèn)個人住房支出的總額達到7500億元以上，可帶動相關消費近萬億元。 而在今后一個相當長的時期，國內市場對住宅消費將保持旺盛的需求。每年新建十幾億 平方米的城鄉(xiāng)住宅，必將為拉動國民經(jīng)濟的增長作出新的貢獻。 2、“城鎮(zhèn)人口比重大幅度提高”的需要 1980年，我國城鎮(zhèn)人口占總人口的比重為 19．4％。2001年，市鎮(zhèn)總人口占全國總人口比重又提高到37．7％，達到4．7億人左右 。同時，據(jù)公安部統(tǒng)計，2001年全國城市還吸納了暫住人口4744．3萬人，占城市總人口 的8．5％。 據(jù)專家預測，到2010年我國城市化率將達到46％，城市人口將達到6．4億人，比目前凈 增1．9億人，平均每年要新增人口1852萬。按照城市化水平與人均GDP的正相關性的規(guī)律 ，如果到2020年中國人均GDP增至2800多美元，那么屆時城市化水平可達到60％左右。 城市化進程的加快，必然要求房地產和住宅產業(yè)與之相適應。單單拿住宅這一項來說， 按現(xiàn)在的城市人口計算，每增加1平方米人均住宅建筑面積，就要新建5億平方米左右的 住宅。而如果按預測的到2010年城市人口達到6．4億人，人均住宅建筑面積按目前的 22平方米計算，那么僅滿足新增加的1．9億城市人口，就需要建設41．8億平方米住宅。 3、“家庭財產普遍增加”的需要 江澤民同志在十六大報告中把“家庭財產普遍增加”作為全面建設小康社會的重要奮斗目 標之一。 根據(jù)國家統(tǒng)計局對房屋及附帶裝修現(xiàn)有價值評估測算結果，截至2002年6月，城市家庭現(xiàn) 有房產價值 (含裝修)為每戶10．94萬元。其中：私房及部分產權的私房現(xiàn)值為9．89萬元，公房現(xiàn)值 為0．7萬元，家庭裝修現(xiàn)凈值為0．35萬元。 大城市家庭現(xiàn)有房產價值最高，戶均達13．69萬元；中等城市戶均為8．95萬元；小城市 戶均7．46萬元。 房產在家庭總資產中所占比重已接近一半，達到了47．9％。其中大城市為49．3％、中 等城市為45．1％、小城市為48．1％。 由此可見，房產已經(jīng)成為城市居民家庭財產中最重要的組成部分，成為居民家庭中價值 量最大的財產。 為了實現(xiàn)“家庭財產普遍增加”的目標，不僅需要我們“多建房”，為增加家庭財產的數(shù)量 作貢獻，而且更需要我們“建好房”，為提高家庭財產的質量作貢獻。 4、“人民生活更加富足”的需要 溫飽之后的需求重點，必然轉向注行、教育等方面。這是全面建設小康社會時期提高人 民群眾物質生活水平的重要內容。2001年，我國城鎮(zhèn)居民消費的恩格爾系數(shù)已經(jīng)下降到 37．9％，農村居民消費的恩格爾系數(shù)也下降到47．7％。恩格爾系數(shù)下降以后，必然會 把可支配收入轉向住房消費。從這個意義上說，我國住房消費已經(jīng)啟動。 人們常說：“小康不小康，關鍵看住房”。全面建設小康社會，要求住房基本做到“戶均一 套房、人均一間房、功能配套、設備齊全”。 目前，我國居民住房水平雖然有了很大提高，但距離這個要求還相差很遠。據(jù)2000年全 國人口普查統(tǒng)計，我國城鄉(xiāng)人均住房為0．78間；有3間或3間以上住房(接近人均1間)的 家庭占45％(其中城市僅為3l％)。人均住房建筑面積8平方米以下的家庭仍占 9．1％，約3091萬戶(其中城市和鎮(zhèn)約1520萬戶、涉及城鎮(zhèn)人口近5千萬)。另外，城鄉(xiāng)住 房成套率還較低，約為67％(其中城市71％、鎮(zhèn)62％)。有15％的家庭住房中還沒有獨立 廚房或者是與其他家庭合用廚房；有 30％的家庭住房還沒有廁所或與其他家庭共用廁所；約13％的家庭還沒有自來水裝置。 為此，就需要我們加快危舊住房的更新改造步伐。 通過以上分析，可見我國房地產和住宅發(fā)展在今后一個相當長時期內的光輝前景。盡管 每年的發(fā)展態(tài)勢會有潮起潮落的現(xiàn)象發(fā)生，但總體上是螺旋式上升。
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