北京美林花園物業(yè)管理招標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)標(biāo)答辯節(jié)選
９月１２日，北京首次物業(yè)管理招標(biāo)由美林花園成功舉辦。招標(biāo)會(huì)上，由多位專(zhuān)家和客戶(hù)代表組成的評(píng)委會(huì)針對(duì)每一家競(jìng)標(biāo)單位都進(jìn)行了“連珠炮”式的現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)，其中很多問(wèn)題都是物業(yè)管理工作的一些焦點(diǎn)、熱點(diǎn)話(huà)題。以下是這次問(wèn)答的精選。

　　第一答辯人： 北京達(dá)文物業(yè)管理公司
　　劉志宇（北京市小區(qū)辦主任，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“劉”）：你們?cè)跇?biāo)書(shū)中提到了接管美林花園后要先收３個(gè)月的物業(yè)管理費(fèi)作抵押，請(qǐng)問(wèn)這種做法的根據(jù)是什么？
　　答：我們依據(jù)的是北京市小區(qū)辦的規(guī)定，要收２％或是３％的基金，這３個(gè)月的管理費(fèi)要用于重大公用設(shè)施的改建和維護(hù)，因?yàn)楦邫n物業(yè)需要比較高的支出，尤其是工程管理方面，所以需要有適當(dāng)?shù)墓芾碣M(fèi)用作為維修基金。
　　劉：北京市現(xiàn)在沒(méi)有關(guān)于要收物業(yè)管理費(fèi)押金的規(guī)定。
　　點(diǎn)評(píng)：物業(yè)管理費(fèi)及公共代辦性服務(wù)項(xiàng)目預(yù)付押金或保證金的問(wèn)題，法律法規(guī)對(duì)此無(wú)規(guī)定，是否收取需以雙方在《房屋使用、管理、維修公約》中的約定為依據(jù)。
　　季如進(jìn)（清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所副所長(zhǎng)，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“季”）：你們?cè)跇?biāo)書(shū)中提出，工程維修費(fèi)用每年按２０％的速度遞增，依據(jù)的是什么？你們采取的是提取酬金的方式，但不知你們?cè)诮档凸芾沓杀旧嫌心男┐胧?
　　答：首先，物業(yè)的保修應(yīng)由發(fā)展商提供，但現(xiàn)在的情況是發(fā)展商把維修費(fèi)用都轉(zhuǎn)給物業(yè)管理公司承擔(dān)；固定資產(chǎn)都有一定折舊，維修費(fèi)也應(yīng)逐漸遞增，２０％是我們根據(jù)目前的實(shí)際情況提出的。
　　第二點(diǎn)，在降低管理成本上，我們有非常明確的目標(biāo)，在工程維修、維護(hù)方面，我們做到有章可循，因?yàn)榇舜蚊懒只▓@招標(biāo)中對(duì)一些功能安排不清，我們只能按一般測(cè)算值來(lái)確定。
　　點(diǎn)評(píng)：工程維修是在建筑商、發(fā)展商對(duì)工程保修項(xiàng)目之外及保修期限屆滿(mǎn)之后才會(huì)發(fā)生的，該費(fèi)用劃分為中小修項(xiàng)目費(fèi)用與大修項(xiàng)目費(fèi)用，前者從日常物業(yè)管理費(fèi)中支付，后者從公共維修基金中支付。
　　蔡鴻巖（精品家園房地產(chǎn)咨詢(xún)公司總經(jīng)理，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“蔡經(jīng)理”）：物業(yè)管理必須要實(shí)行財(cái)務(wù)公開(kāi)化，但你們公司的標(biāo)書(shū)并未涉及，請(qǐng)解釋一下。
