房地產估價規(guī)范
中華人民共和國國家標準 房 地 產 估 價 規(guī) 范 Code for Real Estate Appraisal GB/T 50291-1999 主管部門：中華人民共和國建設部 批準部門：中華人民共和國建設部 施行日期：1999年6月1日 中 國 建 筑 工 業(yè) 出 版 社 1999 北 京 前 言 國家標準《房地產估價規(guī)范》是根據建設部建標[1998]244號《一九九八年工程建設國家標 準制訂、修訂計劃（第二批）》和建設部房地產業(yè)司建房市函字[1996]第40號《關于委托 制訂"房地產價格評估技術規(guī)程"的函》的要求，由建設部負責主編，具體由中國房地產估 價師學會會同建設部政策研究中心、廣東省房地產估價師學會等十個單位共同編制而成 。本規(guī)范經有關部門會審，建設部以建標[1999]48號文批準，并會同國家質量技術監(jiān)督 局聯(lián)合發(fā)布。 本規(guī)范在編制過程中，編制組進行了廣泛、深入的調查研究，認真總結了我國開展房地 產估價工作以來的實踐經驗和理論研究成果，廣泛征求了全國有關單位、專家和實際工 作者的意見，同時收集、分析、研究、參考了美國、英國、日本、德國等主要國家和香 港、臺灣地區(qū)以及國際評估標準委員會（IVSC）的有關標準和理論研究成果。 本規(guī)范由建設部負責管理，具體解釋工作由中國房地產估價師學會負責。在使用過程中 ，各估價機構、估價人員和有關單位、人員應積極總結經驗，并將意見寄往中國房地產 估價師學會國家標準《房地產估價規(guī)范》管理組（地址：北京市三里河路九號，郵政編碼 ：100835），以供修訂時參考。 國家標準《房地產估價規(guī)范》的主編單位：中國房地產估價師學會。參編單位：建設部政 策研究中心、廣東省房地產估價師學會、中山大學嶺南學院、華中師范大學經濟學院、 清華大學房地產研究所、北京大學不動產研究鑒定中心、北京市房地產價格評估事務所 、上海市房地產評估中心、深圳市物業(yè)估價所等。 本規(guī)范編制的主要起草人員：柴強、廖俊平、艾建國、沈建忠、陸克華、劉錦紅、劉洪 玉、馮長春、楊于北、楊國誠、沈彥京、康小蕓、田耀東。 目 次 1 總 則 5 2 術 語 5 3 估價原則 3 4 估價程序 4 5 估價方法 5 5.1 估價方法選用 5 5.2 市場比較法 5 5.3 收益法 7 5.4 成本法 9 5.5 假設開發(fā)法 11 5.6 基準地價修正法 12 6 不同估價目的下的估價 12 6.1 土地使用權出讓價格評估 13 6.2 房地產轉讓價格評估 13 6.3 房地產租賃價格評估 13 6.4 房地產抵押價值評估 13 6.5 房地產保險估價 14 6.6 房地產課稅估價 15 6.7 征地和房屋拆遷補償估價 15 6.8 房地產分割、合并估價 15 6.9 房地產糾紛估價 16 6.10 房地產拍賣底價評估 16 6.11 企業(yè)各種經濟活動中涉及的房地產估價 16 6.12 其他目的的房地產估價 16 7 估價結果 16 8 估價報告 17 9 職業(yè)道德 18 附錄A 估價報告的規(guī)范格式 19 規(guī)范用詞用語說明 22 附：條文說明 23 1 總 則 1.0.1 為了規(guī)范房地產估價行為，統(tǒng)一估價程序和方法，做到估價結果客觀、公正、合理，根 據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國土地管理法》等法律、法規(guī)的 有關規(guī)定，制定本規(guī)范。 1.0.2 本規(guī)范適用于房地產估價活動。 1.0.3 房地產估價應獨立、客觀、公正。 1.0.4 房地產估價除應符合本規(guī)范外，尚應符合國家現行有關標準、規(guī)范的規(guī)定。 2 術 語 2.0.1 房地產 real estate，real property 土地、建筑物及其他地上定著物，包括物質實體和依托于物質實體上的權益。 2.0.2 房地產估價 real estate appraisal，property valuation 專業(yè)估價人員根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并 在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產在估價時點的客觀合理價格或價值 進行估算和判定的活動。 2.0.3 估價對象 subject property 一個具體估價項目中需要估價的房地產。 2.0.4 估價目的 appraisal purpose 估價結果的期望用途。 2.0.5 估價時點 appraisal date，date of value 估價結果對應的日期。 2.0.6 客觀合理價格或價值 value 某種估價目的特定條件下形成的正常價格。 2.0.7 公開市場 open market 在該市場上交易雙方進行交易的目的在于最大限度地追求經濟利益，并掌握必要的市場 信息，有較充裕的時間進行交易，對交易對象具有必要的專業(yè)知識，交易條件公開并不 具有排它性。 