房企打造“好房子”之“六不”——不漏、不堵、不裂、

不霉、不吵、不臭全維度管控實(shí)戰(zhàn)

時(shí)間地點(diǎn)：12月12-13日·長(zhǎng)沙

【課程背景】

1、國(guó)家住建政策導(dǎo)向

      2025年10月11日國(guó)新辦住建十四五高質(zhì)量發(fā)展新聞發(fā)布會(huì)上住建部長(zhǎng)倪虹先生提出好房子要做到“6633”，第一個(gè)6就是房子要不漏、不堵、不裂、不霉、不吵、不臭，本課程緊扣國(guó)家政策導(dǎo)向。

2、行業(yè)趨勢(shì)倒逼品質(zhì)升級(jí)

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)從“增量”轉(zhuǎn)向“提質(zhì)”，業(yè)主對(duì)住宅“居住舒適度、健康安全性”的需求持續(xù)提升，“不漏、不堵、不裂、不霉、不吵、不臭”已成為衡量“好房子”的核心基礎(chǔ)指標(biāo)，也是標(biāo)桿房企打造產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵抓手。

3、現(xiàn)場(chǎng)管控痛點(diǎn)待突破

“六不”屬于建筑工程質(zhì)量通病體系，行業(yè)因管控流程不清晰、技術(shù)措施不到位，導(dǎo)致售后維修成本高、業(yè)主滿意度受影響。

4、房企體系化管控需求

“好房子”體系已明確“六不”核心目標(biāo)，需通過(guò)全維度（管理+技術(shù)）實(shí)戰(zhàn)培訓(xùn)，提供管控流程、工具和工藝，確保好房子體系落地。

【課程收益】

1、系統(tǒng)認(rèn)知

全面掌握“六不”問(wèn)題的成因、影響、客訴敏感點(diǎn)及行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，建立“以終為始”的全過(guò)程品質(zhì)管控思維。

2、管理升級(jí)

健全覆蓋設(shè)計(jì)、技術(shù)、施工、交付、物業(yè)、運(yùn)維、改進(jìn)、全周期的“六不”管理體系。

3、技術(shù)突破

掌握“六不”等質(zhì)量通病防治的材料、設(shè)計(jì)、施工工藝。

4、協(xié)同優(yōu)化

提升跨專業(yè)（建筑、結(jié)構(gòu)、機(jī)電、裝修）協(xié)同設(shè)計(jì)與施工能力。

5、成本平衡

在合理成本范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)“六不”目標(biāo)，避免過(guò)度投入。

6、客戶滿意

顯著降低質(zhì)量投訴，提升交付品質(zhì)與客戶滿意度。

7、標(biāo)桿引領(lǐng)

     本課程融合標(biāo)桿房企實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。

【課程講師】

張老師：

u 房地產(chǎn)與建筑工程管理和技術(shù)實(shí)戰(zhàn)專家

u 高級(jí)工程師，一級(jí)注冊(cè)建造師；

u 中國(guó)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化協(xié)會(huì)（CECS）防水專家；

u 中國(guó)基本建設(shè)優(yōu)化學(xué)會(huì)研究員、總工之家專家智庫(kù)成員；

u 參加編審多個(gè)國(guó)家和天津市工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)以及國(guó)家級(jí)團(tuán)體標(biāo)準(zhǔn)；

u 綠城大學(xué)認(rèn)證講師，綠城集團(tuán)產(chǎn)品管理中心優(yōu)秀講師，所講授的多門(mén)課程受到學(xué)員的高度好評(píng)。

任職經(jīng)歷：

1、具有20余年知名品質(zhì)房企工程和技術(shù)管理經(jīng)驗(yàn)

國(guó)企施工單位工作2年，港資和新加坡地產(chǎn)企業(yè)工作8年，天津地方房企工作4年，綠城集團(tuán)工作7年；

2、具有房地產(chǎn)多部門(mén)和多業(yè)態(tài)管理經(jīng)驗(yàn)