　　答：我們通過(guò)兩種途徑實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)的公開(kāi)化，一種是資產(chǎn)負(fù)債表及各種基金的管理表，這是按ＩＳＯ９０００認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)制定的；同時(shí)，接受物業(yè)管理委員會(huì)的抽查，定期向他們匯報(bào)。
　　點(diǎn)評(píng)：物業(yè)公司的財(cái)務(wù)及經(jīng)營(yíng)情況應(yīng)當(dāng)以適當(dāng)方式公開(kāi)，這是作為受托人的物業(yè)公司對(duì)委托人（業(yè)主、物業(yè)管理委員會(huì)）應(yīng)當(dāng)履行的法律義務(wù)，公開(kāi)的方式包括定期向物業(yè)管理委員會(huì)報(bào)告及向全體業(yè)主公布財(cái)務(wù)狀況及管理情況。

　　第二答辯人： 北京保利物業(yè)酒店管理公司
　　徐俊達(dá)（建設(shè)部房地產(chǎn)司物業(yè)處處長(zhǎng)，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“徐”）：保利公司既從事酒店管理，又從事公寓管理，請(qǐng)問(wèn)這兩種物業(yè)管理有何區(qū)別？
　　答：我覺(jué)得，他們最大的區(qū)別在于：酒店管理強(qiáng)調(diào)的是經(jīng)營(yíng)；物業(yè)管理強(qiáng)調(diào)的是服務(wù)。
　　杜女士（美林花園客戶(hù)代表，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“杜”）：在人員編制和費(fèi)用支出當(dāng)中，你們提出的財(cái)務(wù)人員居然占到８人，這幾乎是其他幾家的總和；工程隊(duì)的編制居然占到了６０人，這就等于業(yè)主要多養(yǎng)許多富余人員，請(qǐng)給予解釋。
　　答：我們是將美林公寓維修采購(gòu)編制放到財(cái)務(wù)編制中，作為一家物業(yè)管理公司，采購(gòu)是一個(gè)非常大的支出環(huán)節(jié)，應(yīng)該受到財(cái)務(wù)的監(jiān)督和控制，所以我認(rèn)為８?jìng)€(gè)人的編制并不大。
　　物業(yè)管理涉及的工程系統(tǒng)較多，而且接管初期又是一個(gè)磨合期，將來(lái)隨著物業(yè)不斷的完善，我們要培養(yǎng)一些萬(wàn)能手，如果最初把人員編制壓下來(lái)，實(shí)施過(guò)程中就會(huì)非常被動(dòng)。
　　點(diǎn)評(píng)：在６家競(jìng)標(biāo)的物業(yè)管理公司中，除保利之外，其余各家公司列出的財(cái)務(wù)人員最多未超過(guò)３人。作為客戶(hù)或業(yè)主提出這樣的質(zhì)詢(xún)，當(dāng)然是在情理之中。
　　楊燕敏（北京市房地產(chǎn)管理局總工程師，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“楊”）：你標(biāo)書(shū)中的人員編制非常龐大，共有１４６個(gè)人，人員費(fèi)用的支出加上管理費(fèi)酬金共約５００萬(wàn)元，占整個(gè)物業(yè)管理支出的５５％以上，請(qǐng)對(duì)此問(wèn)題進(jìn)行解釋。
　　答：從目前北京物業(yè)管理行業(yè)情況來(lái)看，完全過(guò)渡到專(zhuān)業(yè)化，或是單純減少物業(yè)管理公司的人員，我們測(cè)算過(guò)，似乎比自己管理費(fèi)用還要高，因此，我們?cè)跇?biāo)書(shū)中只將綠化暫委托專(zhuān)業(yè)化公司，隨著管理的深入，我們將逐漸減少保安、工程維修等部門(mén)的人員編制。我預(yù)計(jì)，會(huì)減少到８０人左右。
　　點(diǎn)評(píng)：物業(yè)管理要想競(jìng)標(biāo)成功、占領(lǐng)市場(chǎng)，必須按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)法則行事，即應(yīng)當(dāng)優(yōu)化人員結(jié)構(gòu)，科學(xué)合理地設(shè)置崗位，提高管理水平，以便降低管理成本。
