城鎮(zhèn)土地定級(jí)規(guī)程
城鎮(zhèn)土地定級(jí)規(guī)程 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) 1 范圍 本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了我國(guó)城鎮(zhèn)土地定級(jí)工作的工作內(nèi)容及適用范圍、技術(shù)途徑及程序、土地定 級(jí)因素的選擇、資料調(diào)查與整理、定級(jí)因素資料整理及定量化、單元分值計(jì)算、土地級(jí) 評(píng)定及測(cè)算、編制土地級(jí)別總圖及量算面積、土地級(jí)的邊界落實(shí)及分宗整理、土地定級(jí) 報(bào)告及成果驗(yàn)收、土地級(jí)別成果歸檔和更新等。 本標(biāo)準(zhǔn)適用于在我國(guó)城鎮(zhèn)總體規(guī)劃確定的用地范圍內(nèi)進(jìn)行的城鎮(zhèn)土地定級(jí)工作。 2 總則 2.1城鎮(zhèn)土地定級(jí)的任務(wù)與目的 城鎮(zhèn)土地定級(jí)是根據(jù)城鎮(zhèn)土地的經(jīng)濟(jì)和自然兩方面屬性及其在社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的地位、 作用，對(duì)城鎮(zhèn)土地使用價(jià)值進(jìn)行綜合評(píng)定，并使評(píng)定結(jié)果級(jí)別化。城鎮(zhèn)土地定級(jí)的目的 是為全面掌握土地質(zhì)量及利用狀況，科學(xué)管理和合理利用城鎮(zhèn)土地，以及為土地估價(jià)、 征收土地稅費(fèi)和制訂城鎮(zhèn)土地利用規(guī)劃、計(jì)劃提供依據(jù)。 2.2 城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)體系 城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)采用“等”和“級(jí)”兩個(gè)層次的劃分體系。 土地等反映全國(guó)或省、地級(jí)行政區(qū)域內(nèi)城鎮(zhèn)之間土地利用效益的地域差異。土地等的順 序在全國(guó)或省、地級(jí)行政區(qū)域內(nèi)統(tǒng)一排列。 土地級(jí)反映城鎮(zhèn)內(nèi)部土地的區(qū)位條件和利用效益的差異。土地級(jí)的順序在各城鎮(zhèn)內(nèi)部統(tǒng) 一排列。 本標(biāo)準(zhǔn)適用于各城鎮(zhèn)內(nèi)土地級(jí)的評(píng)定及更新工作，獨(dú)立工礦區(qū)及獨(dú)立開(kāi)發(fā)區(qū)的土地定級(jí) 及更新按照本規(guī)定執(zhí)行。各城鎮(zhèn)間土地等的評(píng)定規(guī)程另行制定。 2.3 土地定級(jí)對(duì)象 土地定級(jí)的對(duì)象是城鎮(zhèn)總體規(guī)劃確定的用地范圍內(nèi)的所有土地。土地定級(jí)工作以城鎮(zhèn)總 體規(guī)劃確定的用地整體為單位進(jìn)行。城鎮(zhèn)附近的獨(dú)立工礦等用地也可一起進(jìn)行評(píng)定。 2.4 土地定級(jí)原則 2.4.1綜合分析原則 . 土地定級(jí)應(yīng)對(duì)各種經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、自然因素進(jìn)行綜合分析, 按綜合差異劃分土地級(jí)。土地級(jí)既要反映土地在經(jīng)濟(jì)效益上的差異, 也要反映土地在經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、生態(tài)等綜合效益上的差異。 2.4.2 主導(dǎo)因素原則 土地定級(jí)應(yīng)根據(jù)城鎮(zhèn)內(nèi)影響土地質(zhì)量?jī)?yōu)劣和土地使用價(jià)值高低的因素種類及其作用的差 異, 重點(diǎn)分析對(duì)土地級(jí)起控制和主導(dǎo)作用的因素，突出主導(dǎo)因素的影響。 