城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程
城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程 目 錄 1 總則 3 1.1 規(guī)程制定的目的 3 1.2 規(guī)程適用范圍 3 1.3 從事土地估價的基本規(guī)定 3 1.4 職業(yè)道德 3 1.5 土地估價報告的有效期 3 1.6 土地估價的法律依據(jù) 3 1.7 規(guī)程解釋權 3 2 城市土地估價基本原則和程序 4 2.1 城市土地估價的基本原則 4 2.2 城市土地估價的程序 4 ３、城市土地價格的影響因素 6 3.1 城市土地價格影響因素分類 6 3.2 一般因素 6 3.3 區(qū)域因素 6 3.4 個別因素 6 ４．基準地價評估 6 4.1 準備工作 6 4.2 資料調查與整理 7 4.3 基準地價評估的技術路線 8 4.4 級差收益（地租）法評估基準地價 8 2. 模型選擇方法 11 4.5 利用土地交易資料評估基準地價 13 4.6 利用土地交易資料評估路線價 18 4.7 城市基準地價的確定 19 4.8 基準地價修正系數(shù)表的編制 20 4.9 基準地價圖的繪制 23 4.10 基準地價更新 24 5 宗地地價評估基本方法 28 5.1 宗地估價程序 28 5.2 收益還原法 29 5.3 市場比較法 32 5.4 成本逼近法 38 5.5 剩余法 40 5.6 基準地價系數(shù)修正法 42 6 各類用地宗地價格評估 45 6.1 宗地類型 45 6.2 居住類宗地價格評估 46 6.3 商業(yè)金融業(yè)用地宗地價格評估 46 6.4 工業(yè)、倉儲用地宗地價格評估 46 6.5 交通用地宗地價格評估 46 6.6 綜合用地宗地價格評估 46 6.7 公共綠地價格評估 46 7 不同土地權利的宗地價格評估 46 7.1 按宗地權利劃分土地價格評估類別： 46 7.2 土地所有權價格評估 46 7.3 土地使用權價格評估 46 7.4 土地租賃權價格評估 46 7.5 土地抵押價格評估 46 7.6 土地地役權價格評估 46 8 土地估價成果驗收及確認 46 8.1 基準地價成果的驗收及確認 46 8.2 宗地估價成果的確認 46 9 名詞解釋 46 城市土地估價規(guī)程 1 總則 1.1 規(guī)程制定的目的 為了規(guī)范土地估價行為，統(tǒng)一估價程序和方法，做到估價結果客觀、公正、合理， 根據(jù)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共 和國土地管理法》等法律、法規(guī)的有關規(guī)定，制定本規(guī)程。 1.2 規(guī)程適用范圍 本規(guī)程適用于城市規(guī)劃區(qū)范圍內建設用地的“基準地價”和“宗地地價”評估。獨立工 礦區(qū)、城市規(guī)劃區(qū)外的成片開發(fā)區(qū)和國家重點基礎設施建設用地、農村鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設用 地的土地估價也適用本規(guī)程。 本規(guī)程所稱城市，是指國家按行政建制設立的直轄市、市、鎮(zhèn)。 1.3 從事土地估價的基本規(guī)定 城市基準地價評估由事業(yè)型評估單位和具有評估資格的市場中介評估機構評估，土 地估價師不得少于７名。宗地地價評估由具有評估資格的市場中介機構評估，土地估價 師不得少于２名。 1.4 職業(yè)道德 土地估價應講職業(yè)道德。估價人員和估價機構應獨立、客觀、公正地開展評估工作 ，不得作任何虛假的估價，應為客戶保守秘密，按標準收費。 