商業(yè)地產(chǎn)可行性研究實際操作精簡版
前 言 房地產(chǎn)業(yè)是基礎(chǔ)性和先導性產(chǎn)業(yè)，是國民經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)和推動力，同時，房地產(chǎn) 業(yè)又具有較強的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，住宅的發(fā)展能夠促進相關(guān)產(chǎn)業(yè)的興起和發(fā)展，從各國房地 產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷史和我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實踐來看，我國的房地產(chǎn)業(yè)必將成為居民的消費 熱點和推動國民經(jīng)濟發(fā)展新的經(jīng)濟增長點。 由于目前房地產(chǎn)業(yè)涉及到土地管理、城市規(guī)劃、建設(shè)管理、市政管理、房地產(chǎn)管理 等政府部門，關(guān)系復雜，使房地產(chǎn)項目在運作過程中感到阻力重重，為此，我們對濟南 市房地產(chǎn)開發(fā)程序進行了專門的考察與分析，以求刪繁就簡、提綱攜領(lǐng)形成基本的、高 效的、可操作性良好的開發(fā)程序體系，用于指導、開展房地產(chǎn)項目開發(fā)的業(yè)務。 本課題研究的主要內(nèi)容： 從項目前期的市場調(diào)研、項目立項到后期的土地使用權(quán)的取得、房屋拆遷、規(guī)劃、 建設(shè)、營銷等方面，對房地產(chǎn)項目進行全過程的系統(tǒng)描述。 對房地產(chǎn)開發(fā)各個環(huán)節(jié)中交納（支付）的相關(guān)稅費的依據(jù)（以濟南為例）進行研究 分析。 本次編寫的房地產(chǎn)開發(fā)程序是工作經(jīng)驗的總結(jié)，主要用于指導房地產(chǎn)開發(fā)的具體工 作，因此未涉及房地產(chǎn)開發(fā)的理論及學術(shù)方面的問題，本程序研究側(cè)重基礎(chǔ)概念、基本 方法、基本辦事程序的介紹。對于近年來新出現(xiàn)的概念、有爭議的理念以及理論探討如 社區(qū)、心理學、社會學的概念涉及較少。編寫中公司內(nèi)部的辦事程序沒有涉及；對于國 家、地方政府的政策法規(guī)、辦事程序等不再附文件。 由于編者的學識水平所限，難免有錯誤或不妥之處，請讀者批評指正。 第四節(jié) 房地產(chǎn)項目開發(fā)程序概述 房地產(chǎn)項目開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)，并 進行出售的行為。 房地產(chǎn)項目開發(fā)程序是指進行房地產(chǎn)開發(fā)過程中應遵循的法律、法規(guī)及辦事程序。 對房地產(chǎn)項目開發(fā)一般應遵循下列程序：項目開發(fā)前期調(diào)研程序、項目立項過程程序、 土地使用權(quán)的取得程序、征地拆遷程序、項目規(guī)劃程序、工程建設(shè)程序、房地產(chǎn)項目經(jīng) 營程序。 1．項目開發(fā)前期調(diào)研程序項目的前期調(diào)研程序，就是通過開發(fā)商對擬投資地區(qū)房地 產(chǎn)市場的調(diào)查，搜集大量市場信息，來探詢投資的可能性，尋找投資機會的過程。 2.項目立項程序 項目立項程序，就是上報項目建議書或項目可研報告，取得政府批復（項目立項），使 項目取得合法的開發(fā)建設(shè)資格。 3．土地使用權(quán)取得的程序 土地使用權(quán)取得的程序，就是開發(fā)商在項目立項通過(取得建議書批復,可行性研究批復 )，并取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后,辦理取得土地使用權(quán)手續(xù)的程序。 4.項目規(guī)劃程序 項目規(guī)劃程序，工程規(guī)劃許可證的就是開發(fā)商取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)途徑。 