商業(yè)地產可行性研究實際操作精簡版
前 言 房地產業(yè)是基礎性和先導性產業(yè)，是國民經濟發(fā)展的基礎和推動力，同時，房地產 業(yè)又具有較強的產業(yè)關聯(lián)性，住宅的發(fā)展能夠促進相關產業(yè)的興起和發(fā)展，從各國房地 產業(yè)發(fā)展的歷史和我國房地產業(yè)發(fā)展的實踐來看，我國的房地產業(yè)必將成為居民的消費 熱點和推動國民經濟發(fā)展新的經濟增長點。 由于目前房地產業(yè)涉及到土地管理、城市規(guī)劃、建設管理、市政管理、房地產管理 等政府部門，關系復雜，使房地產項目在運作過程中感到阻力重重，為此，我們對濟南 市房地產開發(fā)程序進行了專門的考察與分析，以求刪繁就簡、提綱攜領形成基本的、高 效的、可操作性良好的開發(fā)程序體系，用于指導、開展房地產項目開發(fā)的業(yè)務。 本課題研究的主要內容： 從項目前期的市場調研、項目立項到后期的土地使用權的取得、房屋拆遷、規(guī)劃、 建設、營銷等方面，對房地產項目進行全過程的系統(tǒng)描述。 對房地產開發(fā)各個環(huán)節(jié)中交納（支付）的相關稅費的依據(jù)（以濟南為例）進行研究 分析。 本次編寫的房地產開發(fā)程序是工作經驗的總結，主要用于指導房地產開發(fā)的具體工 作，因此未涉及房地產開發(fā)的理論及學術方面的問題，本程序研究側重基礎概念、基本 方法、基本辦事程序的介紹。對于近年來新出現(xiàn)的概念、有爭議的理念以及理論探討如 社區(qū)、心理學、社會學的概念涉及較少。編寫中公司內部的辦事程序沒有涉及；對于國 家、地方政府的政策法規(guī)、辦事程序等不再附文件。 由于編者的學識水平所限，難免有錯誤或不妥之處，請讀者批評指正。 第四節(jié) 房地產項目開發(fā)程序概述 房地產項目開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設，并 進行出售的行為。 房地產項目開發(fā)程序是指進行房地產開發(fā)過程中應遵循的法律、法規(guī)及辦事程序。 對房地產項目開發(fā)一般應遵循下列程序：項目開發(fā)前期調研程序、項目立項過程程序、 土地使用權的取得程序、征地拆遷程序、項目規(guī)劃程序、工程建設程序、房地產項目經 營程序。 1．項目開發(fā)前期調研程序項目的前期調研程序，就是通過開發(fā)商對擬投資地區(qū)房地 產市場的調查，搜集大量市場信息，來探詢投資的可能性，尋找投資機會的過程。 2.項目立項程序 項目立項程序，就是上報項目建議書或項目可研報告，取得政府批復（項目立項），使 項目取得合法的開發(fā)建設資格。 3．土地使用權取得的程序 土地使用權取得的程序，就是開發(fā)商在項目立項通過(取得建議書批復,可行性研究批復 )，并取得建設用地規(guī)劃許可證后,辦理取得土地使用權手續(xù)的程序。 4.項目規(guī)劃程序 項目規(guī)劃程序，工程規(guī)劃許可證的就是開發(fā)商取得建設用地規(guī)劃許可證、建設途徑。 據(jù)國家和濟南市有關城市規(guī)劃的規(guī)定,在濟南市城市規(guī)劃區(qū)內開發(fā)建設的項目,必須符合 城市規(guī)劃的要求,必須向市規(guī)劃局辦理項目規(guī)劃的申報手續(xù),在取得“兩證”(建設用地規(guī)劃 許可證、建設工程規(guī)劃許可證)后,方可開工建設。