如何測(cè)算招拍掛土地的地價(jià)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)用地受讓的經(jīng)濟(jì)評(píng)估 通常來(lái)說(shuō)，企業(yè)可以通過(guò)以下渠道獲取土地：招拍掛出讓土地、協(xié)議出讓土地、補(bǔ) 償用地、置換用地、配套用地、國(guó)有或集體土地租賃等。近幾年來(lái)，通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)、 掛牌方式進(jìn)行土地出讓已成為政府出讓土地的最主要渠道。同時(shí)，由于城市的不同，招 標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌方式又可以分為常規(guī)方法、捆綁式方法和綜合評(píng)標(biāo)法等，如杭州通常實(shí) 行的是常規(guī)招拍掛法，以出價(jià)最高為條件確定的受讓人；上海則多采用綜合評(píng)標(biāo)法，在 考慮土地出讓金以外，還兼顧某些社會(huì)效益。此外，通過(guò)這三種方式出讓的土地都可分 為凈地出讓和毛地出讓。 本文中所討論的受讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)用地僅指企業(yè)通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌方式獲取 的凈地。 一、受讓土地評(píng)估的步驟 測(cè)算欲受讓的開(kāi)發(fā)建設(shè)用地價(jià)值，通常采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法，即將欲受讓的土地未來(lái)開(kāi) 發(fā)完成后的價(jià)值，減去未來(lái)的正常開(kāi)發(fā)成本、稅費(fèi)、和利潤(rùn)等，以此求取土地的客觀合 理價(jià)值。 運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算土地價(jià)格，一般分為下列六個(gè)步驟進(jìn)行：調(diào)查土地的基本情況 ；選擇最佳物業(yè)開(kāi)發(fā)類(lèi)型；估計(jì)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期；預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的項(xiàng)目?jī)r(jià)值；測(cè)算開(kāi)發(fā)成 本；進(jìn)行具體計(jì)算，求土地價(jià)格。 （一）調(diào)查土地基本情況 主要包括三個(gè)方面的內(nèi)容： 1、調(diào)查土地的位置。包括三個(gè)層次：土地所在城市的性質(zhì)、土地所在城市內(nèi)的區(qū)域 性質(zhì)、土地具體坐落狀況。 調(diào)查這些情況，主要是為選擇最佳的土地用途、確定最合適的開(kāi)發(fā)檔次服務(wù)。例如 ：在受讓鄭州項(xiàng)目土地之前，就需了解鄭州的城市性質(zhì)、在中原地區(qū)的地位；需了解鄭 東新區(qū)的區(qū)域性質(zhì)、在鄭州、在河南的地位；鄭東新區(qū)與鄭州市區(qū)的關(guān)系及政府對(duì)該區(qū) 的政策和規(guī)劃建設(shè)設(shè)想等；此外還需了解地塊在該區(qū)的具體坐落狀況，如周遭的環(huán)境、 進(jìn)出便利與否等。 2、清楚土地面積大小、形狀、平整程度、地勢(shì)、基礎(chǔ)設(shè)施通達(dá)程度等，了解這些， 主要是為測(cè)算開(kāi)發(fā)成本等費(fèi)用服務(wù)。 3、清楚規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。包括了解規(guī)定的用途、建設(shè)高度、容積率等，這主要是為確 定最佳物業(yè)開(kāi)發(fā)類(lèi)型服務(wù)，以及明確規(guī)劃條件是否合理。 例如，杭州出讓2005【2】號(hào)地塊時(shí)，規(guī)劃條件中容積率雖設(shè)定為1.1- 1.3，但同時(shí)又有建筑限高，經(jīng)過(guò)現(xiàn)場(chǎng)勘察，發(fā)現(xiàn)整個(gè)地勢(shì)有較大高差，根據(jù)建筑密度， 實(shí)際容積率只能做到0.9左右，這對(duì)其地價(jià)的測(cè)算影響重大。 （二）選擇最佳物業(yè)開(kāi)發(fā)類(lèi)型 選擇最佳物業(yè)開(kāi)發(fā)類(lèi)型必須考量受讓土地用途、規(guī)模、周邊物業(yè)檔次等。 政府出讓土地過(guò)程中，絕大多數(shù)的容積率已定，因此其規(guī)模已基本確定，所以這個(gè)步 驟的關(guān)鍵是選擇物業(yè)最佳類(lèi)型、最佳檔次和最佳定位。 