房地產(chǎn)業(yè)研究報(bào)告
房地產(chǎn)業(yè)研究報(bào)告 一、產(chǎn)業(yè)界定及產(chǎn)業(yè)特性 （一）產(chǎn)業(yè)界定 房地產(chǎn)是房屋和土地作為一種財(cái)產(chǎn)的總稱，它包括了土地及土地上的改良物，如建筑物 、道路、停車場(chǎng)等，一般來說，我們通常所說的房地產(chǎn)是就城鎮(zhèn)房屋和土地而言的，故 房地產(chǎn)也可稱為城鎮(zhèn)房地產(chǎn)，本報(bào)告討論的房地產(chǎn)就特指這一含義。按照商品房屋用途 來劃分，房產(chǎn)可分為商品住宅和非商品住宅兩大類，前者包括普通商品住宅、經(jīng)濟(jì)實(shí)用 房和別墅、高檔公寓，后者可分為寫字樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房等。 （二）產(chǎn)業(yè)特性 1、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有周期性 　　房地產(chǎn)業(yè)是進(jìn)行房產(chǎn)、地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)建設(shè)行業(yè)，屬于固定資產(chǎn)投資的范 疇，受國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響非常大，因此，同國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有周期性一樣，房 地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也具有周期性。而且，房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中具有一定的先導(dǎo)性。 　 2、房地產(chǎn)業(yè)具有很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性 　 房地產(chǎn)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的許多行業(yè)都有著密切的關(guān)系，具有很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，如鋼鐵、水 泥、木材、玻璃、塑料、家電等產(chǎn)業(yè)都與房地產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，中國(guó)每年鋼材的 25%、水泥的70%、木材的40%、玻璃的70%和塑料制品的25%都用于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中。因 此，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能促進(jìn)這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，其比例達(dá)到1：1.17，即每100元的房地產(chǎn) 銷售能帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)170元的銷售。另外，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也能促使一些新行業(yè)的產(chǎn)生， 如物業(yè)管理、房地產(chǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)中介等。由于房地產(chǎn)業(yè)的具有很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，因 此房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率很高，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率為1- 1.5個(gè)百分點(diǎn)，也就是說目前中國(guó)8%的GDP增長(zhǎng)速度中，有1%- 1.5%是由房地產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)的。 　　3、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有地域性 　　房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，當(dāng)某一地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)供求失衡或不同地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格存在差 異時(shí)，不可能象其它商品一樣，通過房地產(chǎn)在地區(qū)之間的流動(dòng)來使這種不平衡或差異縮 小甚至消失。房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況主要受當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平的影響，若某一地區(qū)經(jīng)濟(jì) 發(fā)展水平高，相應(yīng)地當(dāng)?shù)鼐用袷杖胨揭哺?，從而?dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)的需求就大，房地 產(chǎn)價(jià)格就高，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)業(yè)就會(huì)呈現(xiàn)出良好的發(fā)展勢(shì)頭。 　　4、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展受產(chǎn)業(yè)政策的影響非常大 政府政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響主要通過以下方面來體現(xiàn)，其一，政府對(duì)土地資源的開 發(fā)和使用計(jì)劃直接影響到土地的供應(yīng)，從而影響到房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)狀況；其二，政府的 各項(xiàng)稅費(fèi)會(huì)影響到房地產(chǎn)的價(jià)格，從而影響到房地產(chǎn)的銷售狀況；其三，政府對(duì)房地產(chǎn) 交易所采取的政策會(huì)影響到房地產(chǎn)的流通狀況。 