項目規(guī)劃申報的基本程序如下： （1）在可行性研究報告（項目建議書）報批之前,開發(fā)商要向規(guī)劃局申報規(guī)劃要點,規(guī)劃 局對項目的用地范圍、規(guī)劃條件等提出初步意見,形成項目建設選址的初審意見，作為計 劃部門進行批復時的參考依據(jù)。 （2）在可行性研究報告批復后,開發(fā)商可向規(guī)劃局申報項目定點規(guī)劃局向申請單位下發(fā) 規(guī)劃定點通知書和設計規(guī)劃要求通知書，對項目用地的位置、面積、范圍等提供較詳細 的意見。 （3）根據(jù)規(guī)劃局提出的規(guī)劃設計條件,委托有資質的設計機構進行規(guī)劃方案設計，取得 四圖一書（總平面圖、定位圖、豎向設計圖、管線綜合圖、說明書）。開發(fā)商在完成方 案設計后,應向規(guī)劃部門提出審查申請。 （4）經審定通過的設計方案,是編制初步設計或施工圖的依據(jù),也是取得建設用地規(guī)劃許 可證的必備文件。 （5）開發(fā)商依據(jù)設計規(guī)劃要求通知書和可行性研究報告批復,即可向規(guī)劃局申領建設用 地規(guī)劃許可證,該證是取得土地使用權的必備文件。 （6）申領建設工程規(guī)劃許可證,是在項目列入年度正式計劃后,申請辦理開工手續(xù)之前, 需要驗證工程建設是否符合規(guī)劃要求的最后法定程序,該證是申辦開工的必備文件。 5.征地拆遷程序 征地是指項目選址用地為集體土地時,要按照法定的程序和依據(jù)報請有批準權限的政府審 批以后,對集體土地及地上物等依法補償，補助后，將集體土地轉為國有土地的一種行為 。 拆遷是指項目選址在城市規(guī)劃區(qū)國有土地上,為達到施工要求的場地條件,拆除建設用地 上原有房屋及其附屬物,并對原用地者進行補償、安置的行為。 征地在領取建設用地規(guī)劃許可證后即可進行，拆遷在取得建設拆遷臨時用地許可證或土 地使用權證件后即可提出申請。 征地、拆遷都是項目開工前的重要工作。征地、拆遷工作的完成是申請項目開工的必備 條件之一。 6.工程建設程序 工程建設階段，是指房地產開發(fā)項目從列入年度施工計劃起，到項目施工全部完成,通過 工程竣工綜合驗收,達到業(yè)主使用條件的過程。 在項目完成規(guī)劃程序并且具備開工條件后，向市建委提出開工申請,取得報建證;同時， 與市政相關部門（自來水、熱力公司、管道煤氣公司、供電部門、城管局）洽談簽訂協(xié) 議,支付有關費用；辦理招標批準手續(xù)；選擇施工、監(jiān)理單位;辦理工程建設質量監(jiān)督手 續(xù)；繳納各種費用；開工建設；項目竣工后，由主管部門（市質檢站、市開發(fā)辦）進行 綜合驗收，交付使用。 7.房地產經營程序 房地產經營,是開發(fā)商通過對所開發(fā)房地產的銷售、出租,實現(xiàn)自己預期投資收益的行為 。該項工作從取得土地使用權起，一直延續(xù)到房地產交付使用。房地產開發(fā)商,既可以自 己銷售和出租開發(fā)的房地產，也可以委托給專業(yè)的中介機構。銷售和出租的房地產都可 以有期房和現(xiàn)房兩種，但都必須在取得政府主管部門頒發(fā)的預售許可證之后方可進行,且 買賣契約和租賃契約都必須經過政府主管部門鑒證方為有效。 第二章 房地產項目開發(fā)程序 第一節(jié) 項目立項 一、概述 發(fā)項目立項，是房地產項目開發(fā)的第一步，即取得的政府主管部門（省市計劃發(fā)展委員 會）對項目的批準文件。 對于房地產商來說，在本階段的主要工作是：起草并向市計委或市房地產開發(fā)管理辦公 室報送項目建議書,取得批準項目建議書的批復;依據(jù)項目建議書批復,編制可行性研究報 告報計委審批獲準,并列入本年度固定資產投資計劃。