我們常用的方法是根據(jù)欲受讓地塊的容積率、其它規(guī)劃條件以及周邊的環(huán)境，參照本 公司現(xiàn)有的產(chǎn)品系列進(jìn)行評(píng)判。這種方法便于測(cè)算開(kāi)發(fā)成本，倘若參考同一城市的產(chǎn)品 ，還便于測(cè)算開(kāi)發(fā)完成后的項(xiàng)目?jī)r(jià)值。 選擇最佳物業(yè)開(kāi)發(fā)類(lèi)型：前面所介紹的2005【2】號(hào)地塊，位于占地11平方公里的西 溪濕地南面，實(shí)際容積率只能為0.9，照其限高要求，建筑層數(shù)在3- 4層左右，這塊土地的物業(yè)開(kāi)發(fā)類(lèi)型面臨兩種選擇：一是選擇類(lèi)似上海鼎邦麗池的產(chǎn)品； 二是選擇類(lèi)似北京青龍橋的產(chǎn)品。 兩種不同的選擇不僅影響了下一步預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值，且最終影響對(duì)土 地價(jià)值的判斷。 選擇最佳物業(yè)定位：2004年【52】地塊位于杭州市轉(zhuǎn)塘鎮(zhèn)，規(guī)劃建筑面積為20萬(wàn)平 方米，其中公建面積為3萬(wàn)平方米，在該區(qū)域，公建部分的用途若定位成寫(xiě)字樓，將會(huì)面 臨較大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，因此在該地塊估價(jià)中，必須考慮公建部分的定位及開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，這同 樣對(duì)預(yù)測(cè)土地價(jià)格影響較大。 對(duì)物業(yè)最佳開(kāi)發(fā)類(lèi)型和定位有一定認(rèn)識(shí)后，便可進(jìn)行相關(guān)參數(shù)的估算。 表格如下： |參數(shù) |計(jì)算 |備注 | |一、地上建筑面積|土地面積×容積率 | | |（m2）　 | | | |其中：住宅 | | | |公建 | |若規(guī)劃條件有規(guī)定，按規(guī)劃| | | |條件確定公建面積；若規(guī)劃| | | |條件無(wú)規(guī)定，按照最佳用途| | | |確定公建面積　 | |二、總戶(hù)數(shù)（戶(hù)）|地上建筑面積÷戶(hù)均面積　|根據(jù)最佳物業(yè)開(kāi)發(fā)類(lèi)型確定| | | |戶(hù)均面積　 | |三、車(chē)位數(shù)（個(gè)）| |根據(jù)最佳物業(yè)開(kāi)發(fā)類(lèi)型確定| | | |車(chē)位配比 | |其中：地上 | | | |地下 | | | |四、地下建筑面積|地下車(chē)位數(shù)×地下車(chē)位建筑|按公司以往所開(kāi)發(fā)小區(qū)的經(jīng)| |（m2） |面積　 |驗(yàn)數(shù)值，含人防、自行車(chē)等| | | |地下面積 | |五、可售面積（m2| |　 | |） | | | |其中：住宅 |地上建筑面積-物管用房面|物管用房面積：總建筑面積| | |積-社區(qū)用房面積-會(huì)所面 |的7‰；社區(qū)用房面積：每10| | |積　 |0戶(hù)配置30 m2（杭州標(biāo)準(zhǔn)）| |公建 | |物管用房等不可售面積亦可| | | |在公建面積中扣除，視具體| | | |情況而定 | |車(chē)位 |地下車(chē)位數(shù)×地下車(chē)位實(shí)用|按公司以往所開(kāi)發(fā)小區(qū)的經(jīng)| | |面積　 |驗(yàn)數(shù)值 | |六、總建筑面積（|地上建筑面積+地下建筑面|　 | |m2） |積 | | （三）估計(jì)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期 參照我們常用的經(jīng)濟(jì)評(píng)估方式，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)是指交納第一筆土地款項(xiàng)的日期 ，終點(diǎn)是指預(yù)計(jì)未來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成后的日期，即交付日期。 確定開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的目的是為了把握開(kāi)發(fā)成本、期間費(fèi)用等款項(xiàng)發(fā)生的時(shí)間和數(shù)額、 投資利息。 常規(guī)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)周期，通常按以下經(jīng)驗(yàn)數(shù)值進(jìn)行估計(jì)，與其它房產(chǎn)公司相比，我們 的工期略長(zhǎng)。 1、多層公寓：以10～15萬(wàn)平方米為一期： 實(shí)例：預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)周期為24個(gè)月。 