2.4.3 地域分異原則 土地定級(jí)應(yīng)掌握土地區(qū)位條件和特性的分布與組合規(guī)律，并分析由于區(qū)位條件不同形成 的地域分異狀況，將類似地域劃歸同一土地級(jí)別。 2.4.4 土地收益差異原則 土地定級(jí)應(yīng)在初步劃分的土地級(jí)別上對(duì)土地收益差異明顯的有關(guān)行業(yè)進(jìn)行土地收益和土 地價(jià)格測(cè)算, 測(cè)算值作為確定土地級(jí)別數(shù)目和了解行業(yè)收益差異的重要參考依據(jù)，土地級(jí)別高低應(yīng)與 土地收益或土地價(jià)格高低相對(duì)應(yīng)； 2.4.5 定量與定性結(jié)合原則 土地定級(jí)應(yīng)盡量把定性的、經(jīng)驗(yàn)性的分析進(jìn)行量化，以定量分析計(jì)算為主，必要時(shí)才對(duì) 某些現(xiàn)階段難以定量的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)因素采用定性分析。 2.4.6 綜合定級(jí)與分類定級(jí)相結(jié)合的原則 在土地利用類型分異不明顯的中小城鎮(zhèn),可以采用綜合定級(jí)；而在土地利用類型分異較明 顯的城鎮(zhèn)或各種不同類型用地質(zhì)量?jī)?yōu)劣區(qū)域較分散的城鎮(zhèn)，一般要進(jìn)行分類定級(jí)。 2.5 土地定級(jí)工作內(nèi)容 a.準(zhǔn)備工作及外業(yè)調(diào)查； b.定級(jí)因素資料整理及定量化； c.單元分值計(jì)算及土地級(jí)別評(píng)定； d.編制土地級(jí)別總圖及量算面積； e.土地級(jí)的邊界落實(shí)及分宗整理； f.編寫(xiě)土地定級(jí)報(bào)告； g.土地定級(jí)成果驗(yàn)收； h.成果歸檔和資料更新。 2.6土地定級(jí)的程序 2.6.1 根據(jù)城鎮(zhèn)特點(diǎn)，對(duì)影響土地質(zhì)量和土地使用價(jià)值的因素分析，選取土地區(qū)位條件和其它 有關(guān)的土地自然和經(jīng)濟(jì)條件，作為劃分綜合土地級(jí)別的定級(jí)因素； 2.6.2 按照各定級(jí)因素分布變化規(guī)律，計(jì)算各因素的指標(biāo)值和作用分，編制各因素 的指標(biāo)值與作用分值的對(duì)照表； 2.6.3 依據(jù)定級(jí)因素與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)及生活的相關(guān)程度，確定各因素的相對(duì)重要性，分別計(jì) 算各因素權(quán)重值； 2.6.4劃分土地定級(jí)單元，計(jì)算單元內(nèi)各因素分值，各分值加權(quán)求和，按總分的分布排列 和實(shí)際情況，初步劃分土地級(jí)別； 2.6.5在不同土地級(jí)別上進(jìn)行土地收益測(cè)算或市場(chǎng)交易價(jià)格定級(jí)，對(duì)初步劃分的土地級(jí)別 進(jìn)行驗(yàn)證和調(diào)整； 2.6.6 編繪土地級(jí)別圖，編制土地定級(jí)報(bào)告，完成定級(jí)工作。 2.7 土地定級(jí)的技術(shù)方法 2.7.1 因素的作用分計(jì)算采用相對(duì)值法和距離遞減法，按0～100 分封閉區(qū)間賦分，因素指標(biāo)優(yōu)劣與作用分的關(guān)系按正相關(guān)設(shè)置，因素條件越好，作用分 越高; 2.7.2 單元?jiǎng)澐挚蛇x用主導(dǎo)因素判定法、疊置法或網(wǎng)格法； 2.7.3 權(quán)重確定采用特爾菲測(cè)定法、因素成對(duì)比較法、層次分析法或其它數(shù)學(xué)方法； 2.7.4 單元總分值計(jì)算采用多因素加權(quán)分值求和法。計(jì)算式為: n Ｐ＝ ∑ wi·Ｆi i=1 式中：Ｐ—單元總分(各定級(jí)因素在單元內(nèi)對(duì)土地優(yōu)劣影響的綜合反映)； ∑—累加符號(hào)； ｎ—土地定級(jí)因素的總數(shù)； wi—權(quán)重(某定級(jí)因素對(duì)土地質(zhì)量和使用價(jià)值的影響度)； Fi—分值(某定級(jí)因素在單元內(nèi)表現(xiàn)出的優(yōu)劣度)。 