二、現(xiàn)狀分析 （一）房地產(chǎn)開發(fā)商的現(xiàn)狀分析 1、房地產(chǎn)商數(shù)量多，分布不均 1986年，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商只有3000多家，到了1995年，房地產(chǎn)開發(fā)商已達(dá)到33482家， 是迄今為止房地產(chǎn)開發(fā)商最多的一年。此后，全行業(yè)進(jìn)入調(diào)整階段，許多房地產(chǎn)開發(fā)商 由于虧損而破產(chǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)商數(shù)目有所減少。98年以后，伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇，中 國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商數(shù)量呈現(xiàn)出穩(wěn)定增長(zhǎng)的趨勢(shì)，99年底，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商達(dá)25600多家。 2、企業(yè)的區(qū)域分布具有較高的集中性 全國(guó)一半以上的房地產(chǎn)開發(fā)商分布在廣東、上海、北京、江蘇、浙江等東部地區(qū)的12個(gè) 省市中，西部邊遠(yuǎn)地區(qū)不僅開發(fā)商數(shù)量少，而且企業(yè)規(guī)模也不大，在盈利水平、經(jīng)營(yíng)能 力、創(chuàng)新意識(shí)等方面遠(yuǎn)不如東部地區(qū)。東部地區(qū)的企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)已從資金實(shí)力和土地開發(fā)權(quán) 的競(jìng)爭(zhēng)走向品牌、營(yíng)銷、服務(wù)等方面。 3、企業(yè)的經(jīng)濟(jì)類型具有多樣性，民營(yíng)企業(yè)或股份制企業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于國(guó)有企業(yè) 在全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商中，以國(guó)有企業(yè)為主，多種經(jīng)濟(jì)形式并存。96年國(guó)有企業(yè)所占的比 重最大，達(dá)到41%；集體企業(yè)所占的比重為22.4%，位于第二位；股份制企業(yè)排在第三位 ，比重為13.1%；外商投資企業(yè)和港澳臺(tái)投資企業(yè)合起來所占的比重為20.1%。從近兩年 的發(fā)展趨勢(shì)來看，由于企業(yè)改革的不斷深化，許多國(guó)有企業(yè)和集體企業(yè)都改制為股份制 企業(yè)，股份制房地產(chǎn)開發(fā)商所占的比重越來越大。在各種類型的所有制企業(yè)中，私營(yíng)企 業(yè)或以私營(yíng)為背景的企業(yè)發(fā)展前景好過國(guó)有企業(yè)，前幾年各地區(qū)排名前幾位幾乎都是國(guó) 有企業(yè)，而經(jīng)過93至97年的調(diào)整后，排名前幾位幾乎都是私營(yíng)企業(yè)。 4、企業(yè)規(guī)模偏小，資質(zhì)結(jié)構(gòu)有待優(yōu)化 中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍規(guī)模偏小，96年中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商的平均注冊(cè)資金為1732萬元 ，全國(guó)最大的房地產(chǎn)開發(fā)商的凈資產(chǎn)不過為10多億元，與國(guó)外房地產(chǎn)開發(fā)商動(dòng)輒幾十億 、幾百億美元相比，相差甚遠(yuǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)商規(guī)模偏小導(dǎo)致開發(fā)出的樓盤也偏小，既有 規(guī)模、配套設(shè)施又好的樓盤更少。96年，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)結(jié)構(gòu)是：一級(jí)企業(yè) 和二級(jí)企業(yè)所占的比重僅為17.3%，五級(jí)以下的企業(yè)所占比重為17.5%，大部分企業(yè)的資 質(zhì)為三、四級(jí)企業(yè).由于資質(zhì)低的企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱、融資能力差、開發(fā)力量弱，所以它 們很難經(jīng)受得住市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的考驗(yàn)。 5、房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)入微利階段 90年代初，市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)的需求量很大，開發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)高，吸引了更多的企業(yè)進(jìn)入 這個(gè)行業(yè)，出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫。又由于1993年下半年房地產(chǎn)業(yè)成為宏觀調(diào)控調(diào)控的重點(diǎn) 對(duì)象，相當(dāng)一部分企業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重虧損，全行業(yè)的平均營(yíng)業(yè)利潤(rùn)降低，房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)入 微利階段。 [pic] （二）市場(chǎng)供給狀況分析 1、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投資狀況 （1）房地產(chǎn)業(yè)的投資增長(zhǎng)速度。