2、高層、小高層：以10～15萬(wàn)平方米為一期： 實(shí)例：開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期為31月。 3、別墅：情況比較復(fù)雜，無(wú)統(tǒng)一的開(kāi)發(fā)周期。 但在現(xiàn)實(shí)中因某些特殊因素的影響，可能使開(kāi)發(fā)期延長(zhǎng)，如基礎(chǔ)開(kāi)挖過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的 重要文物、遭遇惡劣天氣等。由于開(kāi)發(fā)期延長(zhǎng)，企業(yè)要承擔(dān)更多的投資利息，此類(lèi)特殊 的非正常因素在估計(jì)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期時(shí)一般不予考慮。 （四）估算開(kāi)發(fā)完成后的項(xiàng)目?jī)r(jià)值 這是采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估最關(guān)鍵性一步。預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的項(xiàng)目?jī)r(jià)值，通常采用市 場(chǎng)法，并考慮類(lèi)似的物業(yè)的成交價(jià)格到未來(lái)的變動(dòng)趨勢(shì)。一般分為以下幾個(gè)步驟： 1、選取可比實(shí)例 為把握正常的市場(chǎng)價(jià)格行情，需要選擇一些符合條件的交易實(shí)例作為參照比較的可 比實(shí)例，可比實(shí)例的選取原則：項(xiàng)目的同一性、地點(diǎn)的類(lèi)似性、時(shí)間的接近性、交易的 正常性。 一般要求選取3個(gè)以上、10個(gè)以下的可比實(shí)例。 2、建立可比價(jià)格基礎(chǔ) 選取可比實(shí)例后，要對(duì)這些可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行換算處理，使其之間的口徑一 致，相互可比，并統(tǒng)一到需求的價(jià)格單位上，為進(jìn)行后續(xù)的修正調(diào)整建立共同的基礎(chǔ)。 如在寫(xiě)字樓的出租價(jià)格中，有些以建筑面積為出租單位，有些以實(shí)用面積為出租單 位，這時(shí)就要將出租面積口徑進(jìn)行統(tǒng)一，便于比較。 3、交易日期調(diào)整 在可比實(shí)例成交日期至估價(jià)時(shí)點(diǎn)期間，隨著時(shí)間的推移，房地產(chǎn)價(jià)格可能發(fā)生三種 變化，平穩(wěn)、上漲、下跌。 當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格平穩(wěn)發(fā)展時(shí)，無(wú)需進(jìn)行交易日期的調(diào)整，但需考慮以下兩種因素： 一是欲受讓土地處于非常成熟的區(qū)域內(nèi)，周邊在未來(lái)幾年內(nèi)都不可能有較大的基礎(chǔ) 設(shè)施、配設(shè)施套變動(dòng)，如城市中心的土地。 一是雖然欲受讓的土地位于正在大規(guī)模建設(shè)的新區(qū)，但由于市場(chǎng)對(duì)新區(qū)預(yù)期較好， 目前的價(jià)格已超過(guò)其實(shí)際價(jià)值，已無(wú)太多想象空間。如2005年【6】號(hào)地塊，位于濱江區(qū) ，周邊項(xiàng)目成交價(jià)格為7000- 7500元/m2，在估價(jià)時(shí)，我們認(rèn)為這個(gè)價(jià)格已無(wú)太多的想象空間，因此無(wú)需調(diào)整交易日期 。 當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格為上漲或下跌時(shí)，則必須進(jìn)行交易日期的調(diào)整。在測(cè)算地處九堡區(qū)域 的2004年【73】號(hào)地塊時(shí)，所搜尋到的區(qū)域內(nèi)可比實(shí)例成交價(jià)格較低，但我們認(rèn)為隨著 城市東擴(kuò)、沿江的進(jìn)一步開(kāi)發(fā)，以及該區(qū)域大量市政配套設(shè)施的建設(shè)，九堡區(qū)域有較大 的發(fā)展前景，房地產(chǎn)價(jià)格將會(huì)有較大的漲幅，此時(shí)便需進(jìn)行交易日期的調(diào)整。 進(jìn)行交易日期調(diào)整的一般公式為： 在現(xiàn)實(shí)中通常憑借經(jīng)驗(yàn)的判斷來(lái)確定交易日期的調(diào)整系數(shù)。 4、物業(yè)狀況調(diào)整 這是預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的項(xiàng)目?jī)r(jià)值中最關(guān)鍵的一步。 