具有總助、運(yùn)營(yíng)、設(shè)計(jì)和工程等多部門(mén)工作經(jīng)歷；具有平臺(tái)公司和項(xiàng)目雙管理經(jīng)驗(yàn)；具有五星級(jí)酒店、甲級(jí)寫(xiě)字樓、高端商場(chǎng)、精品住宅和工業(yè)建筑等多業(yè)態(tài)工作經(jīng)驗(yàn)。

課程特點(diǎn)：

課程原則：以學(xué)員為中心，為學(xué)員創(chuàng)造價(jià)值，解決學(xué)員的問(wèn)題；

標(biāo)桿引領(lǐng)：課程均吸收標(biāo)桿房企的經(jīng)驗(yàn)做法、吸取標(biāo)桿房企的教訓(xùn)，結(jié)合講師20余年豐富的工作經(jīng)驗(yàn)和思考，理論和實(shí)踐相結(jié)合，案例豐富；

實(shí)效實(shí)用：講師秉承對(duì)培訓(xùn)分享的興趣和熱愛(ài)，擅于把工作經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)進(jìn)行思考、歸納、整理、再加工，擅于學(xué)習(xí)研究和創(chuàng)新以及資源整合，以使所講授的課程能夠始終具有實(shí)戰(zhàn)、實(shí)效、實(shí)用的特點(diǎn)；講授課程既授之以魚(yú)，更加注重授之以漁，提升學(xué)員的思想意識(shí)和工作能力水平；

深度聚焦：開(kāi)發(fā)的課程聚焦房地產(chǎn)和建設(shè)項(xiàng)目管理的重點(diǎn)、難點(diǎn)、卡點(diǎn)、痛點(diǎn)和薄弱點(diǎn)。

課程形式：講座、工作坊、研討會(huì)和培訓(xùn)班等，可結(jié)合客戶需要進(jìn)行調(diào)整。

服務(wù)客戶：

綠城集團(tuán)、藍(lán)城集團(tuán)、中冶集團(tuán)、天津泰達(dá)建設(shè)集團(tuán)、天津城投集團(tuán)、明源云、中國(guó)工程建設(shè)優(yōu)化學(xué)會(huì)、總工之家、天津城建大學(xué)和長(zhǎng)城實(shí)業(yè)等。

【課程受眾】

地產(chǎn)公司高層、設(shè)計(jì)研發(fā)、工程、質(zhì)量、成本、采購(gòu)、營(yíng)銷以及對(duì)該課程感興趣的人員。

【課程大綱】

一、現(xiàn)狀問(wèn)題與行業(yè)趨勢(shì)

1、行業(yè)質(zhì)量通病和客訴現(xiàn)狀問(wèn)題。

2、當(dāng)前項(xiàng)目“六不”管控痛點(diǎn)分析。

2.1管理痛點(diǎn)：重視程度不足、流程割裂、責(zé)任不清、驗(yàn)收流于形式等。

2.2技術(shù)痛點(diǎn)：設(shè)計(jì)不系統(tǒng)、技術(shù)措施不到位等。

3、“好房子”政策與標(biāo)準(zhǔn)解讀。

4、發(fā)展趨勢(shì)。

二、質(zhì)量通病管控總體管理與技術(shù)原則

1、總體管理原則

1.1全周期策劃與目標(biāo)分解：項(xiàng)目啟動(dòng)階段明確質(zhì)量通病管控目標(biāo)，納入項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策劃中，客服、設(shè)計(jì)、技術(shù)、質(zhì)量、成本、招采全鏈條分解，并制定相應(yīng)管理和技術(shù)舉措。

1.2工程過(guò)程閉環(huán)管控：實(shí)行“工程策劃先行、技術(shù)先行、事前交底→事中巡檢→事后驗(yàn)收”流程，關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，設(shè)置“停止點(diǎn)”檢查。

1.3協(xié)同聯(lián)動(dòng)：工程、技術(shù)、成本、招采、客服條線聯(lián)動(dòng)。

1.4行業(yè)對(duì)標(biāo)：學(xué)習(xí)其他同行先進(jìn)的管理和技術(shù)措施。

1.5網(wǎng)格化責(zé)任：建立“地產(chǎn)、監(jiān)理、總包、分包四級(jí)責(zé)任體系，明確各環(huán)節(jié)管控責(zé)任人及考核標(biāo)準(zhǔn)，將質(zhì)量通病標(biāo)準(zhǔn)納入監(jiān)理、總分包合同技術(shù)要求與考核條款。