據(jù)國家和濟南市有關(guān)城市規(guī)劃的規(guī)定,在濟南市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)開發(fā)建設(shè)的項目,必須符合 城市規(guī)劃的要求,必須向市規(guī)劃局辦理項目規(guī)劃的申報手續(xù),在取得“兩證”(建設(shè)用地規(guī)劃 許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證)后,方可開工建設(shè)。項目規(guī)劃申報的基本程序如下： （1）在可行性研究報告（項目建議書）報批之前,開發(fā)商要向規(guī)劃局申報規(guī)劃要點,規(guī)劃 局對項目的用地范圍、規(guī)劃條件等提出初步意見,形成項目建設(shè)選址的初審意見，作為計 劃部門進行批復時的參考依據(jù)。 （2）在可行性研究報告批復后,開發(fā)商可向規(guī)劃局申報項目定點規(guī)劃局向申請單位下發(fā) 規(guī)劃定點通知書和設(shè)計規(guī)劃要求通知書，對項目用地的位置、面積、范圍等提供較詳細 的意見。 （3）根據(jù)規(guī)劃局提出的規(guī)劃設(shè)計條件,委托有資質(zhì)的設(shè)計機構(gòu)進行規(guī)劃方案設(shè)計，取得 四圖一書（總平面圖、定位圖、豎向設(shè)計圖、管線綜合圖、說明書）。開發(fā)商在完成方 案設(shè)計后,應向規(guī)劃部門提出審查申請。 （4）經(jīng)審定通過的設(shè)計方案,是編制初步設(shè)計或施工圖的依據(jù),也是取得建設(shè)用地規(guī)劃許 可證的必備文件。 （5）開發(fā)商依據(jù)設(shè)計規(guī)劃要求通知書和可行性研究報告批復,即可向規(guī)劃局申領(lǐng)建設(shè)用 地規(guī)劃許可證,該證是取得土地使用權(quán)的必備文件。 （6）申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證,是在項目列入年度正式計劃后,申請辦理開工手續(xù)之前, 需要驗證工程建設(shè)是否符合規(guī)劃要求的最后法定程序,該證是申辦開工的必備文件。 5.征地拆遷程序 征地是指項目選址用地為集體土地時,要按照法定的程序和依據(jù)報請有批準權(quán)限的政府審 批以后,對集體土地及地上物等依法補償，補助后，將集體土地轉(zhuǎn)為國有土地的一種行為 。 拆遷是指項目選址在城市規(guī)劃區(qū)國有土地上,為達到施工要求的場地條件,拆除建設(shè)用地 上原有房屋及其附屬物,并對原用地者進行補償、安置的行為。 征地在領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證后即可進行，拆遷在取得建設(shè)拆遷臨時用地許可證或土 地使用權(quán)證件后即可提出申請。 征地、拆遷都是項目開工前的重要工作。征地、拆遷工作的完成是申請項目開工的必備 條件之一。 6.工程建設(shè)程序 工程建設(shè)階段，是指房地產(chǎn)開發(fā)項目從列入年度施工計劃起，到項目施工全部完成,通過 工程竣工綜合驗收,達到業(yè)主使用條件的過程。 在項目完成規(guī)劃程序并且具備開工條件后，向市建委提出開工申請,取得報建證;同時， 與市政相關(guān)部門（自來水、熱力公司、管道煤氣公司、供電部門、城管局）洽談簽訂協(xié) 議,支付有關(guān)費用；辦理招標批準手續(xù)；選擇施工、監(jiān)理單位;辦理工程建設(shè)質(zhì)量監(jiān)督手 續(xù)；繳納各種費用；開工建設(shè)；項目竣工后，由主管部門（市質(zhì)檢站、市開發(fā)辦）進行 綜合驗收，交付使用。 7.房地產(chǎn)經(jīng)營程序 房地產(chǎn)經(jīng)營,是開發(fā)商通過對所開發(fā)房地產(chǎn)的銷售、出租,實現(xiàn)自己預期投資收益的行為 。該項工作從取得土地使用權(quán)起，一直延續(xù)到房地產(chǎn)交付使用。房地產(chǎn)開發(fā)商,既可以自 己銷售和出租開發(fā)的房地產(chǎn)，也可以委托給專業(yè)的中介機構(gòu)。銷售和出租的房地產(chǎn)都可 以有期房和現(xiàn)房兩種，但都必須在取得政府主管部門頒發(fā)的預售許可證之后方可進行,且 買賣契約和租賃契約都必須經(jīng)過政府主管部門鑒證方為有效。 