第三部分項目總體策劃與構想
第三部分 項目總體策劃與構想 重慶被辟為中國的第四個直轄市以后，特別是中國即將加入WTO時，經(jīng)濟發(fā)展的超前 引導性已經(jīng)非常明顯。在沿海及特區(qū)經(jīng)濟的政策優(yōu)勢逐漸失去時，重慶正以她新的擴容 性以及中央賦予的政策優(yōu)勢掀起中國經(jīng)濟發(fā)展的新熱潮。目前，投資重慶市場的富商巨 賈以及多年創(chuàng)業(yè)有成的成功人士已不能滿足于普通居住式的居住環(huán)境和“居者有其屋”的 現(xiàn)狀，他們需要擁有一塊真正屬于他們自己的休閑方式與社會交往和溶入自然的居住環(huán) 境。在緊張的社交和工作中，他們只能在彌漫硝煙的商戰(zhàn)中突圍、撕殺，無暇顧及在擠 壓的城市空間還能不能留有自己的私人空間。 他們需要屬于成功者自己的，能夠滿足各種生活要素需求的休閑生活空間！他們需 要新的能夠提供適應新經(jīng)濟時代生活節(jié)奏的生活模式。 近期，中國房地產發(fā)展研究專家提出了一個新銳而又具有指導意義的房地產開發(fā)的 新命題：郊區(qū)房地產在距離不超過20公里，車程不超過40分鐘，可以開發(fā)第二居所和休 閑度假房地產。這個“公式”充分揭示了郊區(qū)地產的發(fā)展趨勢。 世外桃源就是這種“公式”的代表作，創(chuàng)造并滿足于成功者和中產階級需求的一種新 的生活模式——亞假日生活模式。這種生活模式的具體體現(xiàn)就是城市邊緣的休閑小鎮(zhèn)。 第七章 項目的開發(fā)理念 世外桃源項目的開發(fā)理念是項目開發(fā)的精神思路，是指導項目開發(fā)與項目實施的綱 領。整個項目的策劃與組織實施必須按開發(fā)理念去執(zhí)行。因此，整個項目的設計策劃、 組織、執(zhí)行都必須以開發(fā)理念去統(tǒng)帥。 由于本項目設計領域比較廣，系統(tǒng)比較復雜。本項目的開發(fā)理念只對其新銳的項目 理念進行開發(fā)，主要包括：規(guī)劃設計的理念、項目要開發(fā)的主題、項目開發(fā)的新生活模 式、 新生活理念的構思等。 一、項目的設計理念 世外桃源項目，其設計思想來自樸素的理念：都市生活渴望重返自然。 商品住宅發(fā)展到今天，購房者的動機已由“有瓦為房”的生存需求轉向“舒適享受”的 生活素質追求，而從促使地產商和建筑師們應更超前地組合這些新生活的需求概念，更 大膽地創(chuàng)造優(yōu)質的生活空間。而社會經(jīng)濟基礎的發(fā)展，高速路網(wǎng)的出現(xiàn)和汽車進入百姓 人家，為在城區(qū)之外建筑融于自然山水的居所提供了現(xiàn)實的可能性。這就是為什么在新 世紀之初，廣州地區(qū)突出涌現(xiàn)一批山水環(huán)境樓盤（重慶部分項目也正在效仿）的重要原 因之一。鬧市安家的概念正在逐漸淡出，甚至成為無奈的選擇，消費者與建設者的共同 理念是：環(huán)境貴乎自然山水、建筑貴乎山水交融。 世外桃源項目由于其地理位置的優(yōu)越和重慶直轄市的城市功能輻射加強以及沙坪壩 、北碚的發(fā)展前景，加之有水天花園的前期“熱身”，項目規(guī)劃設計應具有前瞻性和時代 感，把人和自然的語言凝煉成建筑語言，進行標志性建筑的理念締造。 項目根據(jù)本身的稀缺資源，將以生態(tài)環(huán)境建筑作為項目的總體設計理念。以人與自 然的親和溝通，居住者生活環(huán)境品質的改善，有效地組織人的活動空間為主要設計目的 。 