案例分析總結(jié)
[pic] 案例分析大總結(jié)（兩套總結(jié)版本） 都是別人總結(jié)的，歸納了一下而已 總結(jié)1： 案例與分析考試指錯(cuò)題中常見的錯(cuò)誤1 一、估價(jià)報(bào)告本身的不完善 1缺少規(guī)范中“估價(jià)報(bào)告的規(guī)范格式”所要求的必備項(xiàng)目。 2、對(duì)估價(jià)對(duì)象描述不清 （1）沒有說明估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)，即沒有說明委托方是否擁有估價(jià)對(duì)象的土地使用權(quán)和房 屋所有權(quán)。 （2）對(duì)估價(jià)對(duì)象的性質(zhì)沒有描述清楚 （3）對(duì)估價(jià)對(duì)象的物質(zhì)實(shí)體狀況描述不清楚 3、行文、譴詞造句不當(dāng)（術(shù)語不準(zhǔn)、用詞帶強(qiáng)烈的感情色彩、詞義含糊） 4、邏輯不嚴(yán)謹(jǐn) （1）前后不一致（數(shù)據(jù)、方法選用與測算過程中的方法運(yùn)用、標(biāo)題與內(nèi)容、數(shù)據(jù)來源無 出處、判斷推理沒有充足的理由） 5、寫作有錯(cuò)誤 （1）評(píng)估結(jié)果中沒有說明幣種，沒有進(jìn)行大寫。 （2）對(duì)外幣表達(dá)的結(jié)果，沒有寫明折算成人民幣的匯率。 （3）表達(dá)形式不科學(xué)[/size][/size][/size][/size][/size][/size][/size][/size][ /size][/color] --------------------------------------------------------------- 案例與分析指錯(cuò)題中常見錯(cuò)誤2 二、估價(jià)方法選用上的錯(cuò)誤 1、只使用了一種估價(jià)方法 2、能用市場比較法的沒有用。 3、收益性房地產(chǎn)的估價(jià)，未選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法。 4、具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)，未選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價(jià) 方法。 5、適宜采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)的，沒有同時(shí)采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。估價(jià)方法 的選用沒有結(jié)合估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)或不符合有關(guān)的規(guī)定 --------------------------------------------------------------------------- 按理與分析中的指錯(cuò)題中常見的錯(cuò)誤3 三、應(yīng)用估價(jià)方法時(shí)的錯(cuò)誤 1、收益法 （1）收益期限確定錯(cuò)誤。 （2）沒有以客觀收益和正常費(fèi)用作為價(jià)格評(píng)估的依據(jù)。 （3）對(duì)于客觀收益沒有考慮到未來的變化。 （4）收益的測算錯(cuò)誤。沒有考慮收租率或入住率或滿客率；沒有考慮公共流通比；求取 的方法錯(cuò)誤；收益計(jì)算中有關(guān)面積套錯(cuò)了。 （5）正常費(fèi)用的測算錯(cuò)誤 A費(fèi)用的測算遺漏了項(xiàng)目或增加了不合理的項(xiàng)目。第一，將一次性支付的費(fèi)用及與總收益 不直接相關(guān)的費(fèi)用作為獲取客觀收益的直接必要的費(fèi)用。第二，對(duì)于租賃房地產(chǎn)采用收 益法評(píng)估時(shí)，正常費(fèi)用中稅金的計(jì)算只計(jì)算了房產(chǎn)稅，而沒有計(jì)算營業(yè)稅及其附加和土 地使用稅。第三，自己經(jīng)營的房地產(chǎn)，在正常費(fèi)用的計(jì)算中遺漏了經(jīng)營利潤。第四，把 所得稅也作為總費(fèi)用的一個(gè)組成部分。 