“某項(xiàng)目三期”項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)
卓 信 地 產(chǎn) “某項(xiàng)目三期” 項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū) 第一部分 項(xiàng)目概況 一、項(xiàng)目名稱：某項(xiàng)目o花園廣場(chǎng)三期 二、項(xiàng)目地說(shuō)明 1、項(xiàng)目位置 某項(xiàng)目位于南明區(qū)寶山南路西側(cè)，市南路北側(cè)，團(tuán)坡山南側(cè)，東側(cè)為建材市場(chǎng)。項(xiàng)目 隔團(tuán)坡山與南明河、省委相望。 某項(xiàng)目三期位于項(xiàng)目的西南段，西南臨市南路，東北邊為某項(xiàng)目二期，兩端與原有舊 建筑相連，為一塊長(zhǎng)方形土地。 2、項(xiàng)目地基礎(chǔ)指標(biāo) o 項(xiàng)目規(guī)劃總用地10.5畝（7000平方米） o 規(guī)劃總建筑面積不大于40000平方米 o 容積率不大于5.72 o 建筑退市南路不少于5米 3、交通 項(xiàng)目西南臨市南路，東北邊通過(guò)某項(xiàng)目二期接寶山南路，交通形態(tài)良好。 4、地形地貌 項(xiàng)目地呈西北- 東南走向的長(zhǎng)方形，長(zhǎng)約170米，寬約45米，目前為工業(yè)廠房，地勢(shì)基本平坦。 5、水文地質(zhì) 未做地質(zhì)初勘及詳勘，本項(xiàng)目地塊原為工業(yè)廠房用地。 第二部分 項(xiàng)目基礎(chǔ)資料 1、項(xiàng)目定位 某項(xiàng)目項(xiàng)目定位為： 城區(qū)最大規(guī)模的中高檔創(chuàng)新現(xiàn)代東方水景園林社區(qū) 產(chǎn)品的生命力不在于其自身原有的素質(zhì)，而在于如何在這些素質(zhì)的基礎(chǔ)上賦予其嶄新 的活力。項(xiàng)目最終的成功還在于不斷的創(chuàng)新，使項(xiàng)目在市場(chǎng)中保持新鮮感，不斷創(chuàng)造市 場(chǎng)熱點(diǎn)。某項(xiàng)目在某市以“新都市主義”概念贏得市場(chǎng)青睞，正是在于其項(xiàng)目特有的素質(zhì) 與開(kāi)發(fā)中所賦予的產(chǎn)品內(nèi)涵與產(chǎn)品創(chuàng)新符合市場(chǎng)需求。 項(xiàng)目三期在延續(xù)前期定位的前提下，因位置和產(chǎn)品形態(tài)存在一定的差距，產(chǎn)品創(chuàng)新和 戶型創(chuàng)新將成為本期項(xiàng)目的定位重點(diǎn)。因此，三期項(xiàng)目的綜合定位為： 新都市主義中高檔現(xiàn)代東方創(chuàng)新陽(yáng)光住宅 “現(xiàn)代東方”“創(chuàng)新”“新穎”是本項(xiàng)目設(shè)計(jì)中的關(guān)鍵。 現(xiàn)代東方：配合項(xiàng)目前期“現(xiàn)代東方水景園林”概念，三期在建筑設(shè)計(jì)中的整體風(fēng)格應(yīng) 展現(xiàn)現(xiàn)代東方的整體形象，在現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格中，適當(dāng)融入東方傳統(tǒng)建 筑符號(hào)，豐富項(xiàng)目的建筑內(nèi)涵。 創(chuàng) 新：項(xiàng)目創(chuàng)新主要表現(xiàn)在建筑形態(tài)和戶型兩個(gè)方面。在建筑形態(tài)上，以板式建筑 為主，通過(guò)碟型變化使整體建筑活起來(lái)。屋頂采取坡沿與平頂?shù)慕Y(jié)合一方 面豐富屋頂?shù)膬?nèi)容。另一方面使頂層戶型具有鮮明的特色。在戶型設(shè)計(jì)上 ，通過(guò)空間的變化豐富戶型內(nèi)容。 新 穎：體現(xiàn)在建筑立面、戶型、公共與戶內(nèi)生活空間上。立面設(shè)計(jì)突破常規(guī)住宅立 面的表現(xiàn)形式，利用構(gòu)筑架造成立面簡(jiǎn)潔感和線條感。