（國家計委已取消了房地產項目立 項制度，實行備案制。山東省及濟南市暫延續(xù)原立項制度。） 二、實施程序 1.工程建設項目立項審批 （1）承辦部門：濟南市計劃發(fā)展委員會投資處 （2）申報資料：①書面申請；②提供資金落實證明；③土地使用權證明；④由具有相應資質 的工程咨詢單位編制的可行性研究報告。可行性研究報告應具有以下附件：規(guī)劃部門對 項目建設選址的初審意見；土地管理部門對建設用地的初審意見；環(huán)保部門的環(huán)評報告 ；有關部門對供電、供水、供熱、供氣以及地震的審查意見；依法必須招標項目的招標 總體方案；⑤房地產開發(fā)公司的資質證明. （3）申辦程序：有行政主管部門的開發(fā)商，由主管行政部門轉報項目立項申報資料；無 行政主管部門的開發(fā)商，可直接報市房地產開發(fā)管理辦公室，項目立項申報資料由該辦 轉報市計委。納入土地收購出讓的項目，開發(fā)商在通過招標、拍賣方式取得開發(fā)土地使 用權后，憑《中標確認書》或《拍賣成交確認書》和《國有土地使用權出讓合同》。與其它申 報材料一起上報。市計委在收到申報資料后，根據(jù)具體情況，進行現(xiàn)場勘察，對符合條 件的，市計委予以批復。對屬上級發(fā)展計劃部門審批權限內的項目，由市計委負責轉報 。 （4）辦結時限：在收到申報資料后，5個工作日內予以批復可研報告。 （5）收費標準：如在開發(fā)辦辦理立項，須繳納2元/平方米的開發(fā)管理費。 2.建設項目年度投資計劃審批 （1）承辦部門：濟南市計劃發(fā)展委員會投資處 （）申報資料：①書面申請；②國家或省、市計委批復項目可行性研究報告；③規(guī)劃部門出 具的建設項目規(guī)劃許可意見；④跨年度建設項目，需提供市計委上年度下達的年度投資計 劃。 （3）申辦程序：有行政主管部門的開發(fā)商，由主管行政部門轉報申報資料；無行政主管 部門的開發(fā)商，可直接上報市房地產開發(fā)管理辦公室，申報資料由該辦轉報市計委。市 計委在收到申報資料后進行審查，對符合條件的，市計委予以批復。 （4）辦結時限：在收到申報資料后，5個工作日內予以批復可研報告。 （三）項目立項審批程序圖（見程序圖一） 第二節(jié) 五證兩書的取得 第一小節(jié) 土地使用權證的取得 開發(fā)商在項目立項通過后，須取得建設用地規(guī)劃許可證,方可辦理取得土地使用權的手續(xù) 。在現(xiàn)階段根據(jù)的有關規(guī)定,房地產開發(fā)用地的取得方式有三種： 一是通過國家出讓方式獲得（即通過土地一級市場取得）；二是通過轉讓方式獲得（即 通過土地二級市場取得）；三是通過與當前的土地的使用者合作等方式（即通過土地三 級市場取得）。 通過出讓方式取得使用權的法律憑證是國有土地使用權證;通過劃撥取得土地使用權的臨 時證件是建設用地批準書 國有土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土使用者，由土 地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。征地是指項目選址用地為集體土地,按照 法定的程序報請有批準權限的政府機關審批以后,對集體土地及地上物等依法補償，將集 體土地轉為國有土地的一種行為。 拆遷是指項目選址在城市規(guī)劃區(qū)國有土地上,為達到施工要求的場地條件,拆除建設用地 上原有房屋及其附屬物,并對原用地者進行補償、安置的行為。