B、費(fèi)用的計(jì)算中計(jì)費(fèi)基礎(chǔ)錯(cuò)誤。 C、費(fèi)用的計(jì)算方法錯(cuò)誤。 D、參數(shù)確定錯(cuò)誤。 E、總費(fèi)用中包含了折舊費(fèi)。 F、對(duì)于帶租約的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的評(píng)估。租約期內(nèi)總費(fèi)用的扣除項(xiàng)目沒有按租賃合同的約定 。 （6）資本化率確定錯(cuò)誤 A、資本化率選定錯(cuò)誤 B、用途不同的部分采用了相同的資本化率 C、安全利率選擇錯(cuò)誤 D、把物價(jià)上漲率和經(jīng)濟(jì)增長率作為資本化率。 ---------------------------------------------------------- 案例與分析指錯(cuò)題中的常見錯(cuò)誤4 2、市場比較法 （1）修正系數(shù)的確定沒有充足的理由 （2）比較實(shí)例的數(shù)量不夠，即沒有達(dá)到三個(gè)以上（含三個(gè)）的可比實(shí)例。 （3）修正系數(shù)的取值不統(tǒng)一、不規(guī)范或比較物與參照物相互顛倒。 （4）單項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的調(diào)整幅度超過了20%，或者各項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成 交價(jià)格的綜合調(diào)整幅度超過了30%。 （5）比較修正的方向錯(cuò)誤。 （6）可比實(shí)例不符合條件。 （7）區(qū)域因素與個(gè)別因素混淆不請(qǐng)。 （8）區(qū)域因素與各別因素具體比較修正項(xiàng)目的選擇沒有結(jié)合估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例的差異 。 （9）區(qū)域因素與各別因素具體比較修正項(xiàng)目的選擇沒有與評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)結(jié)合起來。（ 10）比較修正項(xiàng)目有漏項(xiàng)。 （11）間接比較與直接比較混淆不清。 （12）區(qū)域因素比較修正的內(nèi)涵理解錯(cuò)誤。 ××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××× 總結(jié)2： 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告常見錯(cuò)誤1 一、報(bào)告書不完整（共8項(xiàng)內(nèi)容） 1. 封面 2. 目錄 3. 致委托方函 4. 估價(jià)師聲明 5. 估價(jià)假設(shè)和限制條件 6. 估價(jià)結(jié)果報(bào)告 7. 估價(jià)技術(shù)報(bào)告 8. 附件 二、報(bào)告書不完整 1. 估價(jià)結(jié)果報(bào)告書漏項(xiàng)（共13項(xiàng)內(nèi)容） 一) 委托方（委托單位全稱、法定代表人和住所，個(gè)人委托的為個(gè)人姓名和住所）二) 估價(jià)方（估價(jià)機(jī)構(gòu)全稱、法定代表人、住所、估價(jià)資格等級(jí)） 三)估價(jià)對(duì)象（概要說明估價(jià)對(duì)象的狀況，包括物質(zhì)實(shí)體狀況和權(quán)益狀況。其中，對(duì)土地 的說明應(yīng)包括：名稱，坐落，面積，形狀，四至、周圍環(huán)境、景觀，基礎(chǔ)設(shè)施完備程度 ，土地平整程度，地勢，地質(zhì)、水文狀況，規(guī)劃限制條件，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況；對(duì)建 筑物的說明應(yīng)包括：名稱，坐落，面積，層數(shù)，建筑結(jié)構(gòu)，裝修，設(shè)施設(shè)備，平面布置 ，工程質(zhì)量，建成年月，維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況，公共配套設(shè)施完備程度，利用現(xiàn)狀， 權(quán)屬狀況） 四) 