住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)示范工程建設(shè)要點(diǎn)與技術(shù)導(dǎo)則
《全國(guó)住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)示范工 程建設(shè)要點(diǎn)與技術(shù)導(dǎo)則》(試行稿） 1.總則 1.0.1示范工程總體目標(biāo)與實(shí)施原則 　　為促進(jìn)住宅建設(shè)的科技進(jìn)步，提高住宅功能質(zhì)量，采用先進(jìn)適用的高新技術(shù)推動(dòng)住 宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程，建設(shè)部在總結(jié)“2000年小康型城鄉(xiāng)住宅科技產(chǎn)業(yè)工程項(xiàng)目”工作經(jīng)驗(yàn) 的基礎(chǔ)上，擬自2000年起，用五年左右的時(shí)間組織實(shí)施全國(guó)住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)示范工 程（以下簡(jiǎn)稱示范工程）。其總體目標(biāo)是：通過(guò)采用現(xiàn)代信息傳輸技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)和信 息集成技術(shù)，進(jìn)行精密設(shè)計(jì)、優(yōu)化集成、精心建設(shè)和工程示范提高住宅高、新技術(shù)的含 量和居住環(huán)境水平，以適應(yīng)21世紀(jì)現(xiàn)代居住生活的需求。 　　示范工程建設(shè)實(shí)施原則如下： 1.必須符合國(guó)家信息化建設(shè)的方針、政策和地方總體規(guī)劃建設(shè)的要求； 　　2.應(yīng)在省級(jí)以上建設(shè)行政主管部門的指導(dǎo)和當(dāng)?shù)厝嗣裾念I(lǐng)導(dǎo)下進(jìn)行； 　　3.示范工程的等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與擬建住宅小區(qū)的定位及住宅性能的等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)基本適應(yīng)； 　　4.示范工程的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)應(yīng)與住宅小區(qū)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)同步進(jìn)行； 　　5.示范工程的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)必須遵循國(guó)家和地方的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范； 　　6.示范工程的部品應(yīng)采用集約化生產(chǎn)的相互匹配的產(chǎn)品、設(shè)備進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)精密組裝； 　　7.示范工程必須實(shí)行嚴(yán)格的質(zhì)量監(jiān)控，并達(dá)到國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。要提高工 程優(yōu)良品率，創(chuàng)優(yōu)質(zhì)工程； 　　8.成片開(kāi)發(fā)建設(shè)的小區(qū)，智能化建設(shè)必須納入住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)的全過(guò)程，實(shí)行統(tǒng)一規(guī) 劃、設(shè)計(jì)、建造； 　　9.示范工程建設(shè)應(yīng)推廣、應(yīng)用適度超前的先進(jìn)、適用、優(yōu)化集成的成套技術(shù)體系和 設(shè)備體系； 　　10.示范工程建設(shè)應(yīng)推進(jìn)信息資源共享，促進(jìn)我國(guó)住宅信息設(shè)備、軟件產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 1.0.2示范工程分類 　　為使不同類型、不同居住對(duì)象、不同建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的住宅小區(qū)，合理配置智能化系統(tǒng)建 設(shè),示范工程按其功能要求、技術(shù)含量、經(jīng)濟(jì)合理性等因素綜合考慮，劃分為：一星級(jí)（ 普及型，符號(hào)★，下同）、二星級(jí)（提高型，符號(hào)★★，下同）、三星級(jí)（超前型，符號(hào)★ ★★，下同）三種類型。 1.0.3示范工程建設(shè)要求 　　示范工程建設(shè)應(yīng)符合“文明居住環(huán)境”的要求，采用先進(jìn)、適用的智能化成套集成技 術(shù)，提高居住區(qū)的安全性、適用性和物業(yè)管理水平。