1.5 土地估價報告的有效期 土地估價報告的有效期為一年。 1.6 土地估價的法律依據(jù) 土地估價除應符合本規(guī)程外，還應符合國家現(xiàn)行有關標準、規(guī)范的規(guī)定。 1.7 規(guī)程解釋權 本規(guī)程由國土資源部負責解釋。 2 城市土地估價基本原則和程序 2.1 城市土地估價的基本原則 2.1.1 土地估價應遵循下列原則： 1．合法原則； 2．最高最佳使用原則； 3．替代原則； 4．預期收益原則； 5．供需原則； 6．估價時點原則； 7．多方法相比較原則。 2.1.2 遵循合法原則，是指估價人員和估價機構在土地評估中，應遵循相關法律、法規(guī)和規(guī)定 ，所評估的對象應以合法使用和合法處分為前提。 2.1.3 遵循最高最佳使用原則，是指土地評估應以估價對象的最高最佳使用為前提估價。 基準地價評估以估價對象的現(xiàn)狀使用為最高最佳使用。 企業(yè)改制、資產(chǎn)清算、地稅征收、公益用地中地價評估以估價對象的現(xiàn)狀使用為最高最 佳使用。 估價人員應對土地的現(xiàn)狀用途和未來用途是否是最高最佳使用作出判斷，并在估價報告 中說明。 2.1.4 遵循替代原則，是指土地評估應以同類地區(qū)類似土地在同等利用條件下的價格為基準。 估價結果不得明顯偏離具有替代性質的土地正常價格。 2.1.5 遵循預期收益原則，是指土地評估應以估價對象在正常利用下的未來客觀有效的預期收 益為基準。 2.1.6 遵循供需原則，是指土地評估要充分考慮土地供需的特殊性和土地市場的地域性。 2.1.7 遵循估價時點原則，是指估價結果應是估價對象在估價時點的客觀合理價格或價值。 2.1.8 遵循多方法相比較原則，是指土地評估應以多種方法評估同一估價對象，相互比較，取 得客觀估價結果。 2.2 城市土地估價的程序 2.2.1 城市土地估價應按下列程序進行： 1. 確定估價基本事項； 2. 編制估價工作計劃； 3. 實地確認估價對象； 4. 搜集估價所需資料； 5. 選定估價方法計算； 6. 確定估價結果； 7. 提交估價報告。 2.2.2 確定估價基本事項，是指確定估價對象、估價目的、估價時點等基本事項。 確定估價對象包括確定估價對象的位置、用途、面積、權屬文件和估價權利性質等；確 定估價目的應根據(jù)委托方的要求而定；確定估價時點應根據(jù)估價目的和委托方要求而定 ，采用公歷表示，精確到日。 2.2.3 編制估價工作計劃，是指在確定估價基本事項的基礎上，應對估價項目進行初步分析， 編制估價工作計劃。 估價工作計劃主要應包括以下幾項： 1. 估價擬采用的技術步驟； 2. 估價擬采用的技術路線和估價方法； 3. 需要調查的資料及取得途徑； 4. 預計所需的時間、人力和經(jīng)費。 2.2.4 實地確認估價對象，是指估價人員必須親自到估價對象現(xiàn)場，實地勘查核實估價對象的 位置、四至、面積、建筑結構、權屬界限、周圍環(huán)境、道路狀況等，并對估價對象及周 圍環(huán)境或臨路狀況進行拍照等。 2.2.5 估價機構和估價人員應經(jīng)常搜集估價所需資料，并進行核實、分析和整理。 估價所需資料主要應包括下列方面： 1. 估價對象相關經(jīng)濟行為的申請、批件及合同等； 2. 對土地價格有普遍影響的資料； 3. 對估價對象所在地區(qū)的土地價格有影響的資料； 4. 相關房地產(chǎn)交易、成本、收益實例資料； 5. 確定土地估價參數(shù)的相關資料； 6. 反映估價對象權屬及狀況的資料。 2.2.6 根據(jù)估價目的及估價對象的具體情況，選擇土地評估的基本方法或其它具體評估方法進 行評估，計算地價。具體評估方法是在基本方法上根據(jù)對象的特殊性衍生出來的符合估 價基本原理的方法。 2.2.7 估價人員在確定對象價格后，應按估價報告格式的要求撰寫估價報告書。