估價(jià)目的（說明本次估價(jià)的目的和應(yīng)用方向） 五) 估價(jià)時(shí)點(diǎn)（說明所評(píng)估的客觀合理價(jià)格或價(jià)值對(duì)應(yīng)的年月日） 六) 價(jià)值定義（說明本次估價(jià)采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)或價(jià)值內(nèi)涵） 七) 估價(jià)依據(jù)（說明本次估價(jià)依據(jù)的本房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范，國家和地方的法律、法規(guī)，委 托方提供的有關(guān)資料，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員掌握和搜集的有關(guān)資料） 八) 估價(jià)原則（說明本次估價(jià)遵循的房地產(chǎn)估價(jià)原則） 九) 估價(jià)方法（說明本次估價(jià)的思路和采用的方法以及這些估價(jià)方法的定義） 十） 估價(jià)結(jié)果（說明本次估價(jià)的最終結(jié)果，應(yīng)分別說明總價(jià)和單價(jià)，并附大寫金額。若 用外幣表示，應(yīng)說明估價(jià)時(shí)點(diǎn)中國人民銀行公布的人民幣市場匯率中間價(jià)，并注明所折 合的人民幣價(jià)格） 十一) 估價(jià)人員（估價(jià)人員的姓名、估價(jià)資格或職稱，并由本人簽名、蓋章） 十二) 估價(jià)作業(yè)日期（說明本次估價(jià)的起止年月日） 十三) 估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期（說明本估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期，可表達(dá)為到某個(gè)年月日 止，也可表達(dá)為多長年限，如一年） 2. 估價(jià)技術(shù)報(bào)告漏項(xiàng)（共7項(xiàng)內(nèi)容） 一) 個(gè)別因素分析 二) 區(qū)域因素分析 三) 市場背景分析（詳細(xì)說明分析類似房地產(chǎn)的市場狀況，包括過去、 現(xiàn)在和可預(yù)見的未來） 四) 最高最佳使用分析（詳細(xì)分析、說明估價(jià)對(duì)象最高最佳使用） 五) 估價(jià)方法選用（詳細(xì)說明估價(jià)的思路和采用的方法及其理由） 六) 估價(jià)測算過程（詳細(xì)說明測算過程，參數(shù)確定等） 七) 估價(jià)結(jié)果確定（詳細(xì)說明估價(jià)結(jié)果及其確定的理由） 案例分析中常見錯(cuò)誤2 一、估價(jià)對(duì)象屬于房地產(chǎn)的 1) 土地使用權(quán)人交代不清 2) 土地使用權(quán)性質(zhì)交代不清，如是出讓還是劃撥土地，集體土地還是國有土地等 3) 土地使用年限交代不清，如起止年月等（劃撥土地不需交代） 4) 是否具有土地使用權(quán)證沒有交代 5) 是否具有房屋所有權(quán)證沒有交代 6) 房屋用途交代不清 7) 建筑物結(jié)構(gòu)交代不清 8) 房屋建成年代交代不清 9) 房屋的權(quán)屬交代不清（特別是抵押的情況） 10) 房屋的狀態(tài)交代不清楚（如在建工程的投入數(shù)量） 二、估價(jià)方法選用上的錯(cuò)誤 1、只使用了一種估價(jià)方法 2、能用市場比較法的沒有用。 3、收益性房地產(chǎn)的估價(jià)，未選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法。 4、具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)，未選用假設(shè)開發(fā)法作為 其中的一種估價(jià)方法。 5、適宜采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)的，沒有同時(shí)采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。估價(jià)方法 的選用沒有結(jié)合估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)或不符合有關(guān)的規(guī)定 三、應(yīng)用估價(jià)方法時(shí)的錯(cuò)誤 1、收益法 （1）收益期限確定錯(cuò)誤。 （2）沒有以客觀收益和正常費(fèi)用作為價(jià)格評(píng)估的依據(jù)。 （3）對(duì)于客觀收益沒有考慮到未來的變化。 （4）收益的測算錯(cuò)誤。沒有考慮收租率或入住率或滿客率；沒有考慮公共流通比； 求取的方法錯(cuò)誤；收益計(jì)算中有關(guān)面積套錯(cuò)了。 （5）正常費(fèi)用的測算錯(cuò)誤 A費(fèi)用的測算遺漏了項(xiàng)目或增加了不合理的項(xiàng)目。第一，將一次性支付的費(fèi)用及與總收 益不直接相關(guān)的費(fèi)用作為獲取客觀收益的直接必要的費(fèi)用。第二，對(duì)于租賃房地產(chǎn)采用 收益法評(píng)估時(shí)，正常費(fèi)用中稅金的計(jì)算只計(jì)算了房產(chǎn)稅，而沒有計(jì)算營業(yè)稅及其附加和 土地使用稅。第三，自己經(jīng)營的房地產(chǎn)，在正常費(fèi)用的計(jì)算中遺漏了經(jīng)營利潤。第四， 把所得稅也作為總費(fèi)用的一個(gè)組成部分。 B、費(fèi)用的計(jì)算中計(jì)費(fèi)基礎(chǔ)錯(cuò)誤。 C、費(fèi)用的計(jì)算方法錯(cuò)誤。 D、參數(shù)確定錯(cuò)誤。 E、總費(fèi)用中包含了折舊費(fèi)。 F、對(duì)于帶租約的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的評(píng)估。租約期內(nèi)總費(fèi)用的扣除項(xiàng)目沒有按 租賃合同的約定。 （6）資本化率確定錯(cuò)誤 A、資本化率選定錯(cuò)誤 B、用途不同的部分采用了相同的資本化率 C、安全利率選擇錯(cuò)誤 D、把物價(jià)上漲率和經(jīng)濟(jì)增長率作為資本化率。 2、市場比較法 （1）修正系數(shù)的確定沒有充足的理由 （2）比較實(shí)例的數(shù)量不夠，即沒有達(dá)到三個(gè)以上（含三個(gè)）的可比實(shí)例 （3）修正系數(shù)的取值不統(tǒng)一、不規(guī)范或比較物與參照物相互顛倒。 4）單項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的調(diào)整幅度超過了20%，或者各項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交 價(jià)格的綜合調(diào)整幅度超過了30%。 （5）比較修正的方向錯(cuò)誤。 （6）可比實(shí)例不符合條件。 7）區(qū)域因素與個(gè)別因素混淆不請(qǐng)。 8）區(qū)域因素與各別因素具體比較修正項(xiàng)目的選擇沒有結(jié)合估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例的差異。 9）區(qū)域因素與各別因素具體比較修正項(xiàng)目的選擇沒有與評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)結(jié)合起來。 （10）比較修正項(xiàng)目有漏項(xiàng)。 （11）間接比較與直接比較混淆不清。 （12）區(qū)域因素比較修正的內(nèi)涵理解錯(cuò)誤。 案例分析改錯(cuò)題總結(jié)3 1、從估價(jià)報(bào)告的結(jié)構(gòu)上講，內(nèi)容不完整 a、缺委托估價(jià)方 b、缺受理估價(jià)方 c、估價(jià)對(duì)象概況交代不清，所需資料收集不全面。 土地需說明：名稱、坐落、面積、形狀、四至、用途、生熟程度、土地現(xiàn)狀、地質(zhì)條件 、產(chǎn)權(quán)狀況及說明、土地使用權(quán)起止期、地價(jià)區(qū)類等。建筑物需說明：名稱、坐落（門 牌）、面積、樓層數(shù)、結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備、建成年代、用途、產(chǎn)權(quán)狀況及證明等。單獨(dú) 估價(jià)建筑物時(shí)，也要有土地證明。此外，還應(yīng)對(duì)環(huán)境作簡要說明。 d、缺估價(jià)目的，或目的不清。 