2.總體技術(shù)原則

2.1系統(tǒng)化思維：?jiǎn)我淮胧o(wú)效，需“設(shè)計(jì)+材料+構(gòu)造+工藝”系統(tǒng)解決。

2.2閉環(huán)設(shè)防：形成連續(xù)、完整的質(zhì)量通病預(yù)防系統(tǒng)。

2.3設(shè)計(jì)源頭：設(shè)計(jì)是根本，優(yōu)先通過(guò)設(shè)計(jì)優(yōu)化規(guī)避問(wèn)題，通過(guò)專篇設(shè)計(jì)、明確材料選擇和細(xì)部節(jié)點(diǎn)，做好設(shè)計(jì)交底、圖紙會(huì)審和過(guò)程設(shè)計(jì)服務(wù)，強(qiáng)化施工單位深化設(shè)計(jì)要求。

2.4材料優(yōu)選：建立質(zhì)量通病關(guān)鍵材料，推廣高性能、長(zhǎng)壽命、低維護(hù)材料。

2.5工藝標(biāo)準(zhǔn)化：編制質(zhì)量通病專項(xiàng)工藝手冊(cè)，統(tǒng)一精細(xì)化施工流程和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

2.6構(gòu)造優(yōu)化：采用標(biāo)準(zhǔn)化、工業(yè)化、的構(gòu)造做法。

2.7技術(shù)創(chuàng)新：應(yīng)用成熟穩(wěn)定的四新技術(shù)。

2.8智慧化賦能：利用BIM建模排查“管線碰撞（防堵）”、無(wú)人機(jī)巡檢“外墻滲漏隱患”、環(huán)境監(jiān)測(cè)儀實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)“溫濕度（防霉），動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)工具：濕度儀、噪聲計(jì)、氣體檢測(cè)儀。

三、滲漏防治管控

1、滲漏產(chǎn)生的原理、影響及防治原則（客訴第一敏感點(diǎn)）。

2、滲漏典型問(wèn)題。

3、防滲漏管理。

3.1防滲漏原則，尤其重視結(jié)構(gòu)自防水和防水基層的管理。

3.2策劃階段：梳理“滲漏敏感點(diǎn)清單”（屋面、外墻、廚衛(wèi)、地下室），明確各節(jié)點(diǎn)管控責(zé)任人及驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。

3.3方案和樣板先行，明確滲漏風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

3.4過(guò)程管控：實(shí)行“防水施工旁站制”，監(jiān)理+項(xiàng)目工程師雙簽字確認(rèn)；雨后72小時(shí)專項(xiàng)巡檢，建立滲漏臺(tái)賬。

3.5驗(yàn)收管控：可視化驗(yàn)收，閉水/淋水試驗(yàn)100%覆蓋，不合格項(xiàng)整改閉環(huán)后方可進(jìn)入下道工序。

3.6管理要點(diǎn)：結(jié)構(gòu)自身+防水施工完雙淋閉水試驗(yàn)的100%執(zhí)行與監(jiān)督。

4、技術(shù)維度

4.1雙設(shè)計(jì)（設(shè)計(jì)院專項(xiàng)設(shè)計(jì)+總分包單位深化設(shè)計(jì)，全專業(yè)設(shè)計(jì)交圈、一體化設(shè)計(jì)、圖紙會(huì)簽等舉措）。

4.2防水材料選擇要點(diǎn)。

4.3典型細(xì)部?jī)?yōu)秀構(gòu)造節(jié)點(diǎn)和做法（涵蓋全專業(yè)）。

4.4施工工藝標(biāo)準(zhǔn)化。

5、優(yōu)秀案例和負(fù)面典型問(wèn)題案例。

6、滲漏治理專項(xiàng)。

四、空鼓和開(kāi)裂管控

1、裂縫、空鼓產(chǎn)生的原理、影響及防治原則。

2、典型問(wèn)題。

3、管理維度

3.1策劃階段：識(shí)別“開(kāi)裂空鼓敏感點(diǎn)”（墻面、地面、屋面），編制“防裂防空鼓專項(xiàng)方案”，明確混凝土養(yǎng)護(hù)、砌體施工等管控要求。