　　徐：標(biāo)書(shū)上已提出物業(yè)管理費(fèi)的參考指導(dǎo)價(jià)為４元，你們做出元的標(biāo)準(zhǔn)，是基于什么樣的理由？
　　答：關(guān)于保利物業(yè)申報(bào)的每平方米６元的管理標(biāo)準(zhǔn)，與標(biāo)書(shū)上提出的每平方米每月４元，差距為兩元，當(dāng)時(shí)從保利物業(yè)的指導(dǎo)思想上來(lái)講，我們認(rèn)為，應(yīng)該根據(jù)保利物業(yè)管理美林公寓的全部支出項(xiàng)目的實(shí)際需要來(lái)測(cè)算，在標(biāo)書(shū)上我們提到了九項(xiàng)，在資料有限的情況下，我們首先按照目前的現(xiàn)有資料提出全部支出項(xiàng)目，之后按照可供銷(xiāo)售的面積１２萬(wàn)平方米倒推回來(lái)計(jì)算出６元錢(qián)。我認(rèn)為，作為一家物業(yè)管理公司，在他接管一家物業(yè)管理項(xiàng)目的時(shí)候，首先應(yīng)明確這家物業(yè)的定位是什么檔次，之后根據(jù)他受托的項(xiàng)目制定切實(shí)可行的支出項(xiàng)目。我認(rèn)為保利物業(yè)目前擬定的八項(xiàng)跟ＩＳＯ９００２制定的標(biāo)準(zhǔn)吻合，我們確實(shí)有一定的偏差，這是由于保守而造成的，不過(guò)我們會(huì)有一定的調(diào)整。如果我們的預(yù)算或者說(shuō)我們的標(biāo)書(shū)沒(méi)有得到業(yè)主的同意，我們可以按照發(fā)展商的
資料做進(jìn)一步的測(cè)算。
　　杜：關(guān)于物業(yè)管理承諾問(wèn)題，我統(tǒng)計(jì)了一下，在所有的物業(yè)管理公司當(dāng)中，根據(jù)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)要求，有如下幾點(diǎn)保利公司是處于最低線(xiàn)：第一，房屋維修國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)是９８％，保利承諾是９５％；第二，是維修工程合格率，其他各家（競(jìng)標(biāo)的物業(yè)公司）均符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，惟有保利是９７％；第三，化糞池、污水井完好率國(guó)家規(guī)定是百分之百，其他各家都是百分之百，保利是９５％；第四，業(yè)主滿(mǎn)意率這一項(xiàng)保利承諾是９０％，其他各家基本都是百分之百，請(qǐng)解釋一下。
　　答：國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)我們也都看了，要迎合發(fā)展商和評(píng)委的口味都可以寫(xiě)成是百分之百，但這可能就是一個(gè)不切實(shí)際的承諾，我們從實(shí)際經(jīng)驗(yàn)出發(fā)制定這樣一個(gè)百分比，否則將是一種不負(fù)責(zé)任的態(tài)度。
　　點(diǎn)評(píng)：從各公司的競(jìng)標(biāo)書(shū)中看出，各公司承諾的標(biāo)準(zhǔn)各項(xiàng)都基本上接近百分之百，這與北京現(xiàn)實(shí)的物業(yè)管理情況顯然有很大差距，該公司的承諾雖然選擇了下限，但未必不符合實(shí)際。
　　這也引發(fā)出另一個(gè)問(wèn)題，如果中標(biāo)物業(yè)管理公司沒(méi)有實(shí)現(xiàn)承諾的標(biāo)準(zhǔn)，問(wèn)題該如何解決？同時(shí)，對(duì)于上述指標(biāo)的定義及可操作性也值得考慮。
　　蔡耀忠（北京煒衡律師事務(wù)所律師，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“蔡律師”）：你標(biāo)書(shū)中提到對(duì)自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧有異議，如果在正常情況下，管理費(fèi)收入不夠支出，這準(zhǔn)備怎么處理？