2.0.8 公開市場價值 open market value 在公開市場上最可能形成的價格。 采用公開市場價值標準時，要求評估的客觀合理價格或價值應是公開市場價值。 2.0.9 類似房地產 similar property 與估價對象處在同一供求圈內，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結構等方面與估價對象相 同或相近的房地產。 2.0.10 同一供求圈 comparable search area 與估價對象具有替代關系、價格會相互影響的適當范圍。 2.0.11 最高最佳使用 highest and best use 法律上允許、技術上可能、經濟上可行，經過充分合理的論證，能使估價對象產生最高 價值的使用。 2.0.12 市場比較法 market comparison approach，sales comparison approach 將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的已 知價格作適當的修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。 2.0.13 收益法 income approach，income capitalization approach 預計估價對象未來的正常凈收益，選用適當的資本化率將其折現到估價時點后累加，以 此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。 2.0.14 成本法 cost approach 求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀 合理價格或價值的方法。 2.0.15 假設開發(fā)法 hypothetical development method，residual method 預計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預計的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算 估價對象的客觀合理價格或價值的方法。 2.0.16 基準地價修正法 land datum value method 在政府確定公布了基準地價的地區(qū)，由估價對象所處地段的基準地價調整得出估價對象 宗地價格的方法。 2.0.17 潛在毛收入 potential gross income 假定房地產在充分利用、無空置狀態(tài)下可獲得的收入。 2.0.18 有效毛收入 effective gross income 由潛在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入損失后所得到的收入 。 2.0.19 運營費用 operating expenses 維持房地產正常生產、經營或使用必須支出的費用及歸屬于其他資本或經營的收益。 2.0.20 凈收益 net income，net operating income 由有效毛收入扣除合理運營費用后得到的歸屬于房地產的收益。 2.0.21 建筑物重置價格 replacement cost of building 采用估價時點的建筑材料和建筑技術，按估價時點的價格水平，重新建造與估價對象具 有同等功能效用的全新狀態(tài)的建筑物的正常價格。 2.0.22 建筑物重建價格 reproduction cost of building 采用估價對象原有的建筑材料和建筑技術，按估價時點的價格水平，重新建造與估價對 象相同的全新狀態(tài)的建筑物的正常價格。 2.0.23 物質上的折舊 physical depreciation， physical deterioration 建筑物在物質實體方面的磨損所造成的建筑物價值的損失。 2.0.24 功能上的折舊 functional depreciation，functional obsolescence 建筑物在功能方面的落后所造成的建筑物價值的損失。 2.0.25 經濟上的折舊 economic depreciation，economic obsolescence 建筑物以外的各種不利因素所造成的建筑物價值的損失。 2.0.26 估價結果 conclusion of value 關于估價對象的客觀合理價格或價值的最終結論。 2.0.27 估價報告 appraisal report 全面、公正、客觀、準確地記述估價過程和估價成果的文件，給委托方的書面答復，關 于估價對象的客觀合理價格或價值的研究報告。 3 估價原則 3.0.1 房地產估價應遵循下列原則： 1 合法原則； 2 最高最佳使用原則； 3 替代原則； 4 估價時點原則。 3.0.2 遵循合法原則，應以估價對象的合法使用、合法處分為前提估價。 3.0.3 遵循最高最佳使用原則，應以估價對象的最高最佳使用為前提估價。 