在建設(shè)主管部門的指導(dǎo)下，通過(guò)示 范工程建設(shè)，鼓勵(lì)住宅信息集成企業(yè)、產(chǎn)品與設(shè)備開(kāi)發(fā)企業(yè)積極參與住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化工 作，發(fā)展新興的住宅信息產(chǎn)業(yè)。 　　1.建立和完善住宅智能化工程質(zhì)量保障體系 　　　1）住宅智能化技術(shù)、產(chǎn)品、設(shè)備和通過(guò)優(yōu)化集成后的成套設(shè)備的質(zhì)量審驗(yàn)； 　　　2）工程工業(yè)化、裝配化作業(yè)的質(zhì)量監(jiān)控制度； 　　　3）工程質(zhì)量綜合評(píng)價(jià)制度。 　　2.實(shí)行住宅智能化工程與住宅小區(qū)建設(shè)工程同步建設(shè) 　　　1）住宅智能化工程與住宅小區(qū)建設(shè)實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建造； 　　　2）對(duì)住宅智能化工程實(shí)行材料、設(shè)備、產(chǎn)品集成化生產(chǎn)，發(fā)展我國(guó)住宅信息產(chǎn)業(yè) ； 　　　3）實(shí)行智能化工程的工業(yè)化、裝配化施工，減少現(xiàn)場(chǎng)加工。 　　3.智能化布線應(yīng)符合開(kāi)放性、兼容性、擴(kuò)展性、多介質(zhì)和大網(wǎng)絡(luò)等要求，達(dá)到布線 簡(jiǎn)化，安裝方便，技術(shù)可靠，經(jīng)濟(jì)合理的目標(biāo)。實(shí)現(xiàn)不同等級(jí)的高水平、高質(zhì)量、高效 益的住宅智能化技術(shù)系統(tǒng)。 　　4.積極推廣應(yīng)用國(guó)家和建設(shè)部正式推薦的住宅智能化新技術(shù)、新材料、新設(shè)備、新 產(chǎn)品。 　　5.提前做好住宅物業(yè)智能化管理。示范工程在實(shí)施前應(yīng)對(duì)未來(lái)物業(yè)智能化管理進(jìn)行 全面策劃，在工程實(shí)施的適當(dāng)時(shí)機(jī)超前介入，做好工程竣工后物業(yè)智能化管理的一切準(zhǔn) 備工作。工程交付使用前必須確保物業(yè)智能化管理安全、準(zhǔn)確、可靠地運(yùn)轉(zhuǎn)。 　　6.建設(shè)三星級(jí)示范工程應(yīng)將物業(yè)管理的智能化系統(tǒng)作為住宅現(xiàn)代信息集成建造系統(tǒng) （HI- CIMS）中的子系統(tǒng)，超前納入住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)的統(tǒng)一規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工和管理的總體 目標(biāo)中。 1.0.4住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)要求 　　示范工程建設(shè)除遵守上述原則外，小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)尚應(yīng)符合建設(shè)“文明居住環(huán)境”總體 目標(biāo)和“五要一?！保纯萍己恳_保、廚衛(wèi)設(shè)備要配套、裝修一次要完好、住房改革 要兌現(xiàn)、物業(yè)管理要達(dá)標(biāo)和標(biāo)準(zhǔn)靈活保適銷）的實(shí)施原則。具體要求如下： 　　1.規(guī)劃設(shè)計(jì)水平不得低于“國(guó)家2000年小康型城鄉(xiāng)住宅科技產(chǎn)業(yè)工程示范小區(qū)規(guī)劃設(shè) 計(jì)導(dǎo)則”（以下簡(jiǎn)稱導(dǎo)則）的規(guī)定。 　　　1）一星級(jí)示范工程不得低于示范小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)審合格水平； 　　　2）二星級(jí)示范工程不得低于示范小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)審良好水平； 　　　3）三星級(jí)示范工程不得低于示范小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)審優(yōu)秀水平。 　　2.工程綜合驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)不得低于“國(guó)家2000年小康型城鄉(xiāng)住宅科技產(chǎn)業(yè)工程綜合成果驗(yàn) 收量化指標(biāo)體系”（以下簡(jiǎn)稱指標(biāo)體系）的規(guī)定。具體要求如下： 　　　1）一星級(jí)驗(yàn)收成果不得低于“指標(biāo)體系”的合格標(biāo)準(zhǔn)； 　　　2）二星級(jí)驗(yàn)收成果不得低于“指標(biāo)體系”的良好標(biāo)準(zhǔn)； 　　　3）三星級(jí)驗(yàn)收成果不得低于“指標(biāo)體系”的優(yōu)秀標(biāo)準(zhǔn)。 