是何種條件狀態(tài)下的價(jià)格。如熟地、毛地；開發(fā)場地還是項(xiàng)目完成時(shí)的土地；已完工建 筑還是在建工程；期地、期房現(xiàn)房等。 e、估價(jià)時(shí)點(diǎn)：不是一段時(shí)間，而是某一日。 f、缺估價(jià)依據(jù)。估價(jià)方法及操作的主要依據(jù)；與估價(jià)目的相配合的合法性 依據(jù)等。 房地產(chǎn)估價(jià)案例分析總結(jié)記錄4 一綜合察看 1對(duì)照估價(jià)規(guī)范看估價(jià)報(bào)告案例是否符合規(guī)范格式，內(nèi)容描述項(xiàng)目是否完 全、合適，書寫方式，用詞稱呼、符號(hào)、序號(hào)、術(shù)語、大寫、錯(cuò)別字等是否準(zhǔn)確。 2察看估價(jià)方法是否與估價(jià)目的，估價(jià)對(duì)象適用，估價(jià)技術(shù)路線是否正 確 3估價(jià)時(shí)點(diǎn)是否準(zhǔn)確 4修正年限是否正確 5檢查計(jì)算是否正確，前后數(shù)據(jù)是否照應(yīng)一致 6對(duì)采用的方法是否有合理的說明和理由 7任何一項(xiàng)數(shù)據(jù)都應(yīng)有來源依據(jù)，必要時(shí)說明 8注意利息的計(jì)算方式，期限 9報(bào)告有效期應(yīng)以報(bào)告完成之日為準(zhǔn) 10現(xiàn)實(shí)用途和法定用途相符 11一估價(jià)以選用兩種以上的估價(jià)方法，要符合要求，選用取舍都應(yīng)有理 由(1)有條件選用市場比較法的(2)收益性的房地產(chǎn)要有一用收益法(3)具有投資開發(fā)或潛 力的用一開發(fā)法 12注意對(duì)價(jià)格的稱謂是否錯(cuò)誤（比準(zhǔn)，收益，積算） 13要察看估價(jià)類型,對(duì)照規(guī)范對(duì)此要求 14最后一道題一定要細(xì)心,首先指出錯(cuò)誤,在進(jìn)行改正,切忌認(rèn)真.正確的 改錯(cuò)了要倒扣分的 16糾紛房屋,拆遷房屋，拍賣等特殊的估價(jià),應(yīng)注意特別說明原因狀況 17注意一些對(duì)估價(jià)的特殊規(guī)定，如對(duì)不得設(shè)定抵押權(quán)的，國有劃撥土地 的等等 18保險(xiǎn)估價(jià)應(yīng)首先明確是否包含間接損失，說明是否能修復(fù) 19基準(zhǔn)地價(jià)修正法中基礎(chǔ)設(shè)施要進(jìn)行修正，使用年限是否明確 二比較法： 1比較實(shí)例的用途，結(jié)構(gòu)等必須一致，不一致適應(yīng)說明 2是否統(tǒng)一了可比價(jià)格的可比基礎(chǔ)：付款方式，單價(jià)，統(tǒng)一幣種和貨幣單 位，面積內(nèi)涵，面積單位。交易稅費(fèi)的負(fù)擔(dān)是否正常 3實(shí)例不應(yīng)少于三個(gè) 4實(shí)例應(yīng)修正差別不應(yīng)太大，每次單項(xiàng)修正不能超過20%,綜合修正不能超 過30% 5可比實(shí)例是否在同一供求區(qū),規(guī)模是否相當(dāng),權(quán)利性質(zhì)類型,故價(jià)目的應(yīng) 該吻合，價(jià)格是否為正常交易價(jià)格或可修正（必要的說明） 6日期修正,時(shí)間(一般不能大于1年).方法.公式,狀況是否進(jìn)行修正,公式 ,方法,付款方式 7最終比準(zhǔn)價(jià)格是否進(jìn)行了綜合和說明（方法是否正確）收益法： 1總費(fèi)用 和總收益的計(jì)算是否準(zhǔn)確，正確，租金計(jì)算是否有漏項(xiàng)和重復(fù)的,是否計(jì)算收益時(shí)考慮了 出租率,出租收益是否穩(wěn)定 2資本化率是否合理，綜合、土地、建筑物相比較 3安全利率的選取應(yīng)有必要的說明 4是否考慮了租金的未來變化 5收益無限年限扣除折舊和土地?cái)備N成本 6收益有租約的按租約，無租約的按客觀收益，空置也要考慮客觀租金 7收益均應(yīng)以年為單位，查看是否一致 成本法： 1成本應(yīng)為社會(huì)平均成本,即客觀成本 2注意各種物業(yè)的價(jià)格構(gòu)成...
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