2.7.5 級(jí)別確定采用總分?jǐn)?shù)軸法、總分頻率曲線法、總分剖面圖法或聚類分析法； 2.7.6 土地收益測(cè)算采用典型抽樣測(cè)定、數(shù)理統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)方法。 2.8 土地定級(jí)的類型 土地定級(jí)有綜合定級(jí)和分類定級(jí)兩種類型。市區(qū)和近郊區(qū)非農(nóng)業(yè)人口五十萬(wàn)以上的大城 市，必須同時(shí)進(jìn)行綜合定級(jí)和分類定級(jí)；其它城市必須進(jìn)行綜合定級(jí)，必要時(shí)可同時(shí)進(jìn) 行分類定級(jí)。 2.8.1綜合定級(jí) 綜合定級(jí)指對(duì)影響城鎮(zhèn)土地質(zhì)量的各種經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、自然因素進(jìn)行綜合分析，按差異劃 分土地級(jí)。 2.8.2分類定級(jí) 分類定級(jí)指分別對(duì)影響某類型用地城鎮(zhèn)土地質(zhì)量的各種經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、自然因素進(jìn)行綜合 分析，按差異劃分各類型用地土地級(jí)。分類定級(jí)一般有商業(yè)用地土地定級(jí)、住宅用地土 地定級(jí)、工業(yè)用地土地定級(jí)等。 2.9 土地定級(jí)成果 a. 土地定級(jí)報(bào)告； b. 土地級(jí)別圖； c. 土地級(jí)別邊界圖； d．土地定級(jí)單元分值圖； e. 土地定級(jí)因素作用分值圖； f. 土地定級(jí)分級(jí)面積匯總表； g . 原始資料、中間計(jì)算結(jié)果和其它過(guò)渡圖、表。 2.10 規(guī)程解釋權(quán) 本標(biāo)準(zhǔn)由國(guó)土資源部負(fù)責(zé)解釋。 3 準(zhǔn)備工作 3.1 編寫(xiě)土地定級(jí)任務(wù)書(shū) 凡開(kāi)展土地定級(jí)的城鎮(zhèn)，由市、縣土地管理局組織編寫(xiě)土地定級(jí)任務(wù)書(shū)，經(jīng)上級(jí)土地管 理部門(mén)批準(zhǔn)后實(shí)施。省級(jí)土地管理部門(mén)在必要時(shí)，可對(duì)本標(biāo)準(zhǔn)中某些條款作出補(bǔ)充規(guī)定 。補(bǔ)充規(guī)定不得與本標(biāo)準(zhǔn)要求相抵觸，并須報(bào)國(guó)土資源部認(rèn)可和備案。土地定級(jí)任務(wù)書(shū) 的內(nèi)容包括： a. 開(kāi)展土地定級(jí)城鎮(zhèn)的基本情況； b. 土地定級(jí)工作所需的技術(shù)資料和圖件資料； c. 土地定級(jí)工作的組織與領(lǐng)導(dǎo)； d. 土地定級(jí)時(shí)間安排和經(jīng)費(fèi)預(yù)算； e. 土地定級(jí)成果； f. 土地定級(jí)技術(shù)方案。 3.2 表格準(zhǔn)備 根據(jù)當(dāng)?shù)赝恋囟?jí)工作需要，從附錄A中有選擇地準(zhǔn)備工作用表。 3.3 圖件準(zhǔn)備 土地定級(jí)工作所需準(zhǔn)備的圖件主要為各類工作底圖，包括土地級(jí)別總圖工作底圖、土地 級(jí)別邊界圖工作底圖、定級(jí)因素作用分值圖工作底圖和其它輔助工作底圖。各類底圖采 用能覆蓋城鎮(zhèn)定級(jí)范圍的城鎮(zhèn)平面圖、地形圖或地籍圖。 . 根據(jù)城鎮(zhèn)規(guī)模和復(fù)雜程度不同，各類工作底圖的比例尺應(yīng)當(dāng)符合下列各款的要求： 3.3.1 土地級(jí)別總圖的工作底圖 大城鎮(zhèn) 1:10000 ～ 1:50000 中等城鎮(zhèn) 1:5000 ～ 1:10000 小城鎮(zhèn)以下 1:1000 ～ 1:5000 3.3.2 土地級(jí)別邊界圖的工作底圖 應(yīng)采用城鎮(zhèn)地籍圖，無(wú)地籍圖時(shí)，可暫用比例尺大于土地級(jí)別總圖并能準(zhǔn)確劃出土地級(jí) 邊界的其他圖件。 