1.0.5住宅性能認(rèn)定要求 　　示范工程竣工交付使用前必須進(jìn)行商品住宅性能認(rèn)定（以下簡(jiǎn)稱性能認(rèn)定）。性能 認(rèn)定必須執(zhí)行建設(shè)部建住房[1999]114號(hào)文《商品住宅性能認(rèn)定管理辦法》（試行）和建設(shè) 部住宅產(chǎn)業(yè)化辦公室[1999]21號(hào)文“關(guān)于實(shí)施《商品住宅性能認(rèn)定管理辦法》（試行）的幾 點(diǎn)意見(jiàn)”和《商品住宅性能認(rèn)定評(píng)價(jià)方法》等規(guī)定。并在規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程實(shí)施中貫徹。具體 要求如下： 　　1.一星級(jí)示范工程性能認(rèn)定等級(jí)不得低于商品住宅性能認(rèn)定A級(jí)； 　　2.二星級(jí)示范工程性能認(rèn)定等級(jí)不得低于商品住宅性能認(rèn)定AA級(jí)； 　　3.三星級(jí)示范工程性能認(rèn)定等級(jí)不得低于商品住宅性能認(rèn)定AAA級(jí)。 2.管理規(guī)定 2.0.1 適用范圍 　　“工程建設(shè)要點(diǎn)與技術(shù)導(dǎo)則”適用于被批準(zhǔn)列入《全國(guó)住宅小區(qū)智能化技術(shù)示范工程》 的住宅小區(qū)。凡批準(zhǔn)列入“示范工程”的住宅小區(qū)，其規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)和管理均應(yīng)遵循 “工程建設(shè)要點(diǎn)與技術(shù)導(dǎo)則”的各項(xiàng)規(guī)定。 　　住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)及相關(guān)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)，除必須遵守“工程建設(shè)要點(diǎn)與技術(shù)導(dǎo) 則”的 規(guī)定外，尚應(yīng)符合國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。 2.0.2 組織管理 　　示范工程由建設(shè)部，有關(guān)省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)主管部門指導(dǎo)，并在當(dāng)?shù)厝嗣裾?府領(lǐng)導(dǎo)下，設(shè)立或指定專門機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)跟蹤管理，確保工程建設(shè)落實(shí)和高水平建成。建設(shè) 部住宅產(chǎn)業(yè)化辦公室（以下簡(jiǎn)稱部住宅辦）受全國(guó)住宅小區(qū)智能化領(lǐng)導(dǎo)小組（以下簡(jiǎn)稱 領(lǐng)導(dǎo)小組）的委托，按“工程建設(shè)要點(diǎn)與技術(shù)導(dǎo)則”的各項(xiàng)規(guī)定，負(fù)責(zé)組織實(shí)施，主要職 責(zé)如下： 　　1.負(fù)責(zé)對(duì)申請(qǐng)報(bào)告的審查和立項(xiàng)審批以及實(shí)施過(guò)程中的組織協(xié)調(diào)管理工作。 　　2.方案設(shè)計(jì)階段：組織專家對(duì)可行性研究報(bào)告和小區(qū)智能化工程規(guī)劃設(shè)計(jì)方案進(jìn)行 評(píng)審，并提出評(píng)審意見(jiàn)，符合通過(guò)條件的報(bào)領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)后，正式發(fā)文列為“全國(guó)住宅小 區(qū)智能化系統(tǒng)示范工程×××智能化×星級(jí)示范小區(qū)”。 　　3.擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段：組織專家參加地方建設(shè)主管部門主持召開(kāi)的擴(kuò)初設(shè)計(jì)方案審查會(huì) ，以保證可研報(bào)告中技術(shù)方案的實(shí)施。 　　4.施工中期階段：組織專家進(jìn)行中期檢查，重點(diǎn)保證智能化工程和小區(qū)環(huán)境、住宅 工程科技含量落實(shí)和工程質(zhì)量達(dá)標(biāo)。 　　5.工程驗(yàn)收階段：經(jīng)地方建設(shè)主管部門和質(zhì)檢部門對(duì)智能化工程質(zhì)量和住宅工程質(zhì) 量驗(yàn)收合格后，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位報(bào)請(qǐng)部住宅辦驗(yàn)收。部住宅辦適時(shí)組織專家進(jìn)行綜合驗(yàn) 收。并將驗(yàn)收成果報(bào)領(lǐng)導(dǎo)小組審批。 3.