根據(jù)國土資源部第11號令 ，房地產開發(fā)經營性用地均由土地儲備中心以招標拍賣掛牌等方式出讓，出讓的地塊均 為熟地，不需要土地受讓方進行征地拆遷。若因特殊原因，必須進行征地拆遷的，該工 作原則上是在國土資源局取得建設拆遷臨時用地許可證或土地使用權證即可提出申請。 實際操作中只要與土地出讓方達成協(xié)議，即可進行拆遷。征地、拆遷都是項目開工前的 重要工作。 二、實施程序 （一）國有土地使用權劃撥手續(xù)的辦理 辦部門：濟南市國土資源局 2.申報資料：用地申請；計委批復的當年投資計劃；建設用地規(guī)劃許可證；建設用地規(guī) 劃意見；用地范圍圖；土地權屬證明；工程項目總平面圖。 3.申辦程序： 審核有關申報資料（2個工作日）；現(xiàn)場勘測定界（10個工作日）；制定一書三方案（建 設用地項目呈報說明書、農用地轉用方案、補充耕地方案、征用土地方案）（15個工作 日）；繳納征地管理費、復墾費、新增建設用地使用費（2個工作日）；依照規(guī)定辦理土 地登記，領取土地使用證書。 4.收費標準：征地管理費、復墾費、新增建設用地使用費的收取標準參見附錄六土地開 發(fā)費用一覽表。 5.應注意的事項：劃撥土地的范圍僅限于：1.國家機關用地和軍事用地；2.城市基礎設 施用地和公益事業(yè)用地；3.國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；4.法律、行 政法規(guī)規(guī)定的其他用地。對開發(fā)商來說，可以通過劃撥方式取得的開發(fā)用地，主要是經 濟適用房項目建設用地。 （二）國有土地使用權出讓手續(xù)的辦理 國土資源部第11號部令規(guī)定：凡各類經營性用地（含房地產開發(fā)建設），均必須以招標 、拍賣或者掛牌方式出讓。承辦部門均為：濟南市土地收購儲備中心。現(xiàn)分述如下： 國有土地使用權招標、拍賣或者掛牌出讓活動，是有計劃地進行的。濟南市國土資源局 根據(jù)社會經濟發(fā)展計劃、產業(yè)政策、土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計劃、城市規(guī)劃 和土地市場狀況，編制國有土地使用權出讓計劃，報經濟南市政府批準后，向社會公開 發(fā)布。 濟南市土地收購儲備中心根據(jù)招標拍賣掛牌出讓地塊的情況，編制招標拍賣掛牌出讓文 件。招標拍賣掛牌出讓文件應當包括招標拍賣掛牌出讓公告、投標或者競買須知、宗地 圖、土地使用條件、標書或者競買申請書、報價單、成交確認書、國有土地使用權出讓 合同文本。 濟南市土地收購儲備中心在投標、拍賣或者掛牌開始日前 20 日發(fā)布招標、拍賣或者掛牌公告，公布招標拍賣掛牌出讓宗地的基本情況和招標拍賣掛 牌的時間、地點。 招標拍賣掛牌公告包括下列內容： ①出讓人的名稱和地址 ②出讓宗地的位置、現(xiàn)狀、面積、使用年期、用途、規(guī)劃設計要求； ③投標人、競買人的資格要求及申請取得投標、競買資格的辦法； ④索取招標拍賣掛牌出讓文件的時間、地點及方式； ⑤招標拍賣掛牌時間、地點、投標掛牌期限、投標和競價方式等； ⑥確定中標人、競得人的標準和方法； ⑦投標、競買保證金； 濟南市土地收購儲備中心對投標申請人、競買申請人進行資格審查。對符合招標拍賣掛 牌公告規(guī)定條件的，應當通知其參加招標拍賣掛牌活動。 1.投標、開標依照下列程序進行： ①投標人在投標截止時間前將標書投入標箱。招標公告...
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