3.2方案和樣板先行。

3.3過(guò)程管控：實(shí)行“混凝土澆筑旁站”和養(yǎng)護(hù)加密巡查，嚴(yán)格控制坍落度；砌體施工后28天方可抹灰，建立開(kāi)裂空鼓巡查臺(tái)賬。

3.4驗(yàn)收管控：空鼓、開(kāi)裂為驗(yàn)收內(nèi)容。

4.技術(shù)維度

4.1設(shè)計(jì)引領(lǐng)

4.1.1設(shè)計(jì)院裂縫空鼓預(yù)防采取設(shè)計(jì)措施，并委托專項(xiàng)審查，如采用全砼外墻、大跨度樓板設(shè)置預(yù)應(yīng)力筋，減少收縮裂縫。

4.1.2總包單位進(jìn)行一二次結(jié)構(gòu)深化設(shè)計(jì)、攪拌站提供混凝土質(zhì)量通病混凝土設(shè)計(jì)方案（含地坪混凝土、二次結(jié)構(gòu)混凝土、預(yù)拌砂漿廠家提供砌筑和抹灰砂漿質(zhì)量通病設(shè)計(jì)方案）。

4.2材料技術(shù)控制要點(diǎn)。

4.3典型細(xì)部?jī)?yōu)秀構(gòu)造節(jié)點(diǎn)和做法（涵蓋全專業(yè)）。

4.4施工工藝標(biāo)準(zhǔn)化。

4.4.1結(jié)構(gòu)裂縫：優(yōu)化配合比、控制坍落度、加強(qiáng)養(yǎng)護(hù)、后澆帶支撐。

4.4.2砌體裂縫：嚴(yán)控砌塊齡期、頂磚斜砌時(shí)間、鋼絲網(wǎng)片鋪設(shè)（不同基體交界處、線槽位置）。

4.4.3抹灰空鼓裂縫：基層處理、甩漿拉毛、控制抹灰厚度及分層、加強(qiáng)養(yǎng)護(hù)。

4.4.4 瓷磚空鼓：界面處理、各結(jié)合層拉伸粘接強(qiáng)度測(cè)試、膠粘劑型號(hào)選擇、施工工藝、防水盒保溫層施工特殊處理、成品保護(hù)。

4.4.5景觀硬裝、機(jī)電管線等裂縫。

5、優(yōu)秀案例和負(fù)面典型問(wèn)題案例。

6、空鼓裂縫治理專項(xiàng)。

五、管道堵塞防治管控

1、堵塞產(chǎn)生的原理、影響及防治原則。

2、典型問(wèn)題：地漏堵塞、馬桶反味、管道淤積、小市政管道下沉、機(jī)電預(yù)埋線管堵塞等。

3、管理維度

3.1策劃階段：優(yōu)化電氣預(yù)埋和排水系統(tǒng)圖紙，明確“管道直徑、坡度、檢查口位置”，避開(kāi)易堵塞區(qū)域（如廚房水槽下方）。