示范工程功能要求 　　住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)示范工程功能要求，按不同星級(jí)，應(yīng)分別符合下列要求： 3.0.1 一星級(jí) 　　1.安全防范子系統(tǒng) 　?。?）出入口管理及周界防越報(bào)警 　?。?）閉路電視監(jiān)控 　?。?）對(duì)講與防盜門控 　?。?）住戶報(bào)警 　?。?）巡更管理 　　2.信息管理子系統(tǒng) 　?。?）對(duì)安全防范系統(tǒng)實(shí)行監(jiān)控 　?。?）遠(yuǎn)程抄收與管理或IC卡 　?。?）車輛出入與停車管理 　?。?）供電設(shè)備、公共照明、電梯、供水等主要設(shè)備監(jiān)控管理 　?。?）緊急廣播與背景音樂(lè)系統(tǒng) 　　（6）物業(yè)管理計(jì)算機(jī)系統(tǒng) 　　3.信息網(wǎng)絡(luò)子系統(tǒng) 　?。?）為實(shí)現(xiàn)上述功能科學(xué)合理布線 　?。?）每戶不少于兩對(duì)電話線和兩個(gè)有線電視插座 　?。?）建立有線電視網(wǎng) 3.0.2 二星級(jí) 　　二星級(jí)除應(yīng)具備一星級(jí)的全部功能之外，同時(shí)在安全防范子系統(tǒng)和信息管理子系統(tǒng) 的建設(shè)方面，其功能及技術(shù)水平應(yīng)有較大提升。信息傳輸通道應(yīng)采用高速寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)作 為主干網(wǎng)。物業(yè)管理計(jì)算機(jī)系統(tǒng)應(yīng)配置局部網(wǎng)絡(luò)，并可供住戶聯(lián)網(wǎng)使用。 3.0.3 三星級(jí) 　　三星級(jí)應(yīng)具備二星級(jí)的全部功能。其中信息傳輸通道應(yīng)采用寬帶光纖用戶接入網(wǎng)作 為主干網(wǎng)，實(shí)現(xiàn)交互式數(shù)字視頻業(yè)務(wù)。三星級(jí)住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)建設(shè)在可能條件下， 應(yīng)實(shí)施現(xiàn)代集成建造系統(tǒng)（HI- CIMS）技術(shù)，并把物業(yè)管理智能化系統(tǒng)建設(shè)納入整個(gè)住宅小區(qū)建設(shè)中，作為HI- CIMS工程中的一個(gè)子系統(tǒng)。同時(shí)，HI- CIMS系統(tǒng)要考慮物業(yè)公司對(duì)其智能化系統(tǒng)管理的運(yùn)行模式，使其實(shí)現(xiàn)先進(jìn)性、可擴(kuò)展性 和科學(xué)管理。 　　注：以上智能化系統(tǒng)有關(guān)防火及煤氣泄漏等涉及消防、安全的問(wèn)題應(yīng)遵守國(guó)家有關(guān) 法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的規(guī)定。 4.示范工程技術(shù)要求 4.0.1系統(tǒng)結(jié)構(gòu) 　　小區(qū)物業(yè)管理智能化系統(tǒng)是以信息傳輸通道（可采用電話線、有線電視網(wǎng)、高速寬 帶數(shù)據(jù)網(wǎng)、寬帶光纖用戶接入網(wǎng)、現(xiàn)場(chǎng)總線或RS485總線等）為物理集成平臺(tái)的多功能管 理與監(jiān)控的綜合性系統(tǒng)，并與CATV、公共交換網(wǎng)互聯(lián)網(wǎng)等聯(lián)網(wǎng)使用。小區(qū)內(nèi)部可以采用 多種網(wǎng)絡(luò)拓?fù)浣Y(jié)構(gòu)（如樹(shù)型結(jié)構(gòu)、星形結(jié)構(gòu)或混合形結(jié)構(gòu)）。小區(qū)物業(yè)管理智能化系統(tǒng) 的總體框圖如圖1所示。 圖1住宅小區(qū)物業(yè)管理智能化系統(tǒng)總體框圖 4.0.2系統(tǒng)功能 　　小區(qū)物業(yè)管理智能化系統(tǒng)由安全防范子系統(tǒng)、信息管理子系統(tǒng)和信息網(wǎng)絡(luò)子系統(tǒng)組 成,系統(tǒng)功能框圖如圖2所示。 圖2住宅小區(qū)物業(yè)管理智能化系統(tǒng)功能框圖 4.0.3系統(tǒng)硬件 　　1.小區(qū)物業(yè)管理智能化系統(tǒng)的硬件有信息網(wǎng)絡(luò)、計(jì)算機(jī)、公用設(shè)備、計(jì)量?jī)x表和電 子器材等。系統(tǒng)硬件應(yīng)具有先進(jìn)性，避免短期內(nèi)因技術(shù)陳舊造成整個(gè)系統(tǒng)性能不高和過(guò) 早淘汰。 　　2.在充分考慮先進(jìn)性的同時(shí)，硬件系統(tǒng)應(yīng)立足于用戶對(duì)整個(gè)系統(tǒng)的具體需求。應(yīng)優(yōu) 先選擇先進(jìn)、適用、成熟技術(shù)。最大限度地發(fā)揮投資效益。 　　3.無(wú)論是系統(tǒng)設(shè)備還是網(wǎng)絡(luò)拓?fù)浣Y(jié)構(gòu)，都應(yīng)具有良好的開(kāi)放性。