按照評估項目 委托合同，估價機構向委托人提交估價報告。土地估價報告需經(jīng)當?shù)赝恋毓芾頇C關確認 后才能送交委托人。股份制改造上市企業(yè)的土地資產(chǎn)評估報告需按規(guī)定報省土地管理機 關或國土資源部確認。 ３、城市土地價格的影響因素 3.1 城市土地價格影響因素分類 城市土地價格的影響因素主要有以下三大類： 1. 一般因素； 2. 區(qū)域因素； 3. 個別因素。 3.2 一般因素 一般因素是指影響城市地價總體水平的社會、經(jīng)濟、政策和自然因素等，內容包括 人口、行政區(qū)劃、城市發(fā)展過程、地理位置、自然條件、社會經(jīng)濟狀況、土地利用規(guī)劃 及計劃、社會及國民經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃等。 3.3 區(qū)域因素 區(qū)域因素是指影響城市內部區(qū)域之間地價水平的城市繁華程度及區(qū)域在城市中的位 置交通條件、公共及基礎設施水平、區(qū)域環(huán)境條件、土地使用限制和自然條件等。 3.4 個別因素 個別因素是指與宗地直接有關的自然條件、市政設施條件、宗地面積、形狀、長度 、寬度、地質條件、使用限制和宗地位置等。 地價影響因素復雜，且各宗地價格的影響因素不同。估價人員一定要仔細調查，具體分 析，不可千篇一律。 ４．基準地價評估 4.1 準備工作 準備工作主要有編寫基準地價評估任務書、制定基準地價調查表和工作表、準備工作底 圖等。 基準地價評估任務書的內容包括：城市基本情況、基準地價評估工作的領導與組織、估 價時間安排和經(jīng)費預算、估價成果及技術方案等。 基準地價評估的表格應根據(jù)各的實際需要來制定。一些基本表格見附錄A。 基準地價工作底圖為： 大城市 1:10000—1:20000 中等城市 1:5000—1:10000 小城市以下 1:1000—1:5000 按路線價評估基準地價的區(qū)域,局部商業(yè)用地的基準地價圖可采用更大比例尺圖件。 4.2 資料調查與整理 4.2.1 資料調查的一般要求 1. 調查、收集到有關的地價資料要按實地位置標注到估價工作底圖上； 2. 調查以土地級或均質地域為單位進行； 3. 樣本抽樣采用分類不等比抽樣調查； 4. 樣本要有代表性； 5. 樣本分布要均勻； 6. 調查樣本數(shù)為每級別內相同土地利用性質宗地數(shù)的五分之一至五十分之一，一般房地出 租買賣的調查樣本至少應占其總量的１５％，每級樣本總數(shù)不少于30個； 7. 所選樣本應能同時獲得地價或利用效益和相對應的土地條件資料； 8. 出讓、轉讓、出租、入股、聯(lián)營、聯(lián)建等地價和企業(yè)單位土地利用效益資料以元為單位 ，準確到小數(shù)點后一位； 9. 調查資料必須填入相應的調表格。 4.2.2 資料調查的內容 1. 土地定級成果資料：包括土地級別圖、土地定級工作和技術報告、其它能用于土地估價 的定級成果及資料； 2. 土地利用效益資料：包括不同行業(yè)資金利潤率標準、同一行業(yè)不同規(guī)模的資金利用效益 資料、不同行業(yè)不同規(guī)模的企業(yè)勞動力標準、行業(yè)經(jīng)濟效益資料、單位或企業(yè)土地利用 效益資料； 3. 地租、地價資料：土地使用權出讓、轉讓、出租、入股等資料，房屋買賣、出租資料， 土地征用及房屋折遷補償標準資料，房屋造價、重置價等相關標準及土地開發(fā)費用資料 等； 4. 影響地價的因素資料； 5. 其它資料：歷史地價資料、經(jīng)濟發(fā)展及利息率利潤率資料、有關經(jīng)濟指數(shù)及建筑材料價 格上漲指數(shù)、土地開發(fā)與經(jīng)營的政策法規(guī)、條例、規(guī)定等、有關土地房屋的稅收種類、 生產(chǎn)率、城市規(guī)劃等有關資料。 