別墅區(qū)各功能單體的組合布置與復合功能相結合，以對居住者對水景、山景、江景 等生態(tài)植被環(huán)境的可近性和視覺感為出發(fā)點，并合理的組織人車流線，符合旅游、度假 、休閑者的生活習慣，并滿足各功能區(qū)各年齡階層的居住者活動的不同需要。 世外桃源項目將按照“別墅度假，健康環(huán)境，文化教育，體育運動，旅游會所”的五 維空間進行規(guī)劃設計，“以人為本”，高起點、高標準，努力營造一個與城市環(huán)境相協(xié)調 、與自然環(huán)境相親和的人居環(huán)境，并體現(xiàn)中產階層和成功人士“自我價值”實現(xiàn)的理想家 園。同時在規(guī)劃設計中，充分考慮自然環(huán)境的屬性，應用生態(tài)學觀念，結合社區(qū)文化的 現(xiàn)代內容進行規(guī)劃設計，以創(chuàng)造體現(xiàn)居住特征、可持續(xù)發(fā)展的跨世紀旅游度假的“亞假日 生活”模式的夢幻空間。 世外桃源還將以溫泉資源作為主要開發(fā)對象，進行深度開發(fā)。以實現(xiàn)“溫泉旅游度假 村＋風景休閑度假村＋綠色運動村＝城市邊緣的休閑小鎮(zhèn)”的構想。www.3722.cn 中國最大的資料庫下載 世外桃源針對旅游度假的主題在設計理念方面將體現(xiàn)以下具體內容： 1、自然之上，最大限度的依托自然地貌，因勢利導，屏棄過多人工雕琢的痕跡，令 旅游度假者欣賞到天然的美景，在真實的自然風光中回歸自我； 2、項目設計多樣化，避免雷同； 3、最大限度的考慮投資規(guī)模與投資效益并確保環(huán)境可持續(xù)發(fā)展。 二、項目的開發(fā)主題 直轄后的重慶為許多有識之士提供了更廣闊的發(fā)展空間和無限的商業(yè)機會，也造就 了無數(shù)成功的商界名流。隨著他們生活水平的提高，他們已不再滿足于“居者有其屋”的 居住現(xiàn)狀，他們渴望擁有一塊真正屬于他們自己的休閑式社會交往和溶入自然的居住環(huán) 境，使他們可以在輕松而無拘無束的環(huán)境和氣氛中與商界名流，在笑談中尋找靈感和建 立友誼，進而策劃商戰(zhàn)的搏殺，得以在網(wǎng)球場或桌球室笑談財富與人生，在花園式的居 室里享受撫愛和親情。這是成功者的私人領地。 他們除了追求高尚休閑娛樂的生活方式外，他們需要對子女的教育，對長輩的贍養(yǎng) ，對健康的渴望，對度假的需求，對浪漫的怡情等。同時，城市的喧囂與擁擠、吵雜、 污染、交通等問題使成功人士和中產階級們無法讓生活中出現(xiàn)的新的“煎熬”繼續(xù)煩擾他 們。他（她）們決計要走出為工作和生計的“門欄”，他（她）們要尋找新的生活空間。 因此，世外桃源項目策劃的主題是： 高水準的成功者的休閑生活空間——城市邊緣的休閑小鎮(zhèn)。 三、生活模式——亞假日生活模式 新生活模式是一種概念，又是理念的提升。結合目前地產界開發(fā)理念的多元化和異 端化的傾向，我們在高度總結的基礎上進行了概括與提煉，提出了新銳的新生活理念—— “亞假日生活模式”。 亞假日生活模式——其真實涵義在于有別于“假日住宅”和“旅游住宅”的一種“半假日” 式的居住生活模式。其生活來源于從目前被媒體炒熱的“5+2”生活模式中脫穎而出的一種 新穎而前衛(wèi)的生活模式。其特點是： 1、居住人群有別于普通的工薪人員； 2、不單純是二次置業(yè)人士； 3、不是完全意義上的單純居所（第一居所）； 4、帶有“移動”辦公性質又有假日休閑性質的生活模式； 5、在休假功能上休假日多于法定假日，在工作功能上周工作日少于國家法定工作日 （每周少于5天）的生活居所； 6、地處優(yōu)美的環(huán)境中。