3.2過(guò)程管控：機(jī)電管線預(yù)埋做好成品保護(hù)，做好深化設(shè)計(jì)。

3.3驗(yàn)收管控：通水、通球試驗(yàn)（通球直徑≥管道直徑2/3）100%覆蓋，留存試驗(yàn)影像資料。

3.4管理要點(diǎn)：管道安裝前的疏通檢查；施工過(guò)程中的管口保護(hù)（防止建筑垃圾落入）；通球試驗(yàn)的嚴(yán)格執(zhí)行。

4.技術(shù)維度

4.1設(shè)計(jì)優(yōu)化：減少管道轉(zhuǎn)彎、適當(dāng)加大坡度等。

4.2排水系統(tǒng)材料選擇要點(diǎn)。

4.3典型細(xì)部?jī)?yōu)秀構(gòu)造節(jié)點(diǎn)和做法。

4.4施工工藝標(biāo)準(zhǔn)化。

4.5成品保護(hù)措施。

5優(yōu)秀案例和負(fù)面典型問(wèn)題案例。

六、發(fā)霉防治管控

1、霉變產(chǎn)生的原理、影響及防治原則。

2、霉變典型問(wèn)題。

3、管理維度

3.1策劃階段：結(jié)合項(xiàng)目屬地氣候（如北方冬季供暖），制定“溫濕度管控方案”，明確防霉材料清單、設(shè)計(jì)和施工標(biāo)準(zhǔn)。

3.2過(guò)程管控：

3.2.1材料管理：防霉涂料、防潮石膏板等材料需提供“防霉等級(jí)檢測(cè)報(bào)告”，進(jìn)場(chǎng)100%抽檢；嚴(yán)格控制材料含水率（如木材）。

3.2.2施工管控：墻面基層含水率滿足要求方可施工，地下室等潮濕區(qū)域設(shè)置“通風(fēng)換氣”臨時(shí)措施，確保施工過(guò)程中結(jié)構(gòu)干燥后再進(jìn)行隱蔽工程（如吊頂封板前）。

3.2.3施工階段重點(diǎn)監(jiān)控保溫層連續(xù)性與氣密性。

3.2.4施工期間地下室臨排和滲漏水處理確保地庫(kù)干燥。

3.3工序驗(yàn)收：將防潮工序作為關(guān)鍵工序驗(yàn)收。

4、技術(shù)維度

4.1設(shè)計(jì)先行

4.1.1設(shè)計(jì)計(jì)算與模擬：對(duì)外墻保溫和地庫(kù)等常見(jiàn)發(fā)霉位置進(jìn)行復(fù)核，必要時(shí)候進(jìn)行實(shí)際工況模擬，對(duì)關(guān)鍵部位加強(qiáng)設(shè)計(jì)。

4.1.2優(yōu)化：地下室設(shè)置除濕系統(tǒng)，室內(nèi)設(shè)置新風(fēng)系統(tǒng)等。

4.2防水材料選擇要點(diǎn)。

4.3施工環(huán)境：雨天嚴(yán)禁室外作業(yè)，室內(nèi)控制好濕度，基層干燥后再進(jìn)行下道工序。

4.4典型細(xì)部?jī)?yōu)秀構(gòu)造節(jié)點(diǎn)和做法。

4.5施工工藝標(biāo)準(zhǔn)化。

5優(yōu)秀案例和負(fù)面典型問(wèn)題案例。

七、噪音防治管控

1、噪聲、振動(dòng)產(chǎn)生的原理、影響及防治原則。

2、噪聲典型問(wèn)題。

3、管理維度

3.1策劃階段：結(jié)合項(xiàng)目區(qū)位（如臨街、臨近學(xué)校），設(shè)計(jì)階段進(jìn)行隔聲性能模擬，明確材料采購(gòu)明確隔聲性能參數(shù)和隔音目標(biāo)。

3.2過(guò)程管控：隔音材料（如隔音棉、隔音板）進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收需提供“隔聲量檢測(cè)報(bào)告”；隔音層施工后進(jìn)行“現(xiàn)場(chǎng)隔聲測(cè)試”，不合格項(xiàng)返工。重點(diǎn)監(jiān)控隔音構(gòu)造層的施工完整性和連續(xù)性（無(wú)斷點(diǎn)）和管道機(jī)房隔振。

3.3驗(yàn)收管控：交付前100%進(jìn)行聲學(xué)檢測(cè)”，出具檢測(cè)報(bào)告；對(duì)臨街戶型增設(shè)“隔音復(fù)測(cè)”環(huán)節(jié)。

4、技術(shù)維度（降噪和隔振雙維度）

4.1設(shè)計(jì)先行

4.1.1設(shè)計(jì)計(jì)算與模擬：對(duì)聲學(xué)必要時(shí)候進(jìn)行實(shí)際工況模擬，對(duì)關(guān)鍵部位加強(qiáng)設(shè)計(jì)。