3.3.3 定級(jí)因素作用分值圖的工作底圖 作用分值圖比例尺應(yīng)與土地級(jí)別總圖一致。 3.3.4 其它輔助圖件的工作底圖 其它輔助圖件的工作底圖應(yīng)采用滿足需要的圖件，比例尺由各城鎮(zhèn)自定。 3. 3. 5 以計(jì)算機(jī)系統(tǒng)為輔助手段定級(jí)工作底圖 以計(jì)算機(jī)系統(tǒng)為輔助手段定級(jí)的各類工作底圖應(yīng)滿足以上要求，工作底圖的采集方法采 用掃描、數(shù)字化等手段或直接利用滿足要求的電子圖件，編碼規(guī)則必須遵照國(guó)家有關(guān)規(guī) 定。 4 土地定級(jí)因素選擇 定級(jí)因素指對(duì)土地級(jí)別有重大影響，并能體現(xiàn)土地區(qū)位差異的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、自然條件。 4. 1 因素選擇范圍 4.1.1 綜合定級(jí)因素選擇范圍 a. 繁華程度方面的因素有：商服繁華影響度； b. 交通條件方面的因素有：道路通達(dá)度、公交便捷度、對(duì)外交通便利度； c. 基礎(chǔ)設(shè)施方面的因素有：生活設(shè)施完善度、公用設(shè)施完備度； d. 環(huán)境條件方面的因素有：環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度、綠地覆蓋度、自然條件優(yōu)劣度； e. 其他方面的因素。 各因素的含義祥見(jiàn)附錄A中表A1。 4.1.2商業(yè)用地土地定級(jí)因素選擇范圍 a. 繁華程度方面的因素有：商服繁華影響度； b. 交通條件方面的因素有：道路通達(dá)度、公交便捷度； c. 基礎(chǔ)設(shè)施方面的因素有：生活設(shè)施完善度； d. 人口狀況方面的因素有：人口密度； e. 其他方面的因素有：高級(jí)商務(wù)集聚影響度； 各因素的含義祥見(jiàn)附錄A中表A2。 4.1.3住宅用地土地定級(jí)因素選擇范圍 a. 基礎(chǔ)設(shè)施方面的因素有：生活設(shè)施完善度、公用設(shè)施完備度； b. 交通條件方面的因素有：道路通達(dá)度、公交便捷度、對(duì)外交通便利度； a. 環(huán)境條件方面的因素有：環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度、綠地覆蓋度； b. 繁華程度方面的因素有：商服繁華影響度； c. 人口狀況方面的因素有：人口密度； a. 其他方面的因素。 各因素的含義祥見(jiàn)附錄A中表A3。 4.1.4 工業(yè)用地土地定級(jí)因素選擇范圍 a. 交通條件方面的因素有：道路通達(dá)度、對(duì)外交通便利度； b. 基礎(chǔ)設(shè)施方面的因素有：生活設(shè)施完善度； c. 產(chǎn)業(yè)集聚效益方面的因素有：產(chǎn)業(yè)集聚影響度； d. 環(huán)境條件方面的因素有：自然條件優(yōu)劣度； e. 其他方面的因素。 各因素的含義詳見(jiàn)附錄A 表A4。 4.2 因素選擇原則 確定的因素應(yīng)同時(shí)滿足: a. 因素指標(biāo)值變化對(duì)土地定級(jí)有較顯著的影響； b. 因素指標(biāo)值有較大的變化范圍，選擇的因素對(duì)不同區(qū)位的影響有較大的差異。 c. 不同類型的土地定級(jí)應(yīng)分別選擇相應(yīng)的定級(jí)因素。 4. 3 因素選擇方法 按附錄A 表A1、A2、A3、A4 內(nèi)容選擇采用： a. 進(jìn)行特爾菲法測(cè)定要選擇的因素 ； b. 參照附錄A 表A1、A2、A3、A4 ，按掌握的數(shù)據(jù)進(jìn)行選擇。 4.4 定級(jí)因素權(quán)重確定 4.4.1 權(quán)重確定原則 權(quán)重反映定級(jí)因素對(duì)土地的影響程度。權(quán)重確定原則為: a. 權(quán)重值與因素對(duì)土地影響的大小呈正比，數(shù)值在 0～1 之間，各選定因素的權(quán)重值之和＝1 ； b. 各因素重要性順序和權(quán)重值范圍：綜合定級(jí)時(shí)參考表A1、商業(yè)用地土地定級(jí)時(shí)參考表A2 、住宅用地土地定級(jí)時(shí)參考表A3、工業(yè)用地土地定級(jí)時(shí)參考表A4。