如山、水、景等。 7、住宅產品的設計更看重業(yè)主的休閑功能，與市區(qū)住宅有著質的差別； 8、亞假日住宅的配套設施更能滿足休閑的娛樂性、項目的容積率比較低； 9、亞假日住宅宅型面積一般“嬌小”，廚房設計為開敞式，臥室采光較好； 10、在結構形式上以聯(lián)排別墅、低層住宅形式為特點； 11、適宜使用人群為：企業(yè)成功人士（老板），中產階級，工作地點隨意組合（可 在家辦公族）的，不受上下班時間約束的人群，有較多的節(jié)假日用于旅游、休閑的“樂水 族”； 12、居住地與城市距離不超過20公里，車程在40分鐘以內。 四、新生活理念的構思 世外桃源項目的開發(fā)理念是從現(xiàn)代人的新生活模式和新生活方式為契機進行開發(fā)的 。為使項目的新生活概念更具體化，我們對新生活的方式與理念提出更具體化的標準： 1、有情調的風情小鎮(zhèn)。能使山水、人文、服務三者合一的“風情小鎮(zhèn)”。 2、路程在20公里以內，車程約40分鐘以內。 3、住宅生活便利，產權有保證。 4、與景區(qū)保持一定的距離，但氣候條件要好，空氣清新，四季分明。 5、綠化率高，房屋密度低，整體環(huán)境優(yōu)良。 6、房屋價格適中，大約15萬元就可買一套。 7、戶型新穎，以組團形式組織建筑，讓人產生歸屬感。 8、小區(qū)配套要齊全，會所設置齊備，社區(qū)人文環(huán)境要好。 9、在小區(qū)內，要建設迷你城市廣場。廣場周邊布置歐式咖啡館、酒吧、餐廳、面包 房、花店、水果攤等，晚間可以在廣場上開個party。 這種新生活方式就是我們要創(chuàng)造的“亞假日生活模式”！ 這種新生活方式就是我們要建造的——城市邊緣的休閑小鎮(zhèn)。 第八章 項目的產品開發(fā)要點 在項目的總體開發(fā)中，主要是項目的功能開發(fā)。在項目功能中本章主要考慮別墅的 開發(fā)和項目規(guī)劃的開發(fā)。 一、別墅的開發(fā) 世外桃源項目的主要建筑物是別墅。項目的開發(fā)目標也就是別墅的開發(fā)。 別墅的存在一直和山水文化有著密不可分的聯(lián)系。而中國人的許多精神也可以說是 山水孕育出來的。中國的美學思想如：氣、風、骨、神等都與山水有關；中國的哲學思 想，如老莊哲學就離不開山水的孕育，中國的國畫、詩詞、古典園林從某種意義上說也 來源與山水。別墅的布局和環(huán)境設計以及別墅的鑒賞都受到山水文化的重大影響?！端螘?.謝靈運傳》中寫到“修營別業(yè)，傍山帶江，進幽居之美”。這幽居之美，無非是為了滿足 人的一種精神與心靈的追求。所以說，從古至今，別墅是人在財富的擁有和文化積淀到 一定程度后，心靈與自然伸張的一種精神需求。 別墅的策劃主要是對別墅功能的策劃，在不同景觀區(qū)分別布局袖珍別墅，景觀別墅 ，落水別墅，聯(lián)排別墅、獨立式豪宅別墅等。 世外桃源項目所處的位置非常適合建造別墅，把文化和哲學思想的精髓充分匠造在 別墅中，使別墅具有靈氣。 別墅是整個基地建設的“魂”。整個基地都必須按這個“魂”的精要去設計、去嚴判、 去建造。使別墅的“魂”充分飄散在整個基地的每一方寸之間，成為重慶別墅運用之最高 境界。 （一）別墅的風格策略 在普通人眼中，別墅一直都是時尚、經(jīng)典、舒適、豪華居住條件的標志，但以往眾 多別墅“農民屋”式的外形與結構，卻令不少高品味的消費者大失所望。