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投資規(guī)模與全行業(yè)的發(fā)展步調(diào)是一 致的，92年至93年是房地產(chǎn)開發(fā)投資的高峰時(shí)期，94年以后隨著全行業(yè)步入調(diào)整時(shí)期， 房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投資呈現(xiàn)出增速減緩的態(tài)勢(shì)，98年房地產(chǎn)逐步走向復(fù)蘇后，房地產(chǎn)業(yè)的 開發(fā)投資增長(zhǎng)率也走向回升，2000年前10月，全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)36%。 ?。?）房地產(chǎn)業(yè)的投資結(jié)構(gòu)。1996年開始，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)投資結(jié)構(gòu)開始向住宅轉(zhuǎn)移，住 宅投資占房地產(chǎn)業(yè)的投資比重逐漸上升，98年住宅投資占房地產(chǎn)業(yè)的投資比例為59.2%， 2000年1至9月，這一比例己上升為69%，辦公樓投資和商業(yè)用房投資的比重則呈現(xiàn)出下降 的趨勢(shì)。投資結(jié)構(gòu)的這種變化符合房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)律。 ?。?）投資的資金來源狀況。從資金來源的主體來看，三級(jí)以上的房地產(chǎn)開發(fā)商是房地 產(chǎn)業(yè)的投資主體，所占的比重超過了50%，從整體上看，一、二級(jí)企業(yè)己經(jīng)有了一定的規(guī) 模效益，而四級(jí)以下的企業(yè)規(guī)模效益較差，但這些企業(yè)所占的投資比重仍然偏大，特別 是無級(jí)別的企業(yè)所占的投資比重高達(dá)20%，這說明房地產(chǎn)業(yè)的投資還有待進(jìn)一步優(yōu)化。 2、土地資源的供給狀況分析 　　土地資源的供給狀況決定了房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模，改革開放前，中國(guó)土地使用權(quán)是通 過無償劃撥而取得的，1988年，新的《土地管理法》實(shí)施后，中國(guó)土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn) 讓，從而使得土地市場(chǎng)空前發(fā)展。目前，土地的供給出現(xiàn)了以下兩個(gè)新特點(diǎn)。 　（1）土地的供給方式出現(xiàn)了變化，有償供地比重不斷提高，在具體的出讓方式中，土 地招標(biāo)、拍賣比重有所提高。 （2）土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格略有下降，價(jià)格水平的地區(qū)差距進(jìn)一步擴(kuò)大。近兩年，國(guó)家有關(guān)部門 對(duì)土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格的具體構(gòu)成作了調(diào)整，基準(zhǔn)地價(jià)趨于合理，96年在國(guó)家計(jì)委、財(cái)政部頒 布的全國(guó)性減免48項(xiàng)稅費(fèi)的辦法中，涉及土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格的有10項(xiàng)，各地方政府也紛紛出 臺(tái)政策，減少土地轉(zhuǎn)讓中的稅費(fèi)。 3、商品房的新開工面積、施工面積和竣工面積分析 　　 2000年，全國(guó)房地產(chǎn)新開工面積、施工面積、竣工面積都出現(xiàn)了快速增長(zhǎng)的勢(shì)頭。 ?。?）新開工面積快速增長(zhǎng)。93年至96年，國(guó)家實(shí)施房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整后，新開工面積逐年 下降， 96年新開工面積降到了谷底，97年新開工面積開始回升，98年受住房制度改革的影響， 新開工面積增速加快，高達(dá)33.7%，99年新開工面積有所降低，但2000年又呈現(xiàn)快速增長(zhǎng) 之勢(shì)。 ?。?）施工面積。96年的新開工面積比95年減少，但施工面積卻在增加，這是由前幾年 新開工工程較多所引起的。98年施工面積增速較快，達(dá)7.8%，考慮到98年新開工面積增 速達(dá)33.7%，可以預(yù)見，今后幾年內(nèi)施工面積還會(huì)出現(xiàn)較快的增長(zhǎng)。 ?。?）竣工面積。雖然從93年房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入調(diào)整期后，有些年份的新開工面積和施工面 積出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，但受工程建設(shè)工期較長(zhǎng)的影響，商品房的竣工面積卻一直呈現(xiàn)增長(zhǎng)的趨 勢(shì)，98年以來，房地產(chǎn)業(yè)投資的增長(zhǎng)速度開始回升，商品房的竣工面積也在增長(zhǎng)，2000 年前10月，全國(guó)房地產(chǎn)竣工面積8893萬平方米，比去年同期增長(zhǎng)18%。 4、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)供給的結(jié)構(gòu)分析 　　住宅、辦公樓、商業(yè)用房是房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的主要構(gòu)成部分，其中住宅市場(chǎng)在房地 產(chǎn)市場(chǎng)中所占的比重最大，商業(yè)用房市場(chǎng)次之，辦公樓市場(chǎng)所占的比重最小。近幾年來 ，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給結(jié)構(gòu)存在著以下特點(diǎn)： ?。?）住宅供給平穩(wěn)增長(zhǎng)，住宅供給的內(nèi)部結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，其中別墅和高檔公寓所占的 比例有所下降，安居工程所占的比例有所上升。 