　　答：作為物業(yè)管理公司，支出原則是有多少錢(qián)干多少事，管理酬金應(yīng)該是建設(shè)部規(guī)定的８％和１２％，在正常管理之下，如果虧損，這種虧損在得到物業(yè)管理委員會(huì)的認(rèn)可后，應(yīng)由全體業(yè)主承擔(dān)；如果有盈利，也應(yīng)由全體業(yè)主共享，轉(zhuǎn)入下一年度繼續(xù)使用，同時(shí)，管理公司每一年度應(yīng)該向全體業(yè)主報(bào)告下一年度的收支管理預(yù)算，若不發(fā)生重大的資金支出項(xiàng)目，管理公司不應(yīng)該發(fā)生收支不平衡的現(xiàn)象。
　　點(diǎn)評(píng)：物業(yè)公司在采取定額酬金的管理方式時(shí)，也不能免除物業(yè)公司在物業(yè)管理費(fèi)入不敷出時(shí)負(fù)有一定責(zé)任，在正常情況下，保持物業(yè)管理費(fèi)收支平衡是物業(yè)公司一項(xiàng)重要義務(wù)，同時(shí)法律法規(guī)亦不禁止物業(yè)公司采用承包的管理方式。

　　第三答辯人： 北京燕僑物業(yè)管理公司
　　劉：美林花園是外銷(xiāo)公寓，也就是說(shuō)這里的業(yè)主或租戶(hù)有可能是外國(guó)人，作為物業(yè)管理公司你們是否知道應(yīng)到公安機(jī)關(guān)辦哪些手續(xù)？
　　答：我們要請(qǐng)外籍人員填寫(xiě)由公安局管理處要求填寫(xiě)的登記表，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)傳給公安管理部門(mén)，對(duì)外籍人員進(jìn)行登記，以便更好地管理。
　　點(diǎn)評(píng)：這是一個(gè)管理工作中的技術(shù)性問(wèn)題，經(jīng)驗(yàn)如何，也由此可見(jiàn)一斑。
　　蔡經(jīng)理：貴公司標(biāo)書(shū)里有關(guān)物業(yè)管理費(fèi)收繳率的承諾中提到“非管理責(zé)任造成的欠收”問(wèn)題，能不能解釋一下這指的是什么？
　　答：這個(gè)非物業(yè)管理的責(zé)任指的是：小區(qū)周邊噪音嚴(yán)重等并非物業(yè)管理本身問(wèn)題對(duì)住戶(hù)正常生活造成的影響，這種情況不交管理費(fèi)，業(yè)主也是有道理的，因?yàn)樗硎懿坏桨矊帣?quán)，這樣的情況下只能通過(guò)法律手段來(lái)解決。
　　點(diǎn)評(píng)：拖欠物業(yè)管理費(fèi)是一個(gè)非常普遍的現(xiàn)象，造成業(yè)主拒交的原因其中許多是由于發(fā)展商銷(xiāo)售或建設(shè)房屋時(shí)遺留下的問(wèn)題而產(chǎn)生的，對(duì)此物業(yè)管理公司接管時(shí)，所約定的條款嚴(yán)謹(jǐn)一些才具有可操作性。
　　蔡律師：在標(biāo)書(shū)中你們提到，保安有２２人，目前北京保安分為兩類(lèi)：一類(lèi)是自己組建、培訓(xùn)保安人員進(jìn)行管理，一類(lèi)是分包給專(zhuān)業(yè)保安公司。你們是外包的，請(qǐng)問(wèn)，你們將如何保證對(duì)保安人員的控制管理，又怎么能保證小區(qū)安全？
　　第二個(gè)問(wèn)題是你們?cè)跇?biāo)書(shū)中對(duì)社區(qū)文化建設(shè)提出了很多設(shè)想和安排，如“三八”節(jié)活動(dòng)和秧歌隊(duì)等，這些活動(dòng)對(duì)于外銷(xiāo)公寓是否合適？
　　答：關(guān)于保安外包的問(wèn)題，我們?cè)谄刚?qǐng)保安人員的時(shí)候，要跟當(dāng)?shù)氐墓膊块T(mén)取得聯(lián)系，由他們來(lái)推薦專(zhuān)業(yè)的保安公司，在對(duì)保安人員的控制問(wèn)題上，我們要保安公司簽訂規(guī)范化的委托管理合同，我們會(huì)在合同中注明由保安員及保安公司失誤造成的損失賠償問(wèn)題；第二，我們要求保安公司提供保安員詳細(xì)的個(gè)人資料，而且，由保安公司做出承諾，保安員所發(fā)生的問(wèn)題由保安公司來(lái)承擔(dān)。