網(wǎng)絡(luò)化的目的是實(shí) 現(xiàn)設(shè)備資源和信息資源的共享，因此，計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)本身應(yīng)具有開(kāi)放性，并應(yīng)提供標(biāo)準(zhǔn)接 口。用戶可根據(jù)需求，對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行拓展或升級(jí)。 　　4.計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)選擇和相關(guān)產(chǎn)品的選擇要以先進(jìn)性和適用性為基礎(chǔ)，同時(shí)考慮兼容性 。系統(tǒng)設(shè)備應(yīng)優(yōu)先選擇根據(jù)已有國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)、生產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)備，避免因兼容性差造 成系統(tǒng)難以升級(jí)或拓展。 　　5.隨著社會(huì)的不斷發(fā)展和進(jìn)步，住宅小區(qū)物業(yè)管理智能化系統(tǒng)的規(guī)模、自動(dòng)化程 度會(huì)不斷擴(kuò)大和提高，用戶的需求會(huì)不斷變化。因此，系統(tǒng)的硬件應(yīng)充分考慮未來(lái)可升 級(jí)性。 4.0.4系統(tǒng)軟件 　　系統(tǒng)軟件是小區(qū)物業(yè)管理智能化系統(tǒng)的核心，它的功能好壞直接關(guān)系到整個(gè)系統(tǒng)的 水平。系統(tǒng)軟件包括：計(jì)算機(jī)及網(wǎng)絡(luò)操作系統(tǒng)、應(yīng)用軟件及實(shí)時(shí)監(jiān)控軟件等。 　　1.系統(tǒng)軟件應(yīng)具有很高的可靠性和安全性。 　　2.系統(tǒng)軟件應(yīng)操作方便，采用中文圖形界面，采用多媒體技術(shù)，使系統(tǒng)具有處理聲 音及圖象的能力。用機(jī)環(huán)境要適應(yīng)不同層次住戶及物業(yè)公司人員的素質(zhì)。 　　3.系統(tǒng)軟件應(yīng)符合國(guó)家、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)以及國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，便于多次升級(jí)和支持新硬件產(chǎn)品 。 　　4.系統(tǒng)軟件應(yīng)具有可擴(kuò)充性。 5.示范工程實(shí)施細(xì)則 5.0.1安全防范子系統(tǒng) 　　1.出入口管理及周界防越報(bào)警系統(tǒng) 　　建立封閉式的小區(qū)，加強(qiáng)出入口管理，防范區(qū)外閑雜人員進(jìn)入，同時(shí)防范非法翻越 圍墻或柵欄。示范工程應(yīng)建立周界防越報(bào)警系統(tǒng)，在小區(qū)內(nèi)安裝探測(cè)器。當(dāng)發(fā)生非法翻 越時(shí)，探測(cè)器可立即將警情傳送到智能化管理中心，中心將在電子地圖上顯示出翻越區(qū) 域，以利于保安人員及時(shí)準(zhǔn)確地處理。其功能要求如下： 　?。?）周界須全面設(shè)防，無(wú)盲區(qū)和死角； 　?。?）探測(cè)器抗不良天氣環(huán)境干擾能力強(qiáng)； 　?。?）防區(qū)劃分適于報(bào)警時(shí)準(zhǔn)確定位； 　　（4）報(bào)警中心具備語(yǔ)音/警笛/警燈提示； 　?。?）中心通過(guò)顯示屏或電子地圖識(shí)別報(bào)警區(qū)域； 　?。?）翻越區(qū)域現(xiàn)場(chǎng)報(bào)警，同時(shí)發(fā)出語(yǔ)音/警笛/警燈、警告； 　?。?）報(bào)警中心可控制前端設(shè)備狀態(tài)的恢復(fù)； 　?。?）夜間與周界探照燈聯(lián)動(dòng)，報(bào)警時(shí)，警情發(fā)生區(qū)域的探照燈自動(dòng)開(kāi)啟； 　?。?）與閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)，報(bào)警時(shí)，警情發(fā)生區(qū)域的圖像自動(dòng)在監(jiān)控中心監(jiān)視 器中彈出； 　?。?0）進(jìn)行報(bào)警中心報(bào)警狀態(tài)、報(bào)警時(shí)間記錄。 　　2.閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) 　　閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)是在小區(qū)主要通道、重要公建及周界設(shè)置前端攝像機(jī)，將圖像傳 送到管理中心。中心對(duì)整個(gè)小區(qū)進(jìn)行實(shí)...
住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)示范工程建設(shè)要點(diǎn)與技術(shù)導(dǎo)則