當估價對象已做了某種使用，估價時應根據最高最佳使用原則對估價前提作出下列之一 的判斷和選擇，并應在估價報告中予以說明： 1 保持現狀前提：認為保持現狀繼續(xù)使用最為有利時，應以保持現狀繼續(xù)使用為前提估價 ； 2 轉換用途前提：認為轉換用途再予以使用最為有利時，應以轉換用途后再予以使用為前 提估價； 3 裝修改造前提：認為裝修改造但不轉換用途再予以使用最為有利時，應以裝修改造但不 轉換用途再予以使用為前提估價； 4 重新利用前提：認為拆除現有建筑物再予以利用最為有利時，應以拆除建筑物后再予以 利用為前提估價； 5 上述情形的某種組合。 3.0.4 遵循替代原則，要求估價結果不得明顯偏離類似房地產在同等條件下的正常價格。 3.0.5 遵循估價時點原則，要求估價結果應是估價對象在估價時點的客觀合理價格或價值。 4 估價程序 4.0.1 自接受估價委托至完成估價報告期間，房地產估價應按下列程序進行： 1 明確估價基本事項； 2 擬定估價作業(yè)方案； 3 搜集估價所需資料； 4 實地查勘估價對象； 5 選定估價方法計算； 6 確定估價結果； 7 撰寫估價報告； 8 估價資料歸檔。 4.0.2 明確估價基本事項主要應包括下列內容： 1 明確估價目的； 2 明確估價對象； 3 明確估價時點。 注：1 估價目的應由委托方提出； 2 明確估價對象應包括明確估價對象的物質實體狀況和權益狀況； 3 估價時點應根據估價目的確定，采用公歷表示，精確到日； 4 在明確估價基本事項時應與委托方共同商議，最后應征得委托方認可。 4.0.3 在明確估價基本事項的基礎上，應對估價項目進行初步分析，擬定估價作業(yè)方案。 估價作業(yè)方案主要應包括下列內容： 1 擬采用的估價技術路線和估價方法； 2 擬調查搜集的資料及其來源渠道； 3 預計所需的時間、人力、經費； 4 擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進度。 4.0.4 估價機構和估價人員應經常搜集估價所需資料，并進行核實、分析、整理。 估價所需資料主要應包括下列方面： 1 對房地產價格有普遍影響的資料； 2 對估價對象所在地區(qū)的房地產價格有影響的資料； 3 相關房地產交易、成本、收益實例資料； 4 反映估價對象狀況的資料。 4.0.5 估價人員必須到估價對象現場，親身感受估價對象的位置、周圍環(huán)境、景觀的優(yōu)劣，查 勘估價對象的外觀、建筑結構、裝修、設備等狀況，并對事先收集的有關估價對象的坐 落、四至、面積、產權等資料進行核實，同時搜集補充估價所需的其他資料，以及對估 價對象及其周圍環(huán)境或臨路狀況進行拍照等。 4.0.6 完成并出具估價報告后，應對有關該估價項目的一切必要資料進行整理、歸檔和妥善保 管。 5 估價方法 5.1 估價方法選用 5.1.1 估價人員應熟知、理解并正確運用市場比較法、收益法、成本法、假設開發(fā)法、基準地 價修正法以及這些估價方法的綜合運用。 5.1.2 對同一估價對象宜選用兩種以上的估價方法進行估價。 5.1.3 根據已明確的估價目的，若估價對象適宜采用多種估價方法進行估價，應同時采用多種 估價方法進行估價，不得隨意取舍；若必須取舍，應在估價報告中予以說明并陳述理由 。 5.1.4 有條件選用市場比較法進行估價的，應以市場比較法為主要的估價方法。 5.1.5 收益性房地產的估價，應選用收益法作為其中的一種估價方法。 5.1.6 具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產的估價，應選用假設開發(fā)法作為其中的一種估價方 法。 5.1.7 在無市場依據或市場依據不充分而不宜采用市場比較法、收益法、假設開發(fā)法進行估價 的情況下，可采用成本法作為主要的估價方法。 5.2 市場比較法 5.2.1 運用市場比較法估價應按下列步驟進行： 1 搜集交易實例； 2 選取可比實例； 3 建立價格可比基礎； 4 進行交易情況修正； 5 進行交易日期修正； 6 進行區(qū)域因素修正； 7 進行個別因素修正； 8 求出比準價格。 5.2.2 運用市場比較法估價，應準確搜集大量交易實例，掌握正常市場價格行情。 搜集交易實例應包括下列內容： 1 交易雙方情況及交易目的； 2 交易實例房地產狀況； 3 成交價格； 4 成交日期； 5 付款方式。 5.2.3 根據估價對象狀況和估價目的，應從搜集的交易實例中選取三個以上的可比實例。 選取的可比實例應符合下列要求： 1 是估價對象的類似房地產； 2 成交日期與估價時點相近，不宜超過一年； 3 成交價格為正常價格或可修正為正常價格。 5.2.4 選取可比實例后，應對可比實例的成交價格進行換算處理，建立價格可比基礎，統(tǒng)一其 表達方式和內涵。 換算處理應包括下列內容： 1 統(tǒng)一付款方式； 2 統(tǒng)一采用單價； 3 統(tǒng)一幣種和貨幣單位； 4 統(tǒng)一面積內涵和面積單位。 注：1 統(tǒng)一付款方式應統(tǒng)一為在成交日期時一次總付清； 2 不同幣種之間的換算，應...
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