近年，不少外國 建材公司在深入中國房地產市場的同時，也帶來了結構風格各異的新式木結構別墅和輕 鋼結構別墅。 世外桃源項目在結構方面可部分采用以下結構形式： 1、木結構別墅 木結構是美式別墅中歷史最悠久的結構方式。據(jù)研究，美國的木結構房屋最早可以 追溯到十八世紀，而目前美國已建的113萬棟別墅中，就有98%屬于木結構。由此可見， 木結構房屋并不是一般人所想象的那么不堪年月和風雨。 木結構別墅中幾乎所有的建造材料都是各式各樣的木材制品，面這些木材制品在生 產過程中，經(jīng)過不同的生產程序，已經(jīng)具有防潮、防蟲、耐高溫等特點。與普通的磚混 結構房屋相比，木結構別墅建設的成本低、環(huán)保、抗震等優(yōu)點更是顯而易見的。不過， 木結構房屋最大的特點，還是其上下層墻面不用全部對齊，為樓面設計提供了無限的想 象空間。 可見，木結構別墅是喜歡懷舊、追求休閑的最好選擇。目前，深圳仙湖山莊別墅與 汕頭海外商品公司會所及豪華別墅都選擇用木結構別墅，作為銷售賣點推廣，效果相當 好。 對世外桃源項目來說，藍色貝利家園、單身別墅與情侶別墅可部分選擇木結構別墅 。 2、輕鋼結構別墅 輕鋼結構是近年由國外引進的新興建筑理念之一，是在木結構基礎上的新發(fā)展，它 以部分型鋼與鍍鋅輕鋼作為房屋的支承和圍護，具有極強的堅實性、防風、防震性以及 更好的防蟲性、防潮性、防火性、防腐性和隨心所欲的可塑性，并具有很強的綠色環(huán)保 概念。曾經(jīng)在廣東南海穆天子山莊別墅和廣東紫云山莊高爾夫社區(qū)別墅、深圳蛇口鯨山 美式別墅上選擇了輕鋼結構，都取得較好的效果。 （二）別墅產品的戶型策略 新式別墅結構先進、款式多樣，結構簡易，裝修齊全，對世外桃源來說，面積在60 —250平方米之間。一樓為公共活動空間，二樓為私人生活空間的兩層式別墅是符合中國 人和重慶人生活方式的主流類型。由于重慶市場的特點和旅游度假的基本需要，我們把 面積一般控制在60—250平方米之間（不包括豪宅），戶型品種安排在20個左右，供各類 人士選擇。 （三）別墅物業(yè)的設計策略 1、營造別墅物業(yè)的建筑藝術風格 別墅物業(yè)對建筑藝術風格的追求超過其它一般住宅對建筑藝術風格的追求，這是由 別墅物業(yè)本身特征和對環(huán)境的要求造成的。建筑藝術風格，就是建筑的本體特征，通過 建筑造型、材料、顏色、飾物等因素綜合表現(xiàn)出來。建筑藝術風格對于物業(yè)的價值影響 程度在別墅物業(yè)上的表現(xiàn)，超過其它各種物業(yè)。因為別墅物業(yè)充分體現(xiàn)和滿足了人們心 理存在的各種嗜好及人們生來就存在的獨異性和尊重感。 例如：廣東龍湖山莊的日式、歐式、美式別墅，正是因其獨特的建筑藝術風格，使 其單價高于一般的別墅一倍左右。建筑藝術風格越具獨異性，其審美價值越恒久，其保 值性也越強，如碧濤苑。反之，建筑風格，越缺少獨異，審美價值隨著時間而落伍，其 保值性也越弱，之所以稱某些別墅為農民房，也正因其建筑風格與農民自建房毫無分別 。 世外桃源別墅物業(yè)根據(jù)山水的分布和位置的不同，建筑風格可分別選擇：歐陸式、 美式、中國傳統(tǒng)式建筑風格。 2、維護別墅物業(yè)的私密性 密性是居住物業(yè)追求的一個基本要素，具體指居住人員擁有的高度私有環(huán)境空間。 對于別墅物業(yè)來講，其對...
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