戶型采取錯(cuò)半層、 空中花園等新穎的空間設(shè)計(jì)，豐富戶型空間內(nèi)容。 本項(xiàng)目定位是項(xiàng)目設(shè)計(jì)中的指導(dǎo)原則，是項(xiàng)目設(shè)計(jì)中建筑表達(dá)項(xiàng)目?jī)?nèi)涵的關(guān)鍵。 2、項(xiàng)目分析 1）項(xiàng)目SWOT分析 優(yōu)勢(shì)（S）： o 整體市場(chǎng)形勢(shì)向好； o 項(xiàng)目前期形成的良好市場(chǎng)認(rèn)知和認(rèn)同； o 項(xiàng)目定位的超前和先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念； o 項(xiàng)目整體園林營(yíng)造的環(huán)境景觀和社區(qū)生活氛圍； o 項(xiàng)目的“創(chuàng)新”理念形成的市場(chǎng)新鮮感。 劣勢(shì)（W）： o 市南路的噪聲影響； o 原鋼廠的污染影響(目前已進(jìn)行環(huán)保治理)； o 高層建筑的市場(chǎng)抗性； o 成本和銷(xiāo)售價(jià)格的不對(duì)等關(guān)系。 機(jī)會(huì)（O）： o 某市市場(chǎng)產(chǎn)品創(chuàng)新的滯后； o 片區(qū)整體形象的提升； o 兩城區(qū)社區(qū)物業(yè)的稀缺性。 威脅（T）： o 周邊土地開(kāi)發(fā)的不確定因素； o 周邊項(xiàng)目開(kāi)發(fā)速度的滯后可能造成的市場(chǎng)影響； 2）項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià) 本項(xiàng)目作為某項(xiàng)目的最后一期，具有良好的前期基礎(chǔ)和開(kāi)發(fā)理念，是項(xiàng)目的最后亮點(diǎn)和 臉面工程。其建筑形態(tài)和戶型空間將成為某市市場(chǎng)的又一個(gè)亮點(diǎn)。綜合素質(zhì)的提高使項(xiàng) 目成為一個(gè)市場(chǎng)唯一性產(chǎn)品，將具有極高的市場(chǎng)認(rèn)知度。 3、目標(biāo)客戶定位 1）居住區(qū)域： o 以項(xiàng)目周邊5公里區(qū)域?yàn)橹鳎?o 兩城區(qū)； o 周邊區(qū)縣（市）。 2）職業(yè)構(gòu)成： o 國(guó)家公務(wù)員、民營(yíng)企業(yè)白領(lǐng)、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者、金融證券界人士、企業(yè)管理人員、自 由職業(yè)者、文藝體育界人士、高科技企業(yè)員工、醫(yī)務(wù)工作者等； o 周邊區(qū)縣企業(yè)管理層、高科技企業(yè)員工、特殊職業(yè)者等； o 其它中等收入以上階層及拆遷戶。 3）年齡構(gòu)成： o 年齡層為25——40歲。 4）家庭月收入： o 具有穩(wěn)定的工作，有一定的積蓄，家庭月收入在3000元以上； o 家庭存款在5萬(wàn)元以上或等待拆遷的城市住戶。 5）以一次置業(yè)和二次置業(yè)為主 6）購(gòu)買(mǎi)心理： 喜歡城區(qū)生活，追求新穎、時(shí)尚的居住環(huán)境，對(duì)價(jià)格敏感度一般，注重性價(jià)比， 以按揭付款及一次性付款為主。 7）學(xué)歷構(gòu)成： o 高中以上。 8）家庭結(jié)構(gòu)： o 三口之家； o 兩代同堂的家庭。 9）居住現(xiàn)狀： o 無(wú)房或自有住房（公房、福利房、自購(gòu)商品房）有改善居住條件的要求； o 擴(kuò)大目前居住面積（兩代居住）。 10）信息來(lái)源 o 親友轉(zhuǎn)告、戶外路牌、報(bào)紙； o 互聯(lián)網(wǎng)、時(shí)尚雜志； o 房展會(huì)、直郵等。 