要進(jìn)行物業(yè)狀況調(diào)整，首先應(yīng)列出對(duì)預(yù)估項(xiàng)目未來(lái)市場(chǎng)價(jià)格有影響的各方面因素。 包括區(qū)位方面：如繁華程度、交通便捷度、環(huán)境景觀、公共服務(wù)設(shè)施的完善程度等；權(quán) 益狀況：如土地使用年限、容積率等規(guī)劃條件等；實(shí)物狀況：新舊程度、建筑規(guī)模、工 程質(zhì)量等。 然后將可比實(shí)例與預(yù)估項(xiàng)目在這些方面進(jìn)行逐項(xiàng)比較，找出它們之間的差異所造成 的價(jià)格差異程度，最后根據(jù)價(jià)格差異可比實(shí)例進(jìn)行調(diào)整。 比較常用的方法為直接評(píng)分法，以預(yù)估項(xiàng)目的物業(yè)狀況為基準(zhǔn)，通常定為100分，將 可比實(shí)例物業(yè)狀況與它逐項(xiàng)進(jìn)行比較、打分，如可比實(shí)例物業(yè)狀況比預(yù)估項(xiàng)目狀況差， 則打的分?jǐn)?shù)就低于100分，反之，就高于100分，然后將所的分?jǐn)?shù)轉(zhuǎn)化為調(diào)整價(jià)格的比率 。 物業(yè)狀況直接比較表 |物業(yè)狀況 |估價(jià)對(duì)象　|可比實(shí)例A |可比實(shí)例B |可比實(shí)例C | |區(qū) |繁華程度 |100 | | | | |位 | | | | | | | |交通便捷度 |100 | | | | | |…… |100 | | | | |權(quán) |土地使用年限 |100 | | | | |益 | | | | | | | |容積率 |100 | | | | | |…… |100 | | | | |實(shí) |新舊程度 |100 | | | | |物　 | | | | | | | |建筑規(guī)模 |100 | | | | | |…… |100 | | | | |綜合 |1 |100 | | | | × ＝ 5、求取比準(zhǔn)價(jià)格 可比實(shí)例經(jīng)過(guò)了交易日期和物業(yè)狀況的修正和調(diào)整，就可把其實(shí)際成交價(jià)格變成預(yù) 估項(xiàng)目在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀價(jià)格，計(jì)算方法如下： [pic] ＝ ×＝ × × 將經(jīng)過(guò)修正、調(diào)整的各比準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行簡(jiǎn)單算術(shù)平均，綜合成一個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格，最后： 開(kāi)發(fā)完成后的項(xiàng)目?jī)r(jià)值（總銷(xiāo)售收入）＝比準(zhǔn)價(jià)格×開(kāi)發(fā)完成后的項(xiàng)目可售面積。 為了便于比較，還需計(jì)算三個(gè)銷(xiāo)售單價(jià)： 銷(xiāo)售單價(jià)一＝　總銷(xiāo)售收入 總建筑面積　 銷(xiāo)售單價(jià)二＝　總銷(xiāo)售收入 可售面積　 銷(xiāo)售單價(jià)三＝總銷(xiāo)售收入－車(chē)庫(kù)銷(xiāo)售收入 地上可售面積 （五）測(cè)算開(kāi)發(fā)成本　 由于假設(shè)開(kāi)發(fā)法可視為成本法的倒算，所以在開(kāi)發(fā)成本測(cè)算中，可按照公司三大產(chǎn) 品系列：多層、高層、別墅，參照相似的項(xiàng)目，進(jìn)行各種費(fèi)用的測(cè)算，表格如下： 需要說(shuō)明的是： 1、前期費(fèi)用、工程費(fèi)用：總金額＝單價(jià)×總建筑面積，單價(jià)參照類(lèi)似項(xiàng)目成本跟蹤 表中實(shí)際發(fā)生的單價(jià)。 2、財(cái)務(wù)費(fèi)用：即投資利息，需計(jì)息的款項(xiàng)包括欲受讓土地的價(jià)格、開(kāi)發(fā)成本、管理 費(fèi)用、稅費(fèi)。 計(jì)息期：計(jì)息的起點(diǎn)是第一筆土地款發(fā)生的時(shí)間點(diǎn)，終點(diǎn)是累計(jì)現(xiàn)金流出現(xiàn)正數(shù)的 時(shí)間點(diǎn)。為便于計(jì)算，發(fā)生的時(shí)間點(diǎn)通常按半年劃分。 計(jì)息方式：以單利計(jì)算，利率以當(dāng)?shù)劂y行貸款利率為準(zhǔn)。 投資利息＝本金A×利率×計(jì)息周期＋本金B(yǎng)×利率×計(jì)息周期＋……＋本金N×利率×計(jì)息周 期 3、成本：為便與比較，需計(jì)算三個(gè)單價(jià)成本...
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