　　我們?cè)谥贫?biāo)書(shū)時(shí)，并不了解美林公寓的客戶(hù)群，所以我們制定的社區(qū)活動(dòng)就比較全，當(dāng)然在真正接管后，我們要根據(jù)當(dāng)時(shí)的客戶(hù)群，來(lái)進(jìn)行文化活動(dòng)的組織及安排。
　　蔡律師：你選擇外包的方式要么就是水平高，要么就是費(fèi)用低，外包是一種間接的管理，你能不能具體說(shuō)一下，為什么這樣比你自己管理更好？
　　答：我們公司自己也招聘過(guò)保安，培訓(xùn)等一系列的管理都是由我們公司來(lái)做，但是，這樣做成本比較大；第二，在人員管理上，由于在一個(gè)公司，時(shí)間長(zhǎng)了就容易發(fā)生一些問(wèn)題。社會(huì)上保安公司很多，他們也是通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)來(lái)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益，所以我們可以通過(guò)公安部門(mén)推薦和根據(jù)多年的經(jīng)驗(yàn)來(lái)選擇專(zhuān)業(yè)化的保安公司，這樣既能節(jié)省本身物業(yè)管理的成本，也可以保證不會(huì)發(fā)生剛剛我說(shuō)的那幾種情況。
　　蔡律師：但是根據(jù)我們的了解，保安公司目前是一個(gè)壟斷性較強(qiáng)的行業(yè)，通常是由公安設(shè)立的專(zhuān)門(mén)公司；另外，公安大學(xué)等單位也開(kāi)辦了一些行業(yè)性的保安公司，這種情況下，你的約束力和有效性怎么保證，比如說(shuō)保安人員不遵守規(guī)定或不服從管理時(shí)怎么辦？
　　答：我們選的是公安大學(xué)的管理公司，我也曾經(jīng)遇到過(guò)這樣的問(wèn)題，由于保安人員的過(guò)失，給物業(yè)管理公司造成損失，這樣在我們的合同中已嚴(yán)格規(guī)定，在正常的管理過(guò)程當(dāng)中，如果有問(wèn)題及時(shí)更換，他們會(huì)按照我們的要求，一般在一天之內(nèi)可以更換保安員第二，由于保安員引起的物業(yè)管理公司與業(yè)主的損失，由保安公司來(lái)進(jìn)行賠償，這個(gè)事先在合同中也已寫(xiě)明，而且是嚴(yán)格按照合同來(lái)執(zhí)行的。楊：請(qǐng)你談一下物業(yè)管理的新體制和傳統(tǒng)的房屋管理區(qū)別在哪兒？
　　答：新的物業(yè)管理概念是由業(yè)主自治自管，通過(guò)在物業(yè)主管部門(mén)的指導(dǎo)下來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)物業(yè)的自主化管理，而以前的管理是一種房管所式的管理，這就是最大的區(qū)別。
　　我認(rèn)為，物業(yè)管理新的機(jī)制是物業(yè)管理概念的變化，以前的物業(yè)管理等于是無(wú)償管理，通過(guò)房管所來(lái)進(jìn)行管理，而現(xiàn)在是通過(guò)專(zhuān)業(yè)化的管理公司來(lái)進(jìn)行有償?shù)墓芾?，這是一個(gè)比較大的飛躍。
　　楊：你再說(shuō)一下物業(yè)管理達(dá)到的目標(biāo)是什么？
　　答：物業(yè)管理的目標(biāo)是要使新建的物業(yè)保值增值，為客戶(hù)提供一個(gè)滿(mǎn)意的居住空間，這是我們最大的愿望。
　　點(diǎn)評(píng)：良好的理念及超前的意識(shí)是優(yōu)秀物業(yè)公司的標(biāo)志，一個(gè)對(duì)物業(yè)管理模式?jīng)]有深入認(rèn)識(shí)、對(duì)行業(yè)的轉(zhuǎn)變沒(méi)有把握的公司也無(wú)法成為優(yōu)秀的物業(yè)公司。