4、營(yíng)銷(xiāo)主題 南明金三角創(chuàng)新陽(yáng)光生活空間 第三部分 項(xiàng)目設(shè)計(jì)要求 一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)模 1、整個(gè)規(guī)劃總用地面積7000平方米，容積率最高不得超過(guò)5.72，即：總建筑面積做 到40000平方米左右。其中住宅30000平方米；商業(yè)面積10000平方米。 2、商鋪擺設(shè)方向如下： 沿市南路方向?yàn)闈M鋪二層商業(yè)群樓，其中預(yù)留一個(gè)社區(qū)出入通道； 3、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)： 總用地面積：7000㎡ 總建筑面積：40000㎡ 其中：住 宅：30000㎡ 商業(yè)面積：10000㎡ 規(guī)劃層數(shù)：地上17層 地下2層 4、建筑功能說(shuō)明 1）出 入 口：臨市南路面為商業(yè)出入口，住宅出入口設(shè)在東北側(cè)（小區(qū)內(nèi)側(cè)），群 樓須設(shè)整個(gè)社區(qū)主出入口一個(gè)（人、車(chē)通道）。住宅大堂以不占用 商業(yè)面積為佳。 2）園林景觀：項(xiàng)目自身環(huán)境景觀以營(yíng)造為主，采取與項(xiàng)目整體環(huán)境相一致的現(xiàn)代 東方風(fēng)格，利用裙樓樓面、露臺(tái)及過(guò)道等營(yíng)造立體化環(huán)境效果。 3）停 車(chē) 場(chǎng)：地下設(shè)兩層停車(chē)場(chǎng)，商業(yè)裙樓兩側(cè)設(shè)單向出入口。 2. 建筑覆蓋率、綠化率及商鋪層數(shù)、車(chē)位數(shù) 1、建筑覆蓋率：35% 2、綠化率：40%（含商業(yè)裙樓及空中花園綠化面積） 3、商業(yè)層數(shù)；3層 4、車(chē)位：150—200個(gè) 3. 車(chē)行及人行道的設(shè)置 裙樓中段社區(qū)出入口（大門(mén)）為車(chē)/人行主通道，兩側(cè)及內(nèi)側(cè)設(shè)置車(chē)行通道。停車(chē)場(chǎng) 通道在裙樓兩側(cè)設(shè)置單向出入通道，社區(qū)出入口內(nèi)側(cè)設(shè)置通往裙樓屋頂花園的人行通道 。 4. 配套設(shè)施項(xiàng)目 項(xiàng)目配套以某項(xiàng)目社區(qū)配套為主，本項(xiàng)目配套主要考慮商業(yè)配套（如戶外電梯設(shè)置 等）和項(xiàng)目住戶的輔助性配套，在裙樓屋頂轉(zhuǎn)換層考慮架空，設(shè)置屋頂花園及休閑娛樂(lè) 配套設(shè)施。 5. 成本控制 低成本，高質(zhì)量建筑標(biāo)準(zhǔn)，全新戶型組合。 6. 方案深度 1、總體規(guī)劃： 1）總圖：1:500 2）交通組織圖：1:500 3）綠化效果圖：1: 200 4）消防組織圖：1:500 5）日照分析圖：1:500 2、單體設(shè)計(jì)方案 1）商鋪平面圖：1: 200 2）標(biāo)準(zhǔn)層平面圖：1: 200 3）屋頂平面圖：1: 200 4）主要立面圖：1: 200 5）剖面圖：1: 200 3、透視圖與模型 1）模型：工作模型一套 2）景觀透視若干張（能夠反映整個(gè)規(guī)劃特色） 4、規(guī)劃詳細(xì)說(shuō)明（一份） 7. 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 總體規(guī)劃指標(biāo)：容積率/綠化率/住宅面積/建筑覆蓋率/商鋪及轉(zhuǎn)換層配套設(shè)施面積 /地下室停車(chē)場(chǎng)面積及車(chē)位標(biāo)準(zhǔn)/總戶數(shù)/每層平均面積/戶均平均面積 8. 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)說(shuō)明 1、開(kāi)發(fā)定位 組合型板式高層商業(yè)居住綜合建筑。 一梯兩戶、一梯四-- 六戶結(jié)合，通過(guò)空中花園貫通，設(shè)置私家空中露臺(tái)花園，可以考慮戶外連廊設(shè)計(jì)。 