第二章 房地產(chǎn)項目開發(fā)程序 第一節(jié) 項目立項 一、概述 發(fā)項目立項，是房地產(chǎn)項目開發(fā)的第一步，即取得的政府主管部門（省市計劃發(fā)展委員 會）對項目的批準文件。 對于房地產(chǎn)商來說，在本階段的主要工作是：起草并向市計委或市房地產(chǎn)開發(fā)管理辦公 室報送項目建議書,取得批準項目建議書的批復;依據(jù)項目建議書批復,編制可行性研究報 告報計委審批獲準,并列入本年度固定資產(chǎn)投資計劃。（國家計委已取消了房地產(chǎn)項目立 項制度，實行備案制。山東省及濟南市暫延續(xù)原立項制度。） 二、實施程序 1.工程建設(shè)項目立項審批 （1）承辦部門：濟南市計劃發(fā)展委員會投資處 （2）申報資料：①書面申請；②提供資金落實證明；③土地使用權(quán)證明；④由具有相應資質(zhì) 的工程咨詢單位編制的可行性研究報告?？尚行匝芯繄蟾鎽哂幸韵赂郊阂?guī)劃部門對 項目建設(shè)選址的初審意見；土地管理部門對建設(shè)用地的初審意見；環(huán)保部門的環(huán)評報告 ；有關(guān)部門對供電、供水、供熱、供氣以及地震的審查意見；依法必須招標項目的招標 總體方案；⑤房地產(chǎn)開發(fā)公司的資質(zhì)證明. （3）申辦程序：有行政主管部門的開發(fā)商，由主管行政部門轉(zhuǎn)報項目立項申報資料；無 行政主管部門的開發(fā)商，可直接報市房地產(chǎn)開發(fā)管理辦公室，項目立項申報資料由該辦 轉(zhuǎn)報市計委。納入土地收購出讓的項目，開發(fā)商在通過招標、拍賣方式取得開發(fā)土地使 用權(quán)后，憑《中標確認書》或《拍賣成交確認書》和《國有土地使用權(quán)出讓合同》。與其它申 報材料一起上報。市計委在收到申報資料后，根據(jù)具體情況，進行現(xiàn)場勘察，對符合條 件的，市計委予以批復。對屬上級發(fā)展計劃部門審批權(quán)限內(nèi)的項目，由市計委負責轉(zhuǎn)報 。 （4）辦結(jié)時限：在收到申報資料后，5個工作日內(nèi)予以批復可研報告。 （5）收費標準：如在開發(fā)辦辦理立項，須繳納2元/平方米的開發(fā)管理費。 2.建設(shè)項目年度投資計劃審批 （1）承辦部門：濟南市計劃發(fā)展委員會投資處 （）申報資料：①書面申請；②國家或省、市計委批復項目可行性研究報告；③規(guī)劃部門出 具的建設(shè)項目規(guī)劃許可意見；④跨年度建設(shè)項目，需提供市計委上年度下達的年度投資計 劃。 （3）申辦程序：有行政主管部門的開發(fā)商，由主管行政部門轉(zhuǎn)報申報資料；無行政主管 部門的開發(fā)商，可直接上報市房地產(chǎn)開發(fā)管理辦公室，申報資料由該辦轉(zhuǎn)報市計委。市 計委在收到申報資料后進行審查，對符合條件的，市計委予以批復。 （4）辦結(jié)時限：在收到申報資料后，5個工作日內(nèi)予以批復可研報告。 （三）項目立項審批程序圖（見程序圖一） 第二節(jié) 五證兩書的取得 第一小節(jié) 土地使用權(quán)證的取得 開發(fā)商在項目立項通過后，須取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證,方可辦理取得土地使用權(quán)的手續(xù) 。在現(xiàn)階段根據(jù)的有關(guān)規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)用地的取得方式有三種： 一是通過國家出讓方式獲得（即通過土地一級市場取得）；二是通過轉(zhuǎn)讓方式獲得（即 通過土地二級市場取得）；三是通過與當前的土地的使用者合作等方式（即通過土地三 級市場取得）。 通過出讓方式取得使用權(quán)的法律憑證是國有土地使用權(quán)證;通過劃撥取得土地使用權(quán)的臨 時證件是建設(shè)用地批準書 國有土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土使用者，由土 地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。征地是指項目選址用地為集體土地,按照 法定的程序報請有批準權(quán)限的政府機關(guān)審批以后,對集體土地及地上物等依法補償，將集 體土地轉(zhuǎn)為國有土地的一種行為。 