4.2.3 樣本資料的整理 1. 樣本剔除。 逐表審查調查資料，將缺主要項目、填報數(shù)據(jù)不符合要求和數(shù)據(jù)明顯偏離正常性況的樣 本剔除。 2. 樣本資料歸類 將初步審查合格的樣本資料，分別按土地級別或均質地域、土地用途、企業(yè)用地效益、 地價的交易方式和地價計算方法進行歸類。當樣本數(shù)量少于規(guī)定要求時應進行樣本的補 充調查。 4.3 基準地價評估的技術路線 4.3.1 以土地定級為基礎，土地收益（地租）為依據(jù)，市場交易資料為參考評估基準地價。該 技術路線主要用于土地市場不發(fā)達，土地交易案例不多的城市。 4.3.2 用土地條件劃分均質地域（或以土地定級為基礎），用市場交易價格等資料評估基準地 價。該技術路線主要用于土地市場發(fā)達，土地交易案例多的城市，是今后基準地價評估 的主要技術路線。 4.3.3 用土地條件劃分均質地域，用市場交易價格等資料評估路線價。該技術路線主要用于土 地市場發(fā)達城市的部分商業(yè)用地的評估。 4.4 級差收益（地租）法評估基準地價 4.4.1 土地級別的確定 根據(jù)《城鎮(zhèn)土地定級規(guī)程》的要求，確定土地的級別。 4.4.2 樣本數(shù)據(jù)處理 4.4.2.1 土地利用類型的劃分 土地利用類型的劃分按利用現(xiàn)狀劃分。在分用途全域覆蓋性評估基準地價時，也以土地 的現(xiàn)狀開發(fā)程度和現(xiàn)狀利用程度為依據(jù)，適當考慮土地利用規(guī)劃。土地利用類型分為商 業(yè)、住宅、工業(yè)用地三大類，在一些土地利用分異較明顯的大城市和特大城市，可將商 業(yè)用地又分為金融、賓館、辦公和普通商業(yè)等用地，住宅用地也可再分為一級住宅、二 級住宅和三級住宅用地等類型。 4.4.2.2 單元土地質量指數(shù)計算 根據(jù)土地級別內單元總分值進行級差收益測算時，單元土地質量指數(shù)按下式計算： fi Xin =—— n 式中：Xin ：某單元土地質量指數(shù)； fi ：某單元總分值； n ：土地級別數(shù) 4.4.2.3 行業(yè)或類別資本效益折算系數(shù)的計算 分別以商業(yè)、住宅、工業(yè)中某種行業(yè)或類別的資本為標準，按下式計算各行業(yè)或類別的 資本效益折算系數(shù)： Crm Kci = —— Cr 式中： Kci ：某用地類型中的某行業(yè)或類別資本效益折算系數(shù) Crm ：該用地類型中某一行業(yè)或類別全市平均資金利潤率 Cr ：該用地類型中標準行業(yè)或類別全市平均資金利潤率 4.4.2.4 規(guī)模資本效益折算系數(shù)的計算 分別以商業(yè)、住宅、工業(yè)中當?shù)匦袠I(yè)最佳企業(yè)規(guī)?；蚣夹g水平下的資本為標準，按下式 計算規(guī)模資本效益折算系數(shù)： Crn Ｋcs =—— Cmax 式中：Ｋcs ：某一行業(yè)或類別某一規(guī)模下的資本效益折算系數(shù) Crn ：該行業(yè)或類別某一規(guī)模下的全市平均資金利潤率 Cmax ：該行業(yè)或類別最佳規(guī)模下的全市平均資金利潤率 4.4.2.5 企業(yè)標準資本額的計算 企業(yè)標準資本額按下式計算： Cs =Ce×Kci ×Kcs 式中：Cs：企業(yè)標準資本額 Ce ：企業(yè)實際使用的資本額 Kci 、Kcs同前。 4.4.2.6 合理工資量的計算 按當?shù)馗餍袠I(yè)不同技術水平下勞動力...
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