2、建筑風(fēng)格 現(xiàn)代建筑風(fēng)格，立面簡(jiǎn)潔，與整體項(xiàng)目建筑風(fēng)格吻合，外立面采取構(gòu)筑架增加線條感 ，立面保持平整流暢。屋頂及立面適當(dāng)增加具有東方色彩的建筑符號(hào)加以裝飾。 整體色彩保持與前期建筑的一致性，商業(yè)建筑色彩以較為穩(wěn)重的色彩加以裝飾。 3、商業(yè) 商業(yè)建筑內(nèi)部應(yīng)保持整體性，盡量減少梁柱對(duì)商業(yè)使用的影響，內(nèi)部設(shè)置一部步行電梯 。 9. 戶型面積及比例 戶型面積及配比如下： 1、戶型面積及比例 o 開(kāi)發(fā)總面積：4萬(wàn)平方米 o 其中：住宅面積3萬(wàn)平方米 商業(yè)面積1萬(wàn)平方米左右 o 規(guī)劃總戶數(shù)：約350戶 戶型配比： |房型 |一房一廳 |二房一廳 |三房二廳 |四房 |復(fù)式 | |面積（㎡） |35—45 |60--70 |90--110 |120-130 |140—160 | |戶型配比 |25% |15% |40% |10% |10% | |面積配比 |12% |11% |46% |14% |17% | |總戶數(shù) |88 |53 |140 |35 |35 | 2、戶型設(shè)計(jì)要求： 隨著人們住房消費(fèi)意識(shí)增強(qiáng)，在位置、環(huán)境因素不可改變情況下，戶型成為消費(fèi)者關(guān) 注的焦點(diǎn)，同時(shí)也是項(xiàng)目創(chuàng)新的亮點(diǎn)。戶型不能少于8大功能，即起居、就餐、櫥衛(wèi)、就 寢、儲(chǔ)藏、工作和學(xué)習(xí)以及陽(yáng)臺(tái)。戶型設(shè)計(jì)的總體趨勢(shì)將出現(xiàn)由外延擴(kuò)張型向內(nèi)涵挖掘 型轉(zhuǎn)化?；陧?xiàng)目的定位，在戶型設(shè)計(jì)上除應(yīng)體現(xiàn)均好性、多樣性、經(jīng)濟(jì)性外，在布局 上亦要體現(xiàn)社交、功能、私人空間的的合理分區(qū)及采取動(dòng)態(tài)的戶型設(shè)計(jì)，使項(xiàng)目的房型 在推出時(shí)始終保持時(shí)尚、合理、具張揚(yáng)的個(gè)性，使別人無(wú)法復(fù)制。一方面依據(jù)項(xiàng)目市場(chǎng) 定位，自身由低到高的上移，另一方面更重要地依據(jù)市場(chǎng)信息的反饋?zhàn)髑∪缙浞值恼{(diào)整 ，同時(shí)通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查戶型設(shè)計(jì)上考慮以下幾點(diǎn)： 1. 層高3米； 2. 陽(yáng)臺(tái)不少于1個(gè)，主陽(yáng)臺(tái)要大，應(yīng)盡可能加入露臺(tái)設(shè)計(jì)，使戶外私人空間能成為 一個(gè)觀景娛樂(lè)的多功能場(chǎng)所； 3. 戶型要考慮錯(cuò)層、錯(cuò)半層及復(fù)式； 4. 套內(nèi)不允許有異形房； 5. 入門(mén)處可以考慮設(shè)計(jì)玄關(guān)，對(duì)整套房的私密性有很好的保證，創(chuàng)造外部環(huán)境與室 內(nèi)環(huán)境轉(zhuǎn)換時(shí)的調(diào)整空間； 6. 不僅僅局限在靜止的狀態(tài)，對(duì)雙廳面積以及功能分化的需求要有所提高。盡量避 免模糊雙廳的概念，尤其餐廳的設(shè)計(jì)應(yīng)追求情調(diào)，如臨窗設(shè)計(jì)?？蛷d開(kāi)間盡量 做大（4.2~4.5米的面寬，一房、二房可適當(dāng)降低）；在設(shè)計(jì)中客廳和臥室的 設(shè)計(jì)一方面考慮朝向，另一方面在有景觀的方向上考慮廳臥分開(kāi)。 7. 廚房、飯廳和公共衛(wèi)生間全部集中在一起，要求明廳、明廚、明衛(wèi)設(shè)計(jì)，功能分 區(qū)集中，并與其他功能區(qū)明確分開(kāi)。