　　徐：假如你管的小區(qū)中有一個(gè)會(huì)所，你在標(biāo)書(shū)中提到，會(huì)所的設(shè)施住戶(hù)或者是業(yè)主可以無(wú)償使用，這個(gè)問(wèn)題你們跟開(kāi)發(fā)商怎么銜接開(kāi)發(fā)商是獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單位，如果這樣做出承諾，將來(lái)業(yè)主說(shuō)了，你們當(dāng)時(shí)說(shuō)是無(wú)償?shù)?，可是產(chǎn)權(quán)人說(shuō)不同意，那怎么辦？
　　答：通過(guò)美林花園開(kāi)發(fā)商的介紹，我們了解到他們的會(huì)所由兩部分組成：一部分是非民用性的，一部分是民用性的，這里我們所說(shuō)的會(huì)所只限于非民用性的，他的成本達(dá)到物業(yè)管理費(fèi)的水平，所以，在具體竣工之后，我想我們會(huì)跟開(kāi)發(fā)商進(jìn)行更好的協(xié)商，在物業(yè)管理合同中注明。
　　點(diǎn)評(píng)：會(huì)所是一個(gè)復(fù)雜的問(wèn)題，分?jǐn)偱c不分?jǐn)偟摹⒐芾硇缘呐c經(jīng)營(yíng)性的，在未分清上述問(wèn)題前，會(huì)所的管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)難以確定，這也是北京市場(chǎng)上普遍存在并未根本解決的問(wèn)題。
　
　　第四答辯人： 均豪物業(yè)管理公司
　　問(wèn)：作為一家民營(yíng)企業(yè)，請(qǐng)問(wèn)均豪是否有經(jīng)濟(jì)能力保障長(zhǎng)期穩(wěn)定的管理好美林公寓？
　　答：均豪是一家民營(yíng)企業(yè)，而且不是一個(gè)以投資為主體的房地產(chǎn)公司，這是無(wú)須諱言的。但我們有著良好的資信和業(yè)績(jī)，這也是委托人看中我們的理由。物業(yè)管理行業(yè)有一個(gè)特點(diǎn)，就是低收入，但也是低風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)。均豪這幾年除了物業(yè)管理，我們沒(méi)有做任何其他方面的投資，使我們企業(yè)在規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)方面做得非常好，我們知道我們自己應(yīng)該干什么，不應(yīng)該干什么。
　　問(wèn)：你們的標(biāo)書(shū)中提出了許多特約性服務(wù)，有些項(xiàng)目是收費(fèi)的，這些項(xiàng)目又是管理人員利用工作時(shí)間完成的，而管理人員的工資已經(jīng)從管理費(fèi)中支付，那么，特約服務(wù)的收益應(yīng)該歸誰(shuí)所有。
　　答：特約服務(wù)的開(kāi)展有兩種，一種是由管理公司來(lái)完成的，這部分特約服務(wù)的成本要單獨(dú)核算的。第二種是由管理公司派人來(lái)完成，自身只扮演一個(gè)組織者，這樣，收益中將有一部分作為管理人員的收入，因?yàn)槲覀儺吘棺隽朔?wù)，另一個(gè)部分將作為這個(gè)社區(qū)的管理基金。
　　點(diǎn)評(píng)：許多物業(yè)把特約性服務(wù)收入想當(dāng)然地視為自己的收入這種做法并不正確均豪的認(rèn)識(shí)應(yīng)當(dāng)是全面、正確的。
　　問(wèn)：北京市１９６號(hào)文件適用范圍是怎樣的。另外標(biāo)書(shū)中提到治安發(fā)生率要低于萬(wàn)分之一，一共是7００多戶(hù)，住滿(mǎn)的話(huà)一戶(hù)按五個(gè)人算，已趨近于零了，請(qǐng)問(wèn)如何保證實(shí)現(xiàn)？
　　答：１９６號(hào)文件主要用于住宅物業(yè)。另外，關(guān)于治安發(fā)生率，我們認(rèn)為，全年一共有８７６０個(gè)小時(shí)，按小時(shí)數(shù)的萬(wàn)分之一算，一年大概是八到九次。在我們管理的項(xiàng)目中，被公安機(jī)關(guān)立案的幾乎沒(méi)有，有一些糾紛，我們都及時(shí)控制了。