4.1.2設(shè)計(jì)院聲學(xué)專項(xiàng)設(shè)計(jì)、總分包深化設(shè)計(jì)；

4.2聲學(xué)材料選擇要點(diǎn)。

4.3典型細(xì)部?jī)?yōu)秀構(gòu)造節(jié)點(diǎn)和做法。

4.4施工工藝標(biāo)準(zhǔn)化。

5優(yōu)秀案例和負(fù)面典型問(wèn)題案例。

6、噪音治理專項(xiàng)。

八、異味防治管控

1、異味產(chǎn)生的原理、影響及防治原則。

2、異味典型問(wèn)題。

3、管理維度。

3.1策劃階段：垃圾收集系統(tǒng)、煙道防漏煙、排水系統(tǒng)防返臭方案、空調(diào)及其管道建筑材料設(shè)備綠色環(huán)保等防異味控清單。

3.2過(guò)程管控：排水管道安裝后進(jìn)行“通水+氣密性測(cè)試”，防臭地漏、存水彎安裝100%檢查，不合格項(xiàng)立即整改，選擇綠色建筑材料設(shè)備，廚衛(wèi)煙道100%漏氣檢測(cè)。

3.3驗(yàn)收管控：交付前進(jìn)行“異味檢測(cè)”，衛(wèi)生間、廚房、地下室無(wú)異味方可移交；對(duì)業(yè)主進(jìn)行“防臭地漏使用維護(hù)”交底。

3.4交付：將排水系統(tǒng)氣密性、水封深度檢查作為交付前關(guān)鍵步驟、物業(yè)制定公共區(qū)域清潔與通風(fēng)制度。

4、技術(shù)維度

4.1 技術(shù)措施

新型防臭地漏、新風(fēng)與空氣凈化系統(tǒng)、不銹鋼煙道、綠色環(huán)保材料等、垃圾房設(shè)置“負(fù)壓排風(fēng)系統(tǒng)+除臭裝置”，地面采用“防滲漏+易清潔”材料等。

4.2料選擇要點(diǎn)。

4.3典型細(xì)部?jī)?yōu)秀構(gòu)造節(jié)點(diǎn)和做法。

4.4施工工藝標(biāo)準(zhǔn)化。

5優(yōu)秀案例和負(fù)面典型問(wèn)題案例。

九、課程總結(jié)與落地行動(dòng)計(jì)劃

1、核心內(nèi)容回顧

“六不”管控邏輯：管理為綱（流程+責(zé)任）、技術(shù)為基（設(shè)計(jì)+工藝）、落地為王（工具+考核）。

2、落地行動(dòng)計(jì)劃

2.1子公司層面：1個(gè)月內(nèi)完成“六不”專項(xiàng)工藝手冊(cè)修訂、關(guān)鍵材料清單更新。

2.2項(xiàng)目層面：2周內(nèi)完成在施項(xiàng)目“六不”隱患排查，建立整改臺(tái)賬；新開(kāi)工項(xiàng)目將“六不”管控納入工程策劃。

2.3個(gè)人層面：每位學(xué)員制定“個(gè)人落地清單”。

說(shuō)明：

1..課程內(nèi)容和時(shí)間可根據(jù)客戶需要調(diào)整內(nèi)容;

2.課程結(jié)束后提供標(biāo)桿地產(chǎn)和行業(yè)工藝工法相關(guān)參考資料，助力客戶深度學(xué)習(xí)和應(yīng)用。

【時(shí)間地點(diǎn)】2025年12月12-13日·長(zhǎng)沙（周五、周六）

【培訓(xùn)費(fèi)用】4800元/人，（費(fèi)用包含：授課費(fèi)、資料費(fèi)、場(chǎng)地費(fèi)、現(xiàn)場(chǎng)咨詢費(fèi)、茶歇、稅費(fèi)等），食宿統(tǒng)一安排，費(fèi)用自理。

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主題

上課時(shí)間

2025年12月12-13日 長(zhǎng)沙

參加人數(shù)

費(fèi)用

聯(lián)系人

先生 女士

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部門(mén)職務(wù)

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