其中餐廳與廚房緊密相聯(lián)，設(shè)置明窗（對(duì) 于景觀朝向較好的單元，建議餐廳設(shè)計(jì)外挑觀景窗），設(shè)計(jì)時(shí)充分考慮通風(fēng)、 采光及景觀度，廚房應(yīng)處于西北面，衛(wèi)生間門(mén)不能正對(duì)餐廳。 8. 衛(wèi)生間設(shè)計(jì)均有明窗通風(fēng)和采光，三房主臥房設(shè)計(jì)獨(dú)立衛(wèi)生間，大房型考慮衣帽 間，以保證良好的私密性；陽(yáng)臺(tái)為雙陽(yáng)臺(tái)（可考慮書(shū)房與客廳或主人房設(shè)立南 向連通式觀景大陽(yáng)臺(tái)），一南一北，有利觀景、通風(fēng)和晾曬衣物等功能。北陽(yáng) 臺(tái)強(qiáng)調(diào)操作功能，尤其是二房的陽(yáng)臺(tái)不但使之成為廚房的輔助空間，同時(shí)考慮 放置洗衣機(jī)的空間。 9. 臥室是第二生活主區(qū)，人一生35％的時(shí)間在這里度過(guò)，所以每個(gè)臥室的面積分配 都應(yīng)十分合理，需方正、平直、寬大令人心情舒暢。采光與光照也應(yīng)格外被重 視，建議采用健康大氣的外挑飄窗。臥室面積盡量大，主臥室置于最里面，充 分保證私密性；主臥室與北面臥室的門(mén)對(duì)開(kāi)，有利于南北空氣對(duì)流。 10. 公共活動(dòng)區(qū)（客廳、飯廳、廚房），分隔過(guò)渡區(qū)（公用衛(wèi)生間），功能分區(qū)集中 ，動(dòng)靜分區(qū)、干濕分區(qū)明晰，過(guò)渡自然，互不干擾。 11. 房中無(wú)狹窄的通道，無(wú)面積浪費(fèi)，在室內(nèi)門(mén)的設(shè)計(jì)也趨于玄關(guān)化，局部和整體的 概念趨于和諧統(tǒng)一，公共分?jǐn)偯娣e小，保證實(shí)用率控制在85%以上。 12. 在窗的設(shè)計(jì)上應(yīng)考慮規(guī)避噪聲及通風(fēng)、采光、保溫的結(jié)合，如采用落地凸窗設(shè)計(jì) 等。 13. 整個(gè)項(xiàng)目為社區(qū)封閉式管理與項(xiàng)目半封閉管理。 10. 居住建筑標(biāo)準(zhǔn)與檔次 1、外立面：構(gòu)筑架、陽(yáng)臺(tái)、窗的結(jié)合設(shè)計(jì)，使外立面在整體造型的基礎(chǔ)上保持簡(jiǎn)潔 明快的線條感，色彩在與前期項(xiàng)目保持一致的基礎(chǔ)上，適當(dāng)增加一些裝飾性色彩組合。 2、室內(nèi)：三表出戶，管線安裝就位。 十一、住宅設(shè)計(jì)規(guī)范與要求 根據(jù)某市房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)信息，結(jié)合項(xiàng)目產(chǎn)品定位原則思路，住宅設(shè)計(jì)應(yīng)在滿足市場(chǎng)需 求的同時(shí)，盡量按貴司多年的專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)，并參照以下內(nèi)容考慮（但切莫絕對(duì)僅限于 此）： 1、套內(nèi)空間 套型 1. 住宅應(yīng)按套型設(shè)計(jì)，每套住宅應(yīng)設(shè)臥室、起居室（廳）、廚房和衛(wèi)生間等基 本空間。 2. 住宅套型分為6類(lèi)，其居住空間個(gè)數(shù)和使用面積不宜小于下列表格規(guī)定。 |套型 |居住空間數(shù)（個(gè)） |建筑面積（M2） |備注 | |一類(lèi) |1 |35--45 |建筑面積（M2| | | | |）含公攤部分| |二類(lèi) |2 |60--70 | | |三類(lèi) |3 |90—110 | | |四類(lèi) |4 |120—130 | | |五類(lèi) |4--6 |140—160 | | 臥室、起居室（廳） 1. 臥室之間不能穿越，同時(shí)保證有直接采光、自然通風(fēng)，其使用面積 不應(yīng)小于下列數(shù)字： 雙人臥室不小于15平方米；單人臥室不小于10平方米。 2....
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