問(wèn)：治安問(wèn)題有時(shí)候不取決于你的努力，而是取決于發(fā)案者本身。所以你不能說(shuō)一個(gè)市長(zhǎng)承諾本市發(fā)案率在萬(wàn)分之幾以下，實(shí)際發(fā)案率真的就那么低，所以建議你們承諾時(shí)留一個(gè)余地。
　　點(diǎn)評(píng)：管理服務(wù)指標(biāo)的承諾必須先確定指標(biāo)的確切含義這樣才具有可操作性可執(zhí)行性。不只是物業(yè)公司、行政主管部門(mén)在發(fā)布各種標(biāo)準(zhǔn)時(shí)亦應(yīng)當(dāng)注意此問(wèn)題。
　　問(wèn)：你們公司也非常重視社區(qū)的文化活動(dòng)，公司用什么體制來(lái)保證這種社區(qū)文化的完成；再有就是物業(yè)公司如何與街道辦事處和居委會(huì)接觸等等？
　　答：怎么使社區(qū)文化推廣到位是一個(gè)大問(wèn)題。我們公司在總部有兩個(gè)機(jī)構(gòu)，專(zhuān)門(mén)用于這方面研究，在總部針對(duì)不同的物業(yè)去考察社區(qū)文化，考慮應(yīng)該建立一個(gè)怎樣的主體。
　　這一點(diǎn)，我們派出的執(zhí)行部門(mén)都有體現(xiàn)。
　　第二個(gè)問(wèn)題談街道辦事處。剛剛我談到了物業(yè)管理企業(yè)并不是一個(gè)全能的企業(yè)，大家應(yīng)該對(duì)他具有希望，但不應(yīng)是全部的希望。一個(gè)小區(qū)的成功不是一個(gè)物業(yè)管理公司的成功，而是大家共同的成功，包括發(fā)展商、客戶(hù)和居委會(huì)街道這些相關(guān)部門(mén)。所以，共建、共管是我們標(biāo)書(shū)里特別提到的。
　　點(diǎn)評(píng)：的確物業(yè)公司不是全能的小區(qū)秩序的建立、維持還需其他管理部門(mén)的支持。
　　問(wèn)：你們提到，如果服務(wù)達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的話(huà)，希望能夠提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并且希望能夠提高酬金。您能不能在今天這個(gè)場(chǎng)合就這個(gè)問(wèn)題作一個(gè)最誠(chéng)懇的表示，這個(gè)要求有沒(méi)有可能取消？第二個(gè)，在６家物業(yè)公司里面，均豪是有償服務(wù)列表最細(xì)，收費(fèi)最高的，你是否考慮，像其他一些服務(wù)公司一樣，把收取的這些費(fèi)用拿來(lái)回報(bào)業(yè)主？
　　答：當(dāng)美林公寓如果全部達(dá)到市優(yōu)或者是國(guó)優(yōu)的條件下，適當(dāng)提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)管理公司的酬金適當(dāng)提高，應(yīng)該說(shuō)這是我們的希望。我相信，如果我們做出成績(jī)來(lái)，業(yè)主自然會(huì)給我們的成績(jī)給予肯定，我想這肯定不僅僅是一個(gè)口頭上的，包括實(shí)際上的。我想，能否提高是需要我們業(yè)主委員會(huì)共同商議的。如果作為條件的話(huà)，我們?nèi)∠@個(gè)要求。如果是建議，我們還是保留。
　　第二個(gè)問(wèn)題，有償服務(wù)所得能不能全部返還美林公寓，對(duì)這個(gè)問(wèn)題我仍然不太想給予肯定的承諾，為什么呢？我們?cè)O(shè)想一下，美林公寓將會(huì)有均豪派出的大量的管理干部和工作人員，在業(yè)主休息的時(shí)候，他們還在工作，在你們節(jié)假日的時(shí)候他們還在工作，他們這么辛苦，如果他們的努力換來(lái)了美林花園物業(yè)的保值和增值，能夠被社會(huì)認(rèn)可，業(yè)主能夠享受到非常好的環(huán)境，這樣的情況下，可不可以給他們一些報(bào)酬？我想這是可以的。