拆遷是指項目選址在城市規(guī)劃區(qū)國有土地上,為達到施工要求的場地條件,拆除建設(shè)用地 上原有房屋及其附屬物,并對原用地者進行補償、安置的行為。根據(jù)國土資源部第11號令 ，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營性用地均由土地儲備中心以招標拍賣掛牌等方式出讓，出讓的地塊均 為熟地，不需要土地受讓方進行征地拆遷。若因特殊原因，必須進行征地拆遷的，該工 作原則上是在國土資源局取得建設(shè)拆遷臨時用地許可證或土地使用權(quán)證即可提出申請。 實際操作中只要與土地出讓方達成協(xié)議，即可進行拆遷。征地、拆遷都是項目開工前的 重要工作。 二、實施程序 （一）國有土地使用權(quán)劃撥手續(xù)的辦理 辦部門：濟南市國土資源局 2.申報資料：用地申請；計委批復的當年投資計劃；建設(shè)用地規(guī)劃許可證；建設(shè)用地規(guī) 劃意見；用地范圍圖；土地權(quán)屬證明；工程項目總平面圖。 3.申辦程序： 審核有關(guān)申報資料（2個工作日）；現(xiàn)場勘測定界（10個工作日）；制定一書三方案（建 設(shè)用地項目呈報說明書、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補充耕地方案、征用土地方案）（15個工作 日）；繳納征地管理費、復墾費、新增建設(shè)用地使用費（2個工作日）；依照規(guī)定辦理土 地登記，領(lǐng)取土地使用證書。 4.收費標準：征地管理費、復墾費、新增建設(shè)用地使用費的收取標準參見附錄六土地開 發(fā)費用一覽表。 5.應注意的事項：劃撥土地的范圍僅限于：1.國家機關(guān)用地和軍事用地；2.城市基礎(chǔ)設(shè) 施用地和公益事業(yè)用地；3.國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；4.法律、行 政法規(guī)規(guī)定的其他用地。對開發(fā)商來說，可以通過劃撥方式取得的開發(fā)用地，主要是經(jīng) 濟適用房項目建設(shè)用地。 （二）國有土地使用權(quán)出讓手續(xù)的辦理 國土資源部第11號部令規(guī)定：凡各類經(jīng)營性用地（含房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)），均必須以招標 、拍賣或者掛牌方式出讓。承辦部門均為：濟南市土地收購儲備中心?，F(xiàn)分述如下： 國有土地使用權(quán)招標、拍賣或者掛牌出讓活動，是有計劃地進行的。濟南市國土資源局 根據(jù)社會經(jīng)濟發(fā)展計劃、產(chǎn)業(yè)政策、土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計劃、城市規(guī)劃 和土地市場狀況，編制國有土地使用權(quán)出讓計劃，報經(jīng)濟南市政府批準后，向社會公開 發(fā)布。 濟南市土地收購儲備中心根據(jù)招標拍賣掛牌出讓地塊的情況，編制招標拍賣掛牌出讓文 件。招標拍賣掛牌出讓文件應當包括招標拍賣掛牌出讓公告、投標或者競買須知、宗地 圖、土地使用條件、標書或者競買申請書、報價單、成交確認書、國有土地使用權(quán)出讓 合同文本。 濟南市土地收購儲備中心在投標、拍賣或者掛牌開始日前 20 日發(fā)布招標、拍賣或者掛牌公告，公布招標拍賣掛牌出讓宗地的基本情況和招標拍賣掛 牌的時間、地點。 招標拍賣掛牌公告包括下列內(nèi)容： ①出讓人的名稱和地址 ②出讓宗地的位置、現(xiàn)狀、面積、使用年期、用途、規(guī)劃設(shè)計要求； ③投標人、競買人的資格要求及申請取得投標、競買資格的辦法； ④索取招標拍賣掛牌出讓文件的時間、地點及方式； ⑤招標拍賣掛牌時間、地點、投標掛牌期限、投標和競價方式等； ⑥確定中標人、競得人的標準和方法； ⑦投標、競買保證金； 濟南市土地收購儲備中心對投標申請人、競買申請人進行資格審查。對符合招標拍賣掛 牌公告規(guī)定條件的，應當通知其參加招標拍賣掛牌活動。 1.投標、開標依照下列程序進行： ①投標人在投標截止時間前將標書投入標箱。招標公告...
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