無(wú)特殊需要，不得隨 意打亂表中前兩位因素原有的重要性順序； c. 權(quán)重值可單獨(dú)選用特爾斐測(cè)定法、因素成對(duì)比較法或?qū)哟畏治龇ù_定,也可用特爾斐測(cè)定 法結(jié)合其它兩種方法來(lái)確定； d.定級(jí)因素對(duì)不同類型用地的影響程度不同，分類定級(jí)時(shí)不同類型用地的定級(jí)應(yīng)選定相 應(yīng)的因素權(quán)重。 4.4.2 權(quán)重確定方法 4.4.2.1 特爾斐測(cè)定法(Delphi方法) 對(duì)各因素進(jìn)行多輪次的專家打分。權(quán)重值按下式計(jì)算： Wi=Ei÷100 式中：Wi—某因素的權(quán)重值 Ei—該因素經(jīng)多輪打分后的平均值 實(shí)施要求: a. 專家應(yīng)是熟悉城鎮(zhèn)土地狀況的有關(guān)行業(yè)的技術(shù)、管理專家以及高層次決策者，專家總體 權(quán)威程度較高，總數(shù)為 10-40 人; b. 專家打分應(yīng)根據(jù)定級(jí)因素的背景材料和打分說(shuō)明進(jìn)行，并在不協(xié)商的情況下按表A5的格 式百分制獨(dú)立打分； c. 從第二輪次起，打分必須參考上輪打分結(jié)果進(jìn)行； d. 打分輪次為 2-3 輪。 4.4.2.2 因素成對(duì)比較法 對(duì)所選因素進(jìn)行相對(duì)重要性兩兩比較、賦值，計(jì)算權(quán)重。 實(shí)施要求: a. 對(duì)比結(jié)果要符合 A因素＞B因素，B因素＞C因素，則A因素＞C因素的關(guān)系; b. 對(duì)因素所賦的值應(yīng)在 0～1 范圍內(nèi)，同時(shí)兩因素值之和＝1。 4.4.2.3 層次分析法(AHP方法) 對(duì)定級(jí)因素相對(duì)重要性進(jìn)行判別，組成判斷矩陣，計(jì)算權(quán)重值。 實(shí)施要求: a. 因素相對(duì)重要性判別最好使用特爾斐測(cè)定的數(shù)據(jù)，判斷矩陣必須通過(guò)一致性檢驗(yàn); b. 同時(shí)按層次分析法求算因素權(quán)重和因素內(nèi)的各因子作用系數(shù)。僅求算因子作用系數(shù)，可 用層次單排序計(jì)算。 5 資料調(diào)查與整理 5.1 資料調(diào)查的一般要求 a. 外業(yè)調(diào)查、收集到的資料，要按實(shí)地位置標(biāo)注到定級(jí)工作輔助圖或底圖上; b. 利潤(rùn)、銷售額等數(shù)據(jù)的調(diào)查按抽樣方法進(jìn)行，要求近期連續(xù)三年以上資料; c. 抽樣或斷面調(diào)查，每種類型要有足夠樣本; d. 外業(yè)調(diào)查資料應(yīng)填入相應(yīng)的調(diào)查手簿或各種表格中，數(shù)值準(zhǔn)確到小數(shù)點(diǎn)后一位。 5.2 資料調(diào)查的內(nèi)容 5.2.1 繁華程度資料的收集與調(diào)查 資料收集的范圍包括： a. 商業(yè)服務(wù)業(yè)〔以下簡(jiǎn)稱商服〕中心的數(shù)量、位置、范圍； b. 商服中心的商店總數(shù)、經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目、銷售額、利潤(rùn)額、占地面積、營(yíng)業(yè)面積、等； c. 必要時(shí)了解商業(yè)職能種類數(shù)，商服中心職能完備率、專業(yè)商店數(shù)及商服建筑物的建筑密 度及樓層數(shù)等數(shù)據(jù)。 資料不足時(shí)，應(yīng)實(shí)地對(duì)各商服中心進(jìn)行補(bǔ)充或全面調(diào)查。 5.2.2交通條件資料的收集與調(diào)查 資料收集的范圍包括： a. 與道路狀況有關(guān)的道路網(wǎng)分布、道路類型、級(jí)別標(biāo)準(zhǔn)、車流量、道路長(zhǎng)度及寬度等數(shù)據(jù) ...
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