根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，發(fā)展中國(guó)家高檔物業(yè)在房地產(chǎn)業(yè)中所占的比例在5%至10%左右比較合適， 而在前幾年房地產(chǎn)過熱時(shí)，中國(guó)別墅、高檔公寓等高擋物業(yè)所占的比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了這一 數(shù)字，從而造成了高檔物業(yè)的空置率遠(yuǎn)高于普通住宅，因此近幾年中國(guó)政府嚴(yán)格控制高 檔物業(yè)的投資，中國(guó)證監(jiān)會(huì)也規(guī)定上市公司的配股資金不得用于建設(shè)別墅等高檔物業(yè)。 這些措施使得高檔物業(yè)的投資開始下降，商檔物業(yè)在房地產(chǎn)業(yè)中所占的比例已降低到10 %以下，普通住宅的投資比例開始上升，2000年1至9月，住宅投資占房地產(chǎn)行業(yè)總投資的 比例已達(dá)69%以上。 ?。?）辦公樓市場(chǎng)供給的地區(qū)差異進(jìn)一步擴(kuò)大。近幾年來，辦公樓市場(chǎng)供給的增速很快 ，97年辦公樓的竣工面積突破1000萬平方米，與此同時(shí)，辦公樓市場(chǎng)的地區(qū)間差異不斷 擴(kuò)大，如北京云集了世界各國(guó)5000多家的駐華機(jī)構(gòu)和外資企業(yè)，還有全國(guó)各地地方政府 和各地大企業(yè)的駐京辦事處，其辦公樓市場(chǎng)呈現(xiàn)供銷兩旺的態(tài)勢(shì)，北京辦公樓租金現(xiàn)已 僅次于香港和東京，處于世界第三位。但是象廣州、深圳、海口等城市由于前幾年辦公 樓投資過于膨脹，而這些城市又不具有北京、上海那樣的旺盛需求，所以出現(xiàn)了辦公樓 市場(chǎng)供需都出現(xiàn)下降的趨勢(shì)。 ?。?）商業(yè)用房的供求矛盾比較突出。在前幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展過熱時(shí)，商業(yè)用房比較暢銷， 各地商場(chǎng)、商鋪紛紛涌現(xiàn)，出現(xiàn)了嚴(yán)重的供過于求的現(xiàn)象。隨著宏觀調(diào)控政策的實(shí)施， 商業(yè)用房的銷售率迅速下降，近兩年消費(fèi)疲軟困繞者中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，從而導(dǎo)致了 商業(yè)用房的需求下降，但每年商業(yè)用房的竣工面積卻不斷增加，這就加劇了商業(yè)用房的 供求矛盾。 　　 （三）市場(chǎng)需求分析 目前，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)需求存在以下特點(diǎn)： 1、市場(chǎng)需求開始回升 近兩年來，在擴(kuò)大內(nèi)需和全面推進(jìn)住房制度改革等宏觀經(jīng)濟(jì)政策的引導(dǎo)下，中國(guó)房地產(chǎn) 銷售擺脫了前兩年徘徊不前的局面，出現(xiàn)高速增長(zhǎng)形勢(shì)。2000年1- 10月，全國(guó)商品房銷售面積為8249萬平方米，同比增長(zhǎng)36%。 　 2、個(gè)人消費(fèi)成為市場(chǎng)需求的主體 90年代以來，個(gè)人購(gòu)買商品房的絕對(duì)額高速增長(zhǎng)，1987年，個(gè)人購(gòu)買的商品房只有426. 66萬平方米，占當(dāng)年商品房銷售的17.9%；而到了1997年，個(gè)人購(gòu)買的商品房達(dá)5233.72 萬平方米，占當(dāng)年商品房銷售的66.6%； 1998年，雖然受住房制度改革的影響，集團(tuán)突擊購(gòu)房的現(xiàn)象比較嚴(yán)重，但個(gè)人購(gòu)房也增 長(zhǎng)很快，98年個(gè)人購(gòu)房的比例比97年上升了7個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到73.6%，市場(chǎng)消費(fèi)主體的這 種變化對(duì)開發(fā)商提出了更高要求。2000年前9個(gè)月，隨著房改的結(jié)束，個(gè)人購(gòu)房的比例已 達(dá)90%以上。 [pic] 3、與個(gè)人消費(fèi)增長(zhǎng)適應(yīng),住宅在房地產(chǎn)市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)中占主導(dǎo)地位 　住宅銷售在商品房銷售中占主導(dǎo)地位，從87年到97年住宅銷售額在商品房銷售總額中 所占比重都在70%以上，因此住宅市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r。1998年 住房制度實(shí)行改革后，個(gè)人購(gòu)房比例進(jìn)一步提高，2000年1- 9月，住宅銷售額占房地產(chǎn)業(yè)銷售額的85%以上。 （四）存在的問題 目前，中國(guó)出現(xiàn)了大量商品房積壓和大量城鎮(zhèn)居民的住房需求得不到滿足這樣互相矛盾 的現(xiàn)象，供需脫節(jié)成為當(dāng)前的重要問題。 主要原因是商品房售價(jià)高，中低收入家庭難以接受。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1998年，中國(guó)商品房平均 每平方米售價(jià)達(dá)到2002元，商品住宅平均每平方米售價(jià)達(dá)1800多元（見全國(guó)商品住宅平 均售價(jià)圖。），按此計(jì)算，一套70平方米的住宅大約共需13萬，而1997年我國(guó)城鎮(zhèn)人均 可支配收入為5200多元，人均消費(fèi)支出為4300多元（包括居住支出400多元），剩下可用 于購(gòu)買住房的約為人均1300多元，98年底平均每人儲(chǔ)蓄存款余額為5000元，按一個(gè)三口 之家計(jì)算，購(gòu)買這樣一套住房共需33年。根據(jù)世界銀行的研究資料，當(dāng)一個(gè)國(guó)家一套住 房售價(jià)與家庭年收入之比為3：1至6：1時(shí)，居民才能負(fù)擔(dān)得起，而中國(guó)這個(gè)比例目前大 約高達(dá)10：1以上，而對(duì)于中低收入的家庭和北...
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