　　點(diǎn)評(píng)：均豪的態(tài)度無(wú)疑是誠(chéng)懇的心態(tài)亦是健康的。

　　第五答辯人： 中海物業(yè)管理公司
　　問(wèn)：第一，在你的投標(biāo)書(shū)里面，對(duì)于管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的計(jì)算，所依據(jù)的文件是１９６號(hào)文件，這個(gè)文件是針對(duì)普通居住小區(qū)的，這就意味著中海高等品質(zhì)的管理，低的收費(fèi)。希望對(duì)你這個(gè)收費(fèi)可行性和合理性能解釋一下，因?yàn)檫@個(gè)標(biāo)書(shū)里面沒(méi)有把工資、辦公費(fèi)用還有一些不可預(yù)見(jiàn)的費(fèi)用列舉出來(lái)，希望能夠解釋?zhuān)康诙€(gè)問(wèn)題，如果說(shuō)，使用人或者是業(yè)主在使用房子的過(guò)程中對(duì)您的管理或者說(shuō)對(duì)發(fā)展商的物業(yè)有一定的意見(jiàn)，拒交或者是少交管理費(fèi)的時(shí)候，你們應(yīng)該采取什么樣的措施？
　　答：第一個(gè)問(wèn)題，我們依據(jù)的是北京市１９９７年的１９６號(hào)文件，我們認(rèn)為，現(xiàn)在北京市只有這個(gè)文件可供依據(jù)。高層樓宇有共同性，每一項(xiàng)收費(fèi)在總成本中的比例大體相同，所以這種收費(fèi)絕對(duì)不會(huì)影響中海物業(yè)的管理。我們有把握以這個(gè)報(bào)價(jià)管理好美林公寓，因?yàn)槲覀冊(cè)谏钲诘氖召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)普遍在４塊錢(qián)左右。
　　第二個(gè)問(wèn)題，少交或者不交管理費(fèi)是一個(gè)非常普遍的問(wèn)題，我們認(rèn)為，首先要擺正物業(yè)管理公司的位置，業(yè)主是物業(yè)公司的衣食父母，我們中海承諾，首先保證自己高質(zhì)量的服務(wù)。同時(shí)，我們認(rèn)為，北京市物業(yè)管理的法規(guī)在不斷地完善，拒交管理費(fèi)的問(wèn)題最終也會(huì)得到解決。
　　點(diǎn)評(píng)：高檔物業(yè)的收費(fèi)是實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)沒(méi)有強(qiáng)制性的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)中海依據(jù)１９６號(hào)文件測(cè)算并不違法。問(wèn)題是完全依據(jù)１９６號(hào)文件難以體現(xiàn)管理服務(wù)的成本來(lái)源及難以測(cè)算準(zhǔn)確的物業(yè)管理費(fèi)。中海在引用１９６號(hào)文件時(shí)應(yīng)當(dāng)作出必要的補(bǔ)充和合理的解釋。
　　問(wèn)：來(lái)自深圳的中海公司，對(duì)于在北京做物業(yè)管理項(xiàng)目，在難度和風(fēng)險(xiǎn)方面做過(guò)哪些考慮？
　　答：如果加上美林公寓的話(huà)，中海已經(jīng)在北京接了第８?jìng)€(gè)盤(pán)了，我們管理的總建筑面積已經(jīng)達(dá)到２０４萬(wàn)平方米。經(jīng)過(guò)兩年多的對(duì)北京市的考察，決定現(xiàn)在要進(jìn)入北京。我們認(rèn)為，從招標(biāo)書(shū)來(lái)看，對(duì)我們?cè)O(shè)定的風(fēng)險(xiǎn)比在深圳投標(biāo)的風(fēng)險(xiǎn)還要小，所以我們對(duì)這個(gè)項(xiàng)目非常有